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昨年11月に母がなくなり、兄弟で資産を分割、土地少し相続する予定になっています。その土地は貸し出されていることを、母から聞いていたので、銀行振込名(地元の産廃業者でした)から、借主に電話、直接あってすぐに振込先を変更してもらいました。
契約書がすぐに見つからなかったので、そのような行動をしていますし、この土地、暫くはそのまま貸しだすつもりでいます。

その後、家の整理で、その土地の十数年前の賃貸借契約書が見つかり、その不動産屋に、「次の更新から契約書の貸出人名義を変更してほしい。」と、伝えたら、「契約書確認して、後日連絡します。」との回答でしたが、来た回答が「契約書が見つからない。口座変更も自分でやっているのですから個人でやったらどうですか?」すすめられました。

相手は会社ですし、現在その土地は産廃置き場として使われたています。解約のときなどを考えると個人でやるのは不安しかありません。

また、私にはどのような選択肢があるのか?知識もなく困っています。なにかアドバイスもらえませんか?

gooドクター

A 回答 (5件)

質問文を読むと相続登記は未了であるように受け取れます。


借主側は、貸主側の「相続が発生したので新たな貸主に対して賃料を支払うように」という申し出に対してすぐに対応しています。
今後、何かしら契約上の問題があったとしても、この事実で借主は質問者様を貸主として認識していたと言えますし、質問者様もそう主張できるでしょう。

 まずは相続登記を完了させ、現地の確認をして、それから契約書という順番になるでしょう。また、契約書がなくとも賃貸借契約は有効に成立していますから、十数年前の契約書を基本とした「覚書」でも構いません。要は原契約の貸主の死亡に伴う貸主の地位の継承があった事を示せば良いのです。

 解約時のことを心配されていらっしゃいますが、現在の借主からキチンと解約の申し入れがあれば上出来と考えておかれたほうが良いですよ。借主の倒産や無断転貸、目的外使用などでトラブルになる方が多いですからね。
解約ということになると原状回復という問題が出てきます。果たしてこの土地の「原状」がどういったものになるかを知る上でも現状は確認されておかれたほうが良いでしょうね。
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あれ?


その不動産屋はこの賃貸契約にどういう形でかかわってるんだろ???
質問文から推測するに、更新事務では関わってないよね?

もしかしてその不動産業者は、十数年前の最初の賃貸契約を締結する業務(いわゆる仲介業務)だけ引き受けていたのでは。
その後の管理や更新は貸主(質問者の母)が直接やっていたんじゃないかな。
つまり、その不動産業者は今は取引関係にない無関係者。
最初の賃貸契約の内容や説明については責任があるが、その後の管理等(貸主の変更や口座変更ほか)は業務外。
それならば今回の不動産会社の対応はつじつまが合う。

質問者の「次の更新から貸出人名義を変えて欲しい」という事務について。
こういうのは以前はお母さんが直接やっていて不動産会社に任せてなかったんじゃないかな。
だから更新契約書もなく十数年前の最初の契約書だけがある状態。
自分で管理している大家さんはみんなそんな感じ。
貸主の変更(相続)は覚書や通知だけでも構わないし、相手が承諾するなら口頭でも構わない。
書面の書き方や例はネットで無料で公開されているものをベースに、都合に合わせて書き換えて使う。


管理について。
今回は相続により貸主が質問者に代わったので、代が変わって新しい貸主の考えに応じて管理方針を変更するのはごく普通のことだよ。
自分で直接管理するのが不安だという場合には、改めて不動産会社へ管理を依頼するという選択肢がある。

本件の不動産会社はおそらく仲介業務がメインで、賃貸管理や更新事務はあまりやってないんだと思うよ。
またはアパートや駐車場は管理していても、産廃業者が使うような土地の管理ノウハウはないから手出ししたくないとかね。

だから別の不動産会社に相談してみるといいと思うよ。
地元で不動産管理をやっている中堅以上の会社か、テレビCMやってるような大手が無難だと思う。
多分、いくつか打ち合わせをしたうえで引き受けてくれるはずだ。


