住宅ローン借り換えについて。 実家のローンと住宅のローンを組んでおり、既に実家を出ているため、契約者

住宅ローン借り換えについて。
実家のローンと住宅のローンを組んでおり、既に実家を出ているため、契約者を実家にいる妹にして、実家のローンを他行に借り換えの申し込みをしたところ、借り換えは契約者が同じでないとできないといわれました。
実家には住んでないので、同居している家族が借り換えれのはできないのでしょうか。
今の銀行に問い合わせたところ、名義変更はできないため、他行の借り換えを勧められたのですが、銀行によってなのでしょうか？

質問者からの補足コメント

• 現在、借り換え審査の申し込みをしようとしてます。しかし、借り換え先の銀行から、現在の契約者でないと借り換えできないと言われました。
  現在の契約者である私は既に実家を出ているので、私の名義では借り換えできない(居住してないため)と思います。
  この場合、どこの銀行でも借り換えはできないのでしょうか。

    補足日時：2021/08/07 20:45

• ２０社ほど銀行に問い合わせましたが、ほとんどが私から妹への名義変更は今の銀行で行って、それからでないと申し込みができないらというところがほとんどでした。親族間売買にあたるためできないという銀行もありました。
  弁護士からは自己破産もありうるといわれてますが、自宅のローンを組んでいる銀行にも相談したところ、実家の残債が1100万円あり、実家を査定してもらったところ2300万円でしたので、今抱えてる借金が500万円あるのですが、実家の残債と借金をプラスしても、査定額が上回るため、自己破産は無理といわれました。

    補足日時：2021/08/15 12:38

• あとは親族間売買の部分をどう説明するかが問題で、実家は名義だけで、実際は父と妹が払っていることは事実ですから、贈与では無いと上手く説明するのが必要であることはいわれました。
  また、銀行は難しいため、ノンバンクや信用金庫にも問い合わせ、金利は上がりますが、ローン会社が１社だけですが、審査はしてくれるとのことでした。弁護士は審査がとおれば、一斉に受任通知を送るといってるため、債権者から私に電話が毎日かかってきます。また、審査が通れば登記簿の変更など、弁護士事務所にいる司法書士に任せると言われてますが、銀行などの住宅ローンは全部セットで諸費用込みで金額が設定されるので、その部分だけこちらの用意した司法書士に任せるのができるのか疑問で、すぐに破産をちらつかせる弁護士にも疑念があります。

    補足日時：2021/08/15 12:38

No.6 ベストアンサー 回答者： goomania 回答日時： 2021/08/12 13:11

No.4です。

>登記簿では私と父の名義になっており、新規では組めないので、条件変更というかたちで私の持ち分を妹に移す審査をしました。･･･①
>他行に問い合わせたところ、契約者が違うので借り換えできないといわれています。･･･➁
>他行でも登記簿では妹の持ち分が無いので妹名義で新規の借り入れもできないといわれました。･･･③
法律の専門家である弁護士さんに既にご相談されているようですので、素人の私が口を出す話ではないのですが、上記の①➁③とも、とても不自然に感じます。
まず①については、通常条件変更というのは、「債務者の返済条件を変更する」という意味で使われる用語です。従って「ご質問者を債務者からはずす」「妹さんを新債務者にする」の両方ともできないはずです。
本来ならば、妹さんを新規債務者にして、お兄さんであるご質問者の住宅持ち分を買い取る資金を新規融資できるかどうかを審査しなくてはいけないわけで、何を審査したのかわかりません。
謝絶する口実として「新規は組めないので」と言われたのではないかと勘繰ってしまいます。
百歩譲って、その金融機関が、ご質問者から妹さんへの「免責的債務引受」(これを「条件変更」と呼んでいる)を検討した結果、謝絶したのであれば筋はとおっていますが、現在でも返済が滞り、法的手段を持ち出さないといけない状態なのに、妹さんへの「免責的債務引受」でだめなら「お父さまを債務者に追加」を検討するなど、金融機関にとっても現状改善になる方法を模索する度量が必要な気がします。
また➁についてもNo.5さんも指摘されておられますが、そもそも「借り換え」ではないものを「借り換え」を持ち出して「契約者が違うからできない」という方便で金融機関が謝絶したのではないかと疑ってってしまいます。
さらに③についても、中古住宅を購入する場面を想像すればすぐわかることですが、現在の所有者の登記簿を見て、購入予定者(ローン申込者)に「あなたの持ち分がないので中古住宅購入資金は融資できない」という金融機関はないと思います。購入前なので持ち分がないのは当たり前だからです。
いずれにしても、既に債権者から法的整理に入る旨の催告書も届いているということなので、ことここに至っては、金融機関をしらみつぶしに当たって、支援してもらえるか正直に相談するしかなさそうです。
ただし、金融機関の都合や金融機関の論理に振り回されないよう「知識武装」する必要があるかもしれません。

