不当な家賃の増額請求に遇っています

私は大阪府で飲食店を営業してますが、賃借している物件が競売物件になりました。
昨年の5月頃（所有権が移動してすぐに）競落人から「現行の家賃8万円が近隣相場と比較して低額なので22万円になりますと告げられました。」 私は不当な家賃だと思い法務局にて今の家賃より10%を増額して8万8千円を供託していましたが、競落人より調停の申立てを受けました。調停ではお互い歩み寄らず決裂してしまい今裁判にて争っています。競落人は、まだ1年程しか固定資産税を支払っていないのに固定資産税の増税なども有ると言って正当性を主張してきています。
そして競売人は裁判の和解案だと言って建物の明渡しも言ってきました
お手数ですが借地借家法に強い方下記の(1)(2)(3)ついて教えて頂けないでしょうか宜しくお願い致します。

＜裁判所の物件明細書による権利関係は下記の通りです＞
　長期賃貸借契約
　契約期間　定め無し
　飲食店による店舗

＜競落人に所有権が移動した日は下記の通りです＞
　平成12年4月3日

＜私が家賃の供託をした日は下記の通りです＞
　平成12年4月31日から現在に至る

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(1)家賃の近隣相場を調べる良い方法は無いでしょうか？

(2)立退き料若しくは代替地について何処まで主張出来るでしょうか？

(3)賃貸条件の使用用途の変更など可能でしょうか？また、賃貸借に相続などあるのですか？

No.2 ベストアンサー 回答者： oo1 回答日時： 2001/08/25 11:32

1　弁護士とも相談して、不動産鑑定士に当該物件の適正な継続賃料を鑑定依頼することです。

そうすれば、同一需給圏内の類似不動産の新規賃料も、また継続賃料も調査してくれます。住宅と同様の感覚で素人が調べると、相手の思う壺です。自らの財産権を守るつもりがあるなら、費用は当然に負担すべきでしょう。

２　換言すれば、借家権と営業権をいくらで売却するか、とするご質問ですが、これも上述の通り、不動産鑑定士に諮問すれば、その根拠と共に明らかになります。但し、営業権の評価をする場合、少なくとも過去三年分程度の実際の収支資料が必要です。なお、この場合、専門家が参考にするのは「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」なるものです。検索すれば出てきます。勉強になりますよ。

３　目的物件の用途変更は、家主の同意があれば何ら問題なく可能です。同意なしでも、用途の許容範囲というものがありますので、これも弁護士と相談して下さい。なお、賃借権は立派な財産権ですから、当然に相続されます。

競落人も落札価格というコストをかけ、（真剣に）自己利益の実現を目論んでいるのですから、質問者も対等の立場で、手間隙惜しまず、また必要な費用を負担して自らの財産権を守ることです。

最後に、質問のカテゴリーとしては、「ライフ＞住宅」ではなく「社会＞法律」の方が、より多くの回答が得られると思いますよ。但し、質問内容は少し違った角度からなさる事。　　

参考URL：http://www2.justnet.ne.jp/~soyokaze/q&a80-2.htm

No.3 回答者： noname#154219 回答日時： 2001/08/27 09:34

競売にかかった物件は権利関係や物件状況など全てにわたって裁判所が調査をかけてきます。

その中で今回に該当するのが権利関係の賃貸借の内容でしょう。裁判所の資料のなかでこの賃貸借が「正常なものとみられない」とか「立退き命令の対象となる」などの記載があると正当な権利と認められず落札者から請求があった場合に立退きをしなければならないことがあります。正当な権利かどうかは差押時に契約期間が過ぎて更新をしていなかったり契約締結が差押より後だったり賃貸借契約の内容がいかにもおかしいと思われるなどの場合です。いずれにしても裁判所にその資料はあるはずなのでその内容を確認すべきです。
それによってあなたの立場が強いのか弱いのかがわかり、落札者との交渉にも影響してくると思われます。

No.1 回答者： maisonflora 回答日時： 2001/08/25 09:16

１．近所の不動産屋さんに、調べてもらってください。

　(1)「今の店舗を移ることも想定して」、近くで別の店を探しているので、資料ほしいと言われたら、くれます。半径１キロ圏。最悪、そういう事態がありえます。
　(2)エイブルや積水ハウス、大和ハウス工業、大東建託、のホームページを検索して調べられます。
２．上記の相場に基づいて、立ち退いたらどれだけ費用が要るか算定して、それを最低線で主張してください。
　それ以外に、店を移ることで、お客さんが減ることのデメリットも主張すべきです。
３．用途変更、相続とも難しいです。