この質問文からは現時点では紛争やトラブルの要素が見えないので、弁護士などの法律の専門家の出番ではない。
せいぜい不動産取引の専門家ということで不動産業者かな。
ただ、今後のことを考えて、賃貸契約書の改定や現行法や判例に即した内容へ変更するために弁護士等の専門家の助力を得るのも良いと思う。

本件では兄がいるので兄にも相談してみるといいのでは。
この土地、共有ではないんだよね?
共有だと利害が生じてしまうこともあるけれど、きっちり遺産分割しているならトラブルにはならないだろうし。
生前の母の管理内容を兄も垣間見ているかもしれないので参考になる話が聞けるかもしれない。

ぐっどらっくb
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#1の回答はすばらしいのですが、少し違う角度から回答します。



まず不動産屋さんが「自分でやったらどうですか?」というのは、簡単にいえば「契約更改しても仲介料がはいるわけでもないし、単にめんどくさいからやりたくない」と言う意味があるのだと思います。

不動産屋は宅地建物取引士などの資格が必要なので、本来はプロなのですが、今回のような話では利益が見込めないわけです。
 だからどうしても不動産屋にお願いしたいなら、手数料の話をしないとダメでしょう。

逆に質問者様が抱えている不安は「契約更新するのに何もわからなくていいのか?」という事だと思います。

この点について現在の社会情勢や法改正に合わせて、契約内容を見直せるのは
・不動産屋のうち資格を持っている人
・不動産取引に強い、弁護士や司法書士、または行政書士
ということになります。

身近に「不動産に強い専門家」がいれば、不動産屋に限らず契約書の確認をしてもらえばいいですし、契約更改ですから、契約書の内容さえ万全なら自分でやってもいいと思います。

後は費用の問題で、弁護士は費用が高いですが質問者様に変わって代行ができます。行政書士や司法書士は弁護士活動になっちゃうので代行はできませんが、書類を作るところまではやってくれるし、立ち合いをしてくれるところはあるでしょう。
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No1です。

気になった言葉あったので心配しました。。。
「地元の産廃業者」です。

貸主:お母様=被相続人で11月に他界
借主:「地元の産廃業者」

未来の貸主:ご兄弟=相続人二人。
こちらで宜しいでしょうか??
ーーーーーーーーー
1,熱海の土石流ニュースも産廃関係です。
所有権がご兄弟様になる場合、震災その他でトラブルに発展する可能性はどうか?という事もあります。また、垂れ流しで水域汚染もあります。
50年前の気候と現在の気候は明らかに違います。
異常気象と日々連呼されておりますが、亜熱帯のGuamやサイパン状態と考えれば普通です。以上は平常には戻らない気候なのでは??とも考えます。


2,相続税対策
産廃業者という事なら広大な土地+預貯金とも考えるのが普通です。
相続税の納期限も10か月ですので、今年の9月までです。

故人との契約
https://www.takumi-corporate-law.com/qa/20190520/

自分は父が他界した際も今回叔母が他界した際も金融機関を走り回り、且つ都市銀行系列:信託銀行の遺産整理部門にお願いしました。
そこから税理士さんや司法書士に繋がります。
土地に価値がある場合、プロとしての彼らの権限は最大限に利用できます。

3,地元の税理士さんや司法書士さんの場合、「力不足」は否めない。
という事もあります。

自分が経験していることで問題解決の糸口でもつかめれば幸いです。
m(__)m
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間に士業などを入れたらいかがでしょうか?



弁護士、行政書士、司法書士、後者は法的な文章を作成するお仕事ですが他界した故人との契約なら、弁護士かなぁ・・・と自分は考えて動いてました。

ご質問者様の場合、契約書が見つかっており幸いです。
自分の場合、叔母が賃貸契約→他界して父が相続の予定のまま他界→知っている母も痴呆が入ってきました。(要は相続の相続です)

よって、法人と10年以上前に他界した故人との契約です。
また、同じように賃貸契約が発生しております。
そう考えると、間に法律のプロを入れるしか方法は無いとも考えます。
お金はかかりますが、このような解決できない問題を解くときに利用するのが道具としての「お金」と考えておりました。

それと、共同所有は厳禁です。ご兄弟のどちらか他界した際にさらに面倒になります。

https://hedge.guide/feature/real-estate-inherita …
「不動産で困ってます。」の回答画像1
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