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都内の駅近に土地を所有しており、不動産投資を考えております。
大和ハウスに見積もりを依頼しており、収支シミュレーション表も頂きました。
そのシミュレーション表には35年間の平均入居率が
98%で算出されておりました。

98%は高望みしすぎでは? と営業マンに聞くと、
立地が良いので98%クリアできると思います。とのことでした。

たしかに私の土地は立地が良いので築浅のうちは98%クリアできる可能性はありますが、35年間の平均で98%は甘すぎる気がします。
人口減もありますし、35年後の住宅事情なんて誰も予測つかないので、少し厳し目に35年の平均は90%程度が妥当では?と思います。(もちろん90%を下回る可能性もあると思います)
90%で計算すると利益は大きく変わり、投資として旨味をあまり感じません。
だから営業マンは契約のために98%としているのではないか?と思ってしまいます。

そこで質問ですが、皆さんは不動産投資にあたり平均入居率はどの程度で利益を算出しましたか?
もちろん立地にもよりますが、私の状況だと皆様はどう計算しますでしょうか?

ちなみに1棟マンションを建てて計16区分、間取りは単身用とファミリー用を半々ずつです。

gooドクター

A 回答 (3件)

3年前に相続した実家の60坪ほどの土地に、ダイワハウスで1LDK4戸のアパートを建てて、1戸は自家用フリースペース。

3戸は賃貸で運用しています。駐車場も含め、3戸建はずっと埋まっていて、借りている人も変わりません。

まあ、新しい時はこんなことかと思います。大和リビングでサブリース契約ですので、短期的には空室があっても保障はあります。その分、管理コストはかかっていますが、こちらはなにもしなくていいので楽ではあります。

>人口減もありますし、35年後の住宅事情なんて誰も予測つかない
そのとおりなので、いくつかのパターン、98%、95%、90%、85%とかで考えて比較してみるということではないでしょうか。
また管理コストとか補修コスト等々の経費の計算でも、長期運用となれば利回りへの影響は相応にあると思われますので、このあたりをどう考えるかということにもよります。

なお、私の場合はセキスイハイムと最後まで競合の形になり、最終的には10Kw超の全量売電の太陽光発電導入などが決め手になってダイワハウスにしました(ダイワハウスはぎりぎり10KWh超の容量が積載でき、キャンペーンで100万程度安くなったりしたので)。なお、D-roomのネームバリューというかブランドも多少評価しました。
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周辺の家賃相場、空き状況を確認するのが先に思います。



シミュレーションでは35年間同じ家賃で計算してはいませんか?
98%入居率で35年間家賃が変わらない計算をしているなら、35年の維持費も相当なものです。
常に新築同然でないと入居率は維持できません。
例えば、マンション一棟あたりの外壁の塗り替えだけで、その位の大きさのものをダイワに依頼するなら、1,000万円とか掛かります。
35年のうち1回は大掛かりなリノベーションが待ってますから、そこだけで相当な持ち出しがありますよ。
そのための積み立てまでさせられるとは思いますけど、入退去が頻繁だとその都度原状回復費用やクリーニング費用を請求させられますから、積み立て以外の出費も少なくないです。

大和ハウスで一括借り上げを考えているなら、家賃保証があるのは10年だったと思いますから、そういう契約なら10年経ったら家賃は見直しで間違いなく下がりますよ。

立地が良いはずのところでも、空くときは1年でも2年でも空きます。
挙げ句に家賃は下がる。
ですがリノベーションは否応なしに予定通りという契約になってしまうなら、投資ではなく、相続税対策の借金作りでしかなくなります。
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計算は、シミュレーションなのでお好きにどーぞて感じですが、貸したい戸数に対して借りてる戸数の現実は10分の1らしいです

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