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母が70年前に購入して居住中の家屋。名義が前の所有者(明治生まれで他界)のまま。家屋と土地の固定資産税は、母が支払っています。土地は、母の名義で登記されていました。
今後、家屋と土地の売却を考えています。
名義変更や税金等を考えると、どう処理をすべきか悩んでいます。

gooドクター

A 回答 (5件)

あらまあ、なんだか珍しいね。


70年前に購入した家屋なんか登記がなくても珍しくないのに、それがしっかり登記されているのに、その名義人が前の所有者のままで、さらにその土地だけは今の所有者で登記されているとか。
なんだかごちゃごちゃだね。
前の所有者と母は親戚とかなのかな。
普通の売買ということではなく、当時なんらかのしがらみとか経緯があったんだろうね。


本件が面倒くさいのは建物が登記されていることだと思うよ。
未登記の建物なら表題登記をすれば取り壊しや売却ができたはずだ。
しかし、なまじ登記が残っていることから、前の所有者から母へ売買による所有権移転登記が必要になる可能性がある。

現在の登記簿上の所有者は故人であり、売買契約や所有権移転の登記などの法律行為ができない。
法定相続人が行うことになり、法定相続人たちは単純相続の法定相続分で所有権(登記簿上の所有権)を所有していることになるだろう。
前の所有者が明治生まれということは、まだ多産のころで子ども(法定相続人)が大勢いることだろう。
年代的に今も生きているは前の所有者の孫あたりで、ひ孫までいっているかもしれない。
法定相続人たちの人数は20~30人くらいになるのでは。
その人たち全員の合意など取り付けなければ所有権移転の登記ができない可能性もある。
全員の所在が分かるとも限らないし、中には一切応じないへそ曲がりもいるだろうし、多額の金銭を請求するヤカラもいるだろう。
かなり難航するだろうね。
(こういうのは今の空き家問題の原因の一つでもある。改正もあるので何とかなると思うけれど)

蛇足ながら、所有権が母にあるという点ではこれは確実に間違いはなく争いの余地はないので、この点では安心していい。
70年前から居住していること、長年固定資産税を納付していることから。

注意点はこの件を放置しているうちに母が亡くなったら、この面倒くさい問題を質問者が背負うことになる。
相続放棄したとしても、その土地建物が管理者の管轄に収まるまでの間に生じた維持費用などは放棄した相続人の負担となる。
とはいえ、本件では相続放棄前提で放置するという選択肢もナシではないかもしれない。(それだけ面倒な案件になる恐れがあるということ)


というわけで、まずは管轄の登記所に相談することが第一歩だよ。
こういう投棄の建物があるんだけどどうすればいいですか?という感じで。
意外とスムーズに処理が効く場合もある。

建物の登記問題が解決すれば、土地は母の登記なんだし、売却でも取り壊しでも自由にできる。
母も高齢だろうから売買などの意思表示が困難という場合には後見人などの話になるかもしれないが、これはまた別の話として。

うまく処理ができることを祈る。
ぐっどらっくb
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考えて悩むのは自由だが、方針を決めてから質問したら?


不特定多数の閲覧者があーだのこーだの言い合っても無益だし。
登記のことなら管轄の地方法務局の窓口で相談すればええやん。
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現状売りは名義変更しないと不可能です。


解体は可能でしょうが、解体しても登記の滅失は登記名義人でないとできません。
滅失登記してないなら、土地は売れませんし、売らないとしても建物を建て替えることが不可能になります。
解体したら資産税課に行けば固定資産税の件は片付いても、法務局に行かないと登記が残るという状態です。
どちらにせよ登記名義人の相続人探しは必要不可欠になりますよ。
これは弁護士か司法書士にお願いすることになるでしょう。

解体費用が工面できないということなら、仲介不動産屋さんに相談すれば良いだけです。
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ご質問者様の内容から推測すると・・・


家屋=明治生まれの前の所有者名義
土地=お母様の名義で法務局で土地登記済み。ってことでしょうか??

土地と家屋、どちらも法務局で調べられました?

70年前となると略略無価値。というか・・・逆に解体費用が掛かります。
どの程度の大きさか不明ですが、中の残されたもの「残置物」と言いますがそれを撤去する費用、建物を壊す費用、整地する費用などなどでしょう。

また普通の家屋なら問題ないと思いますが、今年4月から解体前にアスベスト事前調査が必要に変更なりました。

「事前調査は、設計図書等の文書による調査(※設計図書等の文書が存在しないときを除きます)と、目視による調査の両方が必要となります(令和3年(2021年)4月から)」
厚労省
https://www.ishiwata.mhlw.go.jp/info-original-co …

法務局など全てOKでNO1さま通りで問題無し。と仮定したとしても一番撤去費用など掛からず考えるのなら、そのまま現状渡しがベストと考えます。


ーーーーーーーーーーー


但し、リアルにご質問内容の様に「建物登記」を法務局で行っていなかった場合、お住いの市役所や区役所なりの「財務部 資産税課」などに行くことをお勧めします。

と言うのは自分がこのパターンでした。分かりやすく言うと長女の土地の上に、次女が家屋の所有者。そんな感じです。

素人判断では不可能になります。

なので、財務部資産税課などに出向き、処理方法を考え、必要な書類を1つずつ集める方法です。

1,法務局で再度土地と家屋の登記簿を取ります。
2,上記とお母様ご質問者様の身分証明も持参して資産税課に行きます。
3,ご質問内容を説明して、家屋の法務局登記簿上をどうするのか?確認します。家屋に対して固定資産税を支払っている事実があるなら問題ないとは思います。家屋の分も固定資産税の支払明細書、領収書があればOKと思います。必要であれば「名寄帳・なよせちょう」を取ってみます。

4,面倒がないなら「改めて家屋の登記」を勧められるかもしれません。
個人でも可能ですが、司法書士さんに頼むのが面倒ではありません。
お金はかかります。
5,その後司法書士さんが準備してくれる権利書を携えて売却の相談を不動産屋さんにすればOKと考えます。

ー自分は昨年、一昨年、その様に教えられながら実行しておりますし、売却までは至っていませんが今も進行中ですーー

少しでも参考になれば幸いです。
尚、自分は士業ではなく素人です。教えられたとおりに動いただけです。
誤りなどはお許しください。m(__)m

少しでも解決に繋がれば嬉しく思います^^
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家は、資産価値が有りませんので、厳密には土地代だけになると思いますよ。


売却後はまた、他の場所に行かれる事になると思いますので、マンションなど、購入した分の費用と相殺になるので、お母様が未だ、ご存命なら、売買は、そんなに難しく無いと、思いますよ。
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