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土地無償譲渡及び売却について

締切済

質問者：つつじ金木犀
質問日時：2021/04/07 21:56
回答数：2件

土地の無償譲渡と、売却を現在検討しています。
それらの具体的な手順が知りたいです。手元には、不動産登記権利情報が有ります。
素人でも出来るのか？専門家に依頼したほうが良いのか？
その他、何に気を付ければ良いのか知りたいです。

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回答 (2件)

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No.2

回答者： yumeiroyamaneko
回答日時：2021/04/10 20:51

「不動産登記権利情報」というのは登記識別情報のことですよね。

中にある書類の表題が「登記識別情報通知」になっているものと思われますが，司法書士に依頼をした場合に，その登記識別情報を綴った表紙によく使われていた言葉です。

ところで具体的手順ってどこまでのことを意味しているのでしょう？
契約からですか？　それとも登記申請だけですか？

登記手続だけであれば，素人でもできなくはないと思います。
でもその最大の難点が，今やほとんどの不動産登記申請に必須となった「登記原因証明情報」でしょう。

登記原因証明情報というのは，「登記」の「原因」となった法律行為または事実を「証明」する書類のことで，登記のオンライン申請をする場合にはこれを電子ファイルで作ることもあることから書面を示す「証書」ではなく，「情報」という呼称になっています。

たとえば売買の場合には売買契約書が「売買があった事実」の証拠になりますが，この「売買」，民法の規定上は「対象物の売り買いの合意さえあれば所有権は移転する」ことになっており（民法555条），代金の授受は法律上の要件になっていません。ところが不動産の売買では，代金の授受なくして合意だけ（契約だけ）で所有権が移転してしまうと，売主が困ります。そこで売買契約書に「売買代金全額の支払いがあったときに所有権が移転する」旨の所有権移転時期の特約が付されるのが普通なわけです。ところが登記原因証明情報としてそのような売買契約書だけを付けると，代金支払いの有無の確認ができないために，契約書だけでは所有権が移転している事実が確認できないとして，登記申請の却下事由に該当してしまいます。この場合には売買契約書と代金全額を支払った事実の確認できる領収書の両方を付けて，はじめて売買の登記原因証明情報として有効になるのです（登記原因証明情報は提出書類なので，契約書などを使用する場合には原本還付請求をしないと原本が法務局から返ってきません）。

ただ契約書にはその他にも特約があったりしますし，第三者である登記所に明示したくない情報も含まれています。また，登記の利害関係人には登記原因証明情報を閲覧する権利が認められていることから，契約書そのものを登記原因証明情報として提供して登記申請することのリスクというのもあります。司法書士が登記を受託する際には契約書の提示を受け，登記に必要な情報だけを抜き出して法務局に報告形式にするかたちの登記原因証明情報を作るのが普通です。

他の必要書類は，法務局ホームページにある申請書の書式に必要書類に関する情報もあるので，それを見るとよいと思います。

所有権移転登記申請書（売買）
　http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/0012072 …

無償譲渡なら贈与でしょう。贈与の書式が参考になると思います。

所有権移転登記申請書（贈与）
　http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/0012072 …

ただ現在の所有者の住所や氏名が登記簿上のそれから変わっている場合にはその変更登記などもしないと所有権が移転できないとか，返済は終わっているけど抹消登記をしていない抵当権が残っている場合にはそれを抹消しないと買主が困るとかあります。土地が農地である場合には，農地法の許可を得ない限りは売買契約が有効に成立しません。相続が発生しているのであれば，その相続の登記をしなければ売買の登記なんてできません。買主が租税特別措置法73条等の適用を受けられるのであれば，その減税措置を使った方がいいでしょう。
売った・買ったから所有権移転登記をすればいいというだけではなかったりするので，その判断ができる人の関与は必要なように思います。

なお，贈与であれば贈与税の心配も必要ですし，固定資産税の負担をどのようにするかということの取り決めも必要でしょう。不動産取得税は申告納税ではないので後日自動的に買主に賦課されますが，その用意がないと買主が困ることになります。

まあ，”登記だけ”ならできないこともないと思います。