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祖父の土地の相続登記について

祖父(A)は2010年に亡くなり祖母も他界しています。
2021年祖父(A)の長男「相談者からすると父」(B)が亡くなりました。
祖父(A)の次男「相談者からすると叔父さん」(C)は健在です。
祖父(A)が亡くなった当時、祖父(A)の遺産については父(B)叔父さん(C)で話し合い
一定の解決は見たそうですが、詳細は叔父さん(C)に聞かないと不明です。

今回父(B)が亡くなった事による遺産相続は終了しました。
父(B)には配偶者(D)長男(E)長女(F)とおり 配偶者(D)1/2 長男(E)1/4 長女(F)1/4で遺産分割協議書を作成し手続きも終了しました。

土地を調べて居ると祖父(A)名義の土地、建物があり、これらを長男(E)に名義変更をしたいと考えています。
通常は祖父(A)が亡くなった時に、父(B)叔父さん(C)が遺産相続して相続登記をしておくべきでした。
祖父(A)の名義のままでは何も出来ないし、壊れかける家屋を解体し住居を建てたいとかもしたいので
この際 名義を変えたいと考えています。

さてここからが質問です。
この場合の手続きはどうなるのでしょうか?
叔父さん(C)は相続権利がありそうなのですが、同意の印鑑?とかでいいのか? 遺産分割協議書がいるの?
だとするとだれと誰が相続人?
登録免許税の事もあるので いまさらながら相続登記がいいのか?

また、配偶者(D)長男(E)長女(F)の権利?はどうなりますか?
配偶者(D)は何も要らないと言っています。
長女(F)は意思表示が出来ないので後見人がいます。後見人は長男(E)です。

父(B)が亡くなった事による遺産分割協議は特別代理人を立てました。

今回の祖父(A)の土地の名義変更に必要な手続き 叔父さん(C)長女(F)はどういう立場になるのか?
どういう手続きを法務局へすればいいのか ご教示宜しくお願い致します。

gooドクター

A 回答 (1件)

専門家ではありませんが、専門家事務所で相続手続きの経験や自分の家族の手続きの経験があるので書かせていただきます。



A名義の財産については、すでにAが亡くなっておりますので、Aの医師が必要なことはできません。すなわち、Eへ贈与や売却などができないということです。そして、できるのは、相続手続きだけということとなるでしょう。

Aの相続手続きにおける遺産分割協議が正しく行われ、必要な書面が残っており、単にBへの相続登記手続きが終えていないというのであれば、Bの相続手続きに含め書面を作成の上、AからBへ、BからEへの相続手続きを同時に行うのです。Bがすでに亡くなっているので、AからBへの相続手続きのみを行うことはできないのでこのようになるかと思います。

Aの遺産分割協議において、正しく書面などが残っていないのであれば、再度作成が必要です。その場合には、CとB、Bに代わり相続人での協議や書面作成になるかと思います。そのうえで、Bからの相続として処理する必要があることでしょう。

基本相続登記扱いとなり、相続としての登録免許税となると思います。一軒の相続登記申請に二つの相続を含めることができれば、1件分の登録免許税で済むかもしれませんね。この点は詳しくはありません。

次にBの相続においては、子であるFに判断能力ができないのであれば、代理人が必要でしょう。特別代理人を家庭裁判所で新たに選任してもらう必要があるかもしれません。特にAの亡くなった際の相続が未解決であり、その分もということであれば、当初の特別代理人の申立は範囲を超える可能性があるでしょう。

2段階の相続を個々に考えつつ、手続きをまとめて行う。当然後口の相続を踏まえて進めるのは当事者判断ですが、手続き上の考えとしては別な相続として行うのです。そして、登記申請の美まとめてという考えかと思います。

手続き先は法務局となります。
登記申請書及び定められた添付書類の作成や取り寄せなどが必要となることでしょう。
Bの相続手続きが一応は済んでいるようですので、その際の遺産分割協議書で、協議内容に含まれていない財産等の発見の際に、Eが相続する旨などがあれば、その際の書類によりDやFからの新たな手続きは不要かもしれません。その場合には特別代理人等も不要かもしれません。

登記手続きには専門家が存在します。
権利関係は司法書士、表題や表示部分関係は土地家屋調査士となっております。弁護士が介入している場合には、制度上弁護士もこれらを扱える手続きかと思いますが、弁護士の通常業務ではないので、多くの弁護士は副代理人(代理人の代理人)としてこれらの専門家を利用することが多いことでしょう。

