不動産について

物件購入の質問です。
築35年以上過ぎている古い木造などの収益物件というのは、建築物自体の価値はやはりあまりないのでしょうか？その場合、土地の所有権を得るためだけに購入するという方もいらっしゃるのでしょうか？
愚問な質問ですが回答宜しくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： santaiwan 回答日時： 2021/06/15 03:26

土地を買う理由は分かりませんが、ただ買うだけで活用しないのでしょうか。

まず、土地の上に建物があろうとなかろうと、所有権を得るために土地を買う人はいます。簡単に言うと、不動産の土地価格は、土地価格の算定の基準になる公示価格があって、土地の用途や立地や形状で決まります。さらに取引事例が参考にされます。袋小路のような土地は広くても算定が低くなります。これは不動産鑑定士の範疇です。一方、建物の価格は、例えば建て売りのように販売価格が決まっているものを買ったとして、そこから価値が下がっていきます。国税庁のサイトにあるように建物の耐用年数は木造の30年から鉄筋コンクリートの70年位ですが、基準としている滞納年数を超えたからと言って、すぐに壊れるわけではありません。しかし経年ごとに価値が下がっていて、建物の減価率をかけて建物の価値が算定されます。その建物が耐用年数を満了するころには、その建物に価値はありません。実際に建物がしっかりしていても算定通りになるということです。逆に言うと固定資産税も課税額が下がります。負担が少なくなるということです。これは自治体、特に区役所の固定資産税課で課税のための評価額を見ると確認できます。一般的に土地の取引をする場合、所有権の移転だけなら建物を残すこともありますが、ほとんど価値のない建物は取り壊すのにそれだけ相当の費用がかかりますから、大抵は更地で引き渡すことになります。そうしないと土地を買うのにさらに費用負担が加算されるので、買い手がなかなかつかないですよね。だから相続などで所有者が複数いて建物の取り壊しがままならないような土地は普通は買えません。土地、建物、占有者がすべて違う場合に、土地だけ購入するのはトラブルの元です。借地権があると権利関係でもめることもあります。昔自治体で不動産の買収の交渉の仕事をしていました。まず住んでいる人と立ち退き契約を締結して出て行ってもらって、建物の所有者と除却契約を結び、更地になってから土地契約者と契約して公用地として収用していました。この流れが一番スムーズです。実際はもっと複雑なこともあります。例えば、あなたが個人として、どこかの土地を買って所有権を得たい場合。形だけなら土地の売買契約を結び契約書を持って、印鑑証明を取り、法務局へ行って所有権の移転をします。登記簿上だけならこれで終わりですが、実際は土地の借地権や建物の所有者、さらに住んでいる人などすべての権利関係を確認しないと後で問題が起こります。競売物件など一見掘り出し物に見えても、銀行の抵当権がついていたり、占有屋がいたりすることもあります。しっかり調べて買うのが鉄則です。古い建物が残ってる土地は基本面倒なことが多いです。

この回答へのお礼

皆様、非常に詳しい説明をありがとうございます。
将来的にこれらのご意見を参考したいと思います。

お礼日時：2021/06/19 20:16

No.1 回答者： fusiminohikaru 回答日時： 2021/06/14 23:13

>建築物自体の価値はやはりあまりない

事実上、ほとんどないと考えていいでしょう。
そうしたすごく古いアパート等でも実際に継続的に入居者があるケースもあるとは思いますが、修理費などもかかり、高い家賃は望めず、収益物件としては効率は悪いでしょう。

>土地の所有権を得るためだけに購入
どんな、どれだけの土地かということにもよりますが、十分にあると思います。
取り壊して収益性の高い新規の物件を建築する方が利益につながるとの判断が可能な場合もあるでしょうから。
そういう意味では取り壊し等のコストがかかるだけ、古い建築物はむしろ価値を下げるという場合もありましょう。