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築30年以上のアパートですが建て替えを勧められています。
入居者10人で毎月5万円なので50万、これが30年続けば建て替え費用よりも遥かに儲かります。みたいな感じですが、少子化ですべて満室を維持できるのかとか、家賃下げたりもするのか、と考えると踏み切れません。今のアパートは管理会社が常に80%以上の入居率にしてくれていますが、建て替えると管理会社も変わります。大丈夫なのでしょうかね?

gooドクター

A 回答 (10件)

不動産屋に勤めています。



>アパート建て替えは本当に大丈夫なのでしょうか?

いいえ、大丈夫ではありません。

>入居者10人で毎月5万円なので50万、これが30年続けば建て替え費用よりも遥かに儲かります。

10人×5万円×12か月×30年 だと1億8000万円になるけど、おかしくないかい。

まず、建物は年数とともにぼろくなるから、30年間にわたって5万円の家賃という前提が間違っている。
こんな前提を持ってくる業者なんて、絶対信用しちゃいけない。

>建て替えると管理会社も変わります。

ひょっとして建て替え後はサブリースになるんじゃないかい。
30年間家賃保証と言っているけど嘘だよ。
あいつら、まず建て替え費用で大家からぼろもうけする。そのあとサブリースで手数料を取るが、すぐに家賃を下げる話を持ってくる。大家が断ると、すぐに逃げ出す。




>今のアパートは管理会社が常に80%以上の入居率にしてくれていますが、

いい管理会社だと思います。
むしろその管理会社に、少しづつリフォームをして競争力を高めることを相談したほうがいいと思う。
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>大丈夫なのでしょうかね?



他人に投げるな(笑)
質問者は貸室賃貸業(大家業)という事業者なんだよね。
会社でいえば社長。
普通に考えて会社の社長さんが「うちの経営大丈夫でしょうかね?」と質問サイトで質問しないでしょ?
この質問はそれと同じ性質。
他人に投げるなっていうのはそういうこと。


敢えて簡単な話に変換するけれど。

メリットはコレ。
『入居者10人で毎月5万円なので50万、これが30年続けば建て替え費用よりも遥かに儲かります。』

デメリットはコレ。
『少子化ですべて満室を維持できるのかとか、家賃下げたりもするのか』

メリットとデメリットどちらが大きいか。
それを天秤にかけて社長サンが決断するわけだよ。
決断するためにはもっと具体的な数字が必要だけれどね。
いま現在すでにアパートを持っていて経営しているんだから、その立地でのアパートの需要や賃料相場もよくわかっているでしょ。
せっかく有利なんだから、よく情報収集して判断すればいい。


>建て替えると管理会社も変わります

管理会社が変わるだけならともかく、契約内容も変わるんじゃないの?
管理コストや家賃保証とかね。
建て替えて新築になってから当面の間は家賃や入居率も高く修繕費はかからない一番儲かる時期で、将来の修繕費支払いや家賃値下げなどに備えて一番貯蓄できる時期。
その時期の儲けを業者に吸い上げられてしまうような契約だと貯えができずに先行きに暗雲。
もちろん賃貸経営のノウハウを持たない大家なら、専門家であるサブリース等の業者に丸投げするのもアリだけどね。


いま現在の入居率が80%で近い将来に赤字に転じるならこれはジリ貧になるのが目に見えている。
そうなる前に早々に建て替えて仕切りなおして賃貸経営を始めた方がいいよ。
ただ、今まで任せてきた管理会社に信頼感があるなら、その管理会社へ引き続き依頼した方が無難。
建て替えだけ引き受ける業者に建築は任せること。

いずれにしても。
他人が「大丈夫」と太鼓判を押してくれないし、押したとしたらそれは無責任な後押しともいえる。
自分で納得できるくらいに情報収集して勉強して、そのうえで決断すること。
そうしないと後悔してもしきれなくなるよ。

ぐっどらっくb
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構造体に問題が無いならリノベーションで後20年維持するほうが良いと思います。




もし貴方がそこそこの高齢で、相続対策も念頭に入れるなら建替えもありだと思います。
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質問内容から察するに建て替えを提案しているのはサブリース業者(家賃補償する建築会社)ですね。


サブリース業者の口車に乗って後悔している人は多いようです。家賃補償などうまい話には裏があります。他人に儲けさせるのではなく他人のふんどしで自分が儲けるという連中。へー〇〇、〇〇宅建とかいっぱいあります。

答えはきっぱり断るです。今後家に入れてはいけません。きっと丸め込まれます。
断り方「いい建築の先生と知り合ったからあなたは不要です。」

大家さんは結構高度な知識が必用です。他人任せだと損します。
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立て替えが必用な状態なのか、或いはリフォームでも問題無いのか等々を一度管理会社を


通して診断して貰った方が良いかも知れません。
リフォームと言っても、テレビ番組で放送していたり放送する様なフルリフォームでは無く、
部分リフォームと言う事も出来ますしね。
リフォームなら管理会社を変えずに済むでしょうし。
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立地はどうでしょうか。

建て替えすると値上げ出来ると思いますが、値段設定がどれくらい見込めるのか。建て替えの期間は?
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現実的にいうなら


・あまりにも建物や設備が古くて、入居率が下がっているのか?
・設備更新や建物維持の費用が過大になってきているか?
などで判断するべきです。

大家さんにとって「アパート」は「利益を作りだす装置」です。
航空会社の飛行機やタクシー会社のタクシー車両などと同じです。

なので、競合と比べて魅力がないアパートになったとか、得られる家賃よりも建物維持費が高くなった、などの理由がないなら建替える必要はありません。

現在の建物は入居率80%ということは、毎年入居者8人で480万円は確保できる、ということです。
 これに対して税金を含めて、管理会社に払う費用や修繕費用が賄えなくなるなら、新築したほうが「家賃が高くできる・入居率が上がる」などの効果が見込めるかもしれません。

また築年数が増えると、家賃はどうしても下がっていきますので、いずれ管理費や修繕費を上回る時期がくるでしょう。

それまでは今の建物に稼いでもらうほうが良いと思います。
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誰が建てろと言っていますか?


ハウスメーカーは建てればそれだけで儲かります。

今現在古くても入居率が高く、それなりの立地ならば、建て替えても採算は合います。
建て替えないと入居率は上がらないと言われているならば、止めましょう。

リノベーションも半強制ですし、指定の火災保険の加入も義務づけられます。
大規模リノベーション費用の積み立ても、収益から出すようになっていると思いますよ。
一括借り上げならば、5万円の家賃が丸々収益にはなりません。
それに、建て替え費用に解体費用は入っていますか?
産廃処理費用までの見積もりまで、出してもらっていますか?
それに今入居者がいるなら、退去させるのに、1円も掛けずに退去させるなんて無理ですよ。

30年続けばという見積もりに、原状回復概算額費用は含まれていないでしょうし、家賃の値下げも加味されていないと思いますしね。
下がった計算をしているとしても10%程度と極わずかでしょう?

少なくとも、地元の生活保護の住宅扶助額を確認して、その金額でアパート運営する計算が必要です。
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時代状況を考えたら、大丈夫ではない気がします。

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アパートの設備にも依ると思います


トイレをシャワートイレにして少し値上げするだけでも入居率が変わる様に思います
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