専門家が用意されているような手続きです。当然ご自身で勉強して行うことは問題ありません。そもそも登記申請は登記義務者であるあなた方が行うべきものであり、代理する場合に国家資格を求めるというだけですからね。
しかし、複雑なものであればあるほど、素人勉強では限界もありますし、個々の性格や能力にもよるでしょう。
郵送や電子による申請はありますが、素人は紙申請で事前相談等を受けて進めないと、何度も呼び出し(補正)となることでしょう。
法務局は役所の一つですので、平日の日中しか受け付けません。一般的な職に就いている人ほど、何度も法務局へ出向くことは難しいかと思います。

さらに、法務局の事前相談の担当者や窓口の受付担当者は判断する権限はありません。最終的には登記官が判断します。事前相談を受けて申請しても、登記官の一存で追加資料などを求めたり、記載内容の訂正を求めることもあります。

こういった事情のある申請手続きですので、多くの方が専門家へ依頼することでしょう。
特に、ご質問の状況では、叔父Cの意向がわからない、説明の仕方に拠ったりいろいろな状況次第で、あなたがたの希望通りにならないかもしれません。Fの判断能力の問題もあることでしょう。
すでに行われた際の書類とともに専門家へ相談や依頼をされることをお勧めします。

私は資格者ではありませんので他人の代理はできませんが、家族の代理をボランティアで行うことは問題ありません。5代くらい前の爺さん名義の財産を見つけ、現在の父の代までの相続登記の経験はあります。その際には、父の上の世代、私からすると祖父までは旧民法の家督相続が認められれる時代であり、家督相続の手続きが戸籍に記載されていたことで、4代分くらいは複数の戸籍謄本により祖父一人にでき、祖父から父へは、父の兄弟姉妹で取り扱うわけですが、私からは叔父叔母でした。そして一部はすでに亡くなっていたので、叔父叔母の子、私からすれば従兄弟になるのですが、親戚付き合いが強く残る間柄で協力的でしたので、存命の叔父叔母と従兄弟の協力を得て、父名義にした経緯がありますね。
私自身結構調べたり学んだうえで処理しましたが、知人の司法書士に聞いたら20年以上司法書士で活動していて損な事案経験がないと言われましたね。にわかではありますが、私の考えや判断、手続きについて、正しかったと言われてうれしかった記憶があります。
ただ、私は、税理士や司法書士の事務所で勤務経験があり実務をかじっていたこと、税理士志望で挫折はしたがそれなりのレベルで学んだ基礎知識があったこと、別分野ですが起業したてで、時間に融通が利いたということもあるでしょう。普通の会社員などではきついもののように思いましたね。

余談になりますが、建物の取り壊しなどでも専門家の協力を得た方が良い場合もあります。
取り壊しそのものは業者依頼で済むかもしれません。しかし、登記からその建物を消す必要があります。滅失登記ですね。
これは司法書士ではなく、土地家屋調査士の範疇化と思います。取り壊し予定のあってもの名義が亡くなっている方であれば相続手続きも求められることでしょう。そうなった場合には、司法書士の範疇です。
当然ご自身で行えなくはありません。
新しい建物を建てる際には、新しい建物の登記や建築確認手続きなどが必要となるでしょう。建築確認などですと、その土地にどれだけの建物を建築できるか、規制があります。当然登記などで証明が必要です。それが建ぺい率や容積率となります。今までの建物の登記が残っていると、希望通りの建物の建築ができない恐れもあります。また、一つの土地で複数の建物は問題ありませんが、土地に対する建物の位置なども登記になり、古い建物の登記が残っていると問題があることでしょう。
新しい建物を建設会社などへ依頼するでしょうが、建設会社などが手配する専門家もあるでしょうし、ご自身でお願いしますと言ったところもあることでしょう。

複数事案を同一の専門家へ依頼しますと、手続き報酬の値引なども期待できるかもしれませんし、依頼内容の説明等もスムーズかと思います。
登記は登記申請から登記完了まで日数がかかるものです。さらに順番も大事ですし、添付書類や記載の仕方もルールなどがありますからね。

最後になりますが、法律に沿って正しく状況把握しないことにはどのような手続きがあるのか、選択肢などがあるのか、判断も難しいものだと思います。私であれば、相続税などの税金面も含め、税理士・司法書士・土地家屋調査士のそろった総合事務所などへ相談しますね。叔父の性格などによっては、弁護士がいるようなところにするかもしれませんね。

長文失礼しました。
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この回答へのお礼

こんにちは 
とても丁寧でかつ判りやすい回答を有り難う御座います。
やはり祖父からは相続登記ですね 当たり前ですね。
しかし、亡くなった時にチャンとしておくべき(しておいて欲しかった)ですが、今となっては仕方ないです。
Cの考えが判らないのでキチンとした士の方に依頼をしたいと思います。
他の事と一緒に出来る事もあるかも相談してみます。
この度は有り難う御座いました。

お礼日時:2021/08/06 14:42

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