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土地と建物がセットになった中古物件の購入を考えております。
売主、買主ともに法人で課税事業者です。

この度、売主側が土地と建物の金額割合を決めさせてほしいとの事で、
掲示額が土地85%、建物15%というものでした。
ちなみに固定資産税評価額は、
固定資産税の評価額では土地35%、建物65%です。

当方(買側)としては固定資産税の評価額に近いものを期待しておりましたが、
極端に異なる為、どうしたものかと困惑しております。。。

そこでお尋ねしたいのですが、
上記ように明らかに評価額と異なる内訳ですが、
売主側は自由に金額を決めれるものなのでしょうか?

極端な事をすると先方が税務調査で引っかかると思うのですが、
税務調査で正されたところで、当方にとっては手遅れであり、
関係のない話になるのでしょうか?

何卒宜しくお願い致します。

gooドクター

A 回答 (3件)

買い手として


土地はその後売らない限り永遠に経費にはなりません
一方建物は減価償却が出来ます
従って建物を高く買った方が有利になります
ただし建物が税抜きだと別途に消費税を支払う場合、これが高額となるので支払金額が増えます(決算で仮払い消費税が増えるから、納付消費税が減って、損をする訳ではない)
理想は総額を税込みで先ず決め、土地は安く、税込みの建物は高くするのが一番有利

今回の件は逆です

売り手とすると、建物が安ければ課税売上が下がります
その分消費税を払わなくて済む
建物(税込)が高いと課税売上が上がり、沢山消費税を支払わなければならなくなる
土地は非課税ですので消費税は払わなくて済む
ただし課税売上割合と言う物がありますから、非課税売上である時の額が上がると、課税売上割合が減り、課税仕入の一部が仮払い消費税に算入できない

とか
まぁ言い出せば結構色々あるんです

今回の場合、売主が他人であれば、取引は時価ですからいくらでもいいという事にはなります
でも税務署には低額譲渡と逆低額譲渡という物がある
相続税評価額の1.25倍を時価と認定し、その半分以下か、その2倍以上で売買すると、この取引は不自然である

なる場合があります
今回のケースでは35の土地を85で売る訳ですから不自然ですね
ただし35が正しい計算かどうかは不明

無料税金相談か何かがあったら、プロに聞いた方がいい
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不動産取引において、消費税は土地には課税されないが家屋には課税される。


土地の割合が高いほうが質問者にはお得だと思う。

固定資産税評価額は土地については取引事例などを参考に決められるが、家屋は再建築評価で市場価格と連動していない。
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固定資産税は不動産のある自治体が決めるいわば公定価格で、固定資産税算定のための評価であるため、建物の評価は売買ベースに比べて極めて高い評価がついています。


実際には土地の価格の価値の方が高いことが多いです。
私も先日、土地付きのビルを投資用として買いましたが、築20年で私の評価ではほぼ無価値と考えていますが、ただということはなく、地価は路線価を参考にしましたが、修繕費を考えて交渉し、土地90%建物10%です。
仲介者には安く交渉してくれた場合手数料を高く払うことを約束し、いつも使う業者を使いました。
固定資産税評価額は実勢価格よりかなり高めですし、割合も自治体の税収ベースですから関係ないです。
また、3年に1度評価の改定が行われ、所有者が税金を払えば問題ない世界です。
固定資産税は地方税ですから自治体主導のもので、税務署とは関係ないですので税務調査を受けることはありません。

土地の売買では売り方と買い方の価格の一致が有れば問題ない状況です。
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