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都内に土地を持っており、投資用アパートの建設を考えております。
現在、とある工務店と建設の打ち合わせをしているのですが、
営業マンの収支のシミュレーションを見ると頭金2,000万円、11年目に繰り上げ返済2,000万円をする前提でのシミュレーションでした。
この前提だと、事前にこちらが伝えていた希望利益はなんとかクリアしているという状況です。

頭金を入れるとローン返済額が減るし、繰り上げ返済をするとその分の金利が減るので
自然とシミュレーション上の利益は多くなると思います。

しかし頭金を2,000万円入れるということは最初に2,000万円の赤字を出していること、
また繰り上げ返済をするとその分のこちらの積み上げてきた利益が減るので、実際は利益が増えているわけではなく、ただの錯覚だと思っております。

そこで2つ質問がございます。

・シミュレーションでは頭金なし、繰り上げ返済なしの前提でいくら利益が出るのかを確認するのが、
一番わかりやすく、物件の収益率も正確に把握できると考えているのですが正しいでしょうか?

・営業マンに上記を伝えると、「頭金を入れることにより金利が減り収益性があがる」
「繰り上げ返済は皆さんされているのであなたも繰り上げ返済前提での収支を見られたらよいですよ」
みたいなことを言われたのですが、これは頭金・繰り上げ返済により収益性が高いように見せる、営業マンの罠でしょうか?

失敗したくないので、お知恵をお貸しください。

gooドクター

A 回答 (4件)

その土地の周囲の賃貸がどのくらいの相場で、どういう人がどのぐらい契約してくれてるのか、その物件と同水準の新築がどのくらいの入居率なのか、入居する人の需要が長期的にコンスタントにあることが想定できるような立て地なのか、、、。



不動産運営はビジネスですからそういうことを数字を含めて個別に調査しない限り、儲かるか儲からないかなんて誰もわからないと思いますよ。

その上で、どのくらいの利回りを余剰で持っとくべきかとかそいう基本的な話は本やネットでも良質な解説はあるし、最近はyoutubeで不動産投資をしてる人がそういう話も丁寧に紹介してますので勉強してください。
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・正しくない


 現実に即して、いくつかのケースでどのようになるかの試算をしてみるのがよい。簡単に言うと、単に借入額と金利によって収益がどう変動するかということの違いがあるだけのことです。
 あと、事後の管理はどうするのか、管理費や修繕の費用、保険等はどう見積もっているのか。空き室リスクへの対応等も含めて総合的にシミュレーションしてみるということでしょう。

・罠ではない。
 もっと現実的な実際にありえそうなケースを想定しているだけのことです。

当方は60坪ほどの相続した土地に4戸のアパートを建てて、一戸は自家用、3戸を賃貸にしています。

2,000万を頭金、3,500万を借り入れ。当初10年の金利は団信込みで1%です。別に借り入れをせずに一括現金支払いも可能でしたが、借入分は手元で現金として持って運用する形をとり、例えば株主優待取得のクロス取引をこの資金で年間を通して行うことで軽く1%以上の利益を出して金利分はまかなっています(この方が有利だから借りているだけです)。

直近の収支の報告が届いていたのでブログに載せています。
https://fusiminohikaru.net/archives/44840
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質問者さんの考え方は逆だと思います。


不動産投資を考える時には収益だけ考えたのではダメで費用を考えるのは当然です。
営業マンは質問者さんを言いくるめているのではなくて、提示したような投資をしないと希望の利益は出ないと言っているのです。
土地があるから良いようなものの、土地も買っていたら利益はさらに出ない訳だし、頭金を入れなかったら利益はもっと出ない、
同様に繰上げ返済をして費用を落とさないと利益はなかなか出ないということです。
どのようなシミュレーションになっているのか分かりませんし、NOIをどうみているのか、頭金2000万円、繰上げ返済2000万円をやらないと十分な利益が出ないのか、少しは出るのか分かりませんが、
アパートは近所に新しいアパートが出来ると家賃を下げないと埋まらなくなる可能性や、ある程度リフォームやリノベをしないと埋まらないリスクがあります。
その辺りも加味しているのでしょうか。
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想定売上は借金の額に関係なく同じでしょうから


あとは借金額と金利から自分で計算してみられればよろしいかと思います。
https://www.shiruporuto.jp/public/check/funds/si …

良くも悪くも、営業マンが言う程度には借入額を減らさないと希望の収益には届かないということでしょう。
金利よりも高く運用できるというのでもない限り、繰上返済ほど有利なお金の使い方はないので
売上をできるだけ繰上返済に回すのは当然の前提だと思います。
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