この回答へのお礼

ご教示ありがとうございます。今の銀行も、審査申し込みから2ヶ月経過しており、本当に審査しているのか不安な部分はありました。
5行くらい問い合わせたところ、名義変更を伴う借り換えができないところがほとんどでしたが、1行だけケースバイケースですが、申し込みは可能という銀行がありました。
先日、弁護士が銀行の対応が遅いので、強めに、このままだと自己破産もあり得ること、債権が回収不能になっても良いのか、と言ったところ、やむを得ないという回答だったそうです。
このままだと、実家の両親と妹が家を失うため、手当たり次第、問い合わせます。
取り急ぎ、お礼まで。

お礼日時：2021/08/12 15:34

No.5 回答者： -yo-shi- 回答日時： 2021/08/12 10:29

そもそも借換じゃないからね！

妹さんの新規契約（中古住宅のローン）です。


ローンが貴方名義という事は、実家の建物の名義も貴方だと思います。

その建物を妹さんが購入する為の借入をするのが住宅ローンです。


貴方の視点で見れば、住宅を売る→売買代金が入る→ローンを完済する
妹さんの視点で見れば、住宅を買うためのお金を借りる→お金を売手（貴方）に払う

妹さんの部分が、他人でも身内でも同じことです。


借換は、貴方がA銀行からの借入を完済するためにB銀行から借入をすることです。
場合によってはA銀行のXプランからYプランに借換も可能です。
どちらにしても、貴方が借入名義人であることに変わりはありません。
それが「借換」です。


冒頭にも言いましたが、貴方がやろうとしている内容は借換ではありません。

この回答へのお礼

ありがとうございます。初めは新規で妹を名義人にして、住宅ローンを組み直そうとしたところ、登記簿では私と父の名義になっており、新規では組めないので、条件変更というかたちで私の持ち分を妹に移す審査をしました。
その審査が通らず、今の銀行から他行に妹名義で借り換えを勧められたという経緯があります。
そして借り換えということで、他行に問い合わせたところ、契約者が違うので借り換えできないといわれています。
また、他行でも登記簿では妹の持ち分が無いので妹名義で新規の借り入れもできないといわれました。

お礼日時：2021/08/12 10:46

No.4 回答者： goomania 回答日時： 2021/08/12 04:22

No.3です。

当初のご質問には「債務整理」の文言は一切登場しておらず、回答が全く異なるものになってしまいます。
債務整理を検討中で、自己破産ではなく、個人再生手続きを進めたいとお考えておられたのだ思います。
ただ、ご質問者の説明では「個人再生」手続きをするのは、誰なのかよくわかりません。
「実家が債務整理の個人再生すると･･･」ということはご実家にお住まいのどなたかが個人再生するのでしょうか?
それとも、ご質問者自身が個人再生手続きをされるのでしょうか?
とりあえず、ご質問者自身が個人再生手続きをとるのだと推測しました。
ご実家をリースバック方式での売却を検討したが、売却金額が債務残高を下回る場合、金融機関は全額返済を受けられないことになります。一般的に任意売却の方が競売より高額になるとはいえ、抵当権設定者である金融機関(または保証会社)は全額返済を受けずに(競売だともっと低い金額だからこれで手を打とうと考えて)担保解除に応じるとは限りません。この場合、金融機関および不動産会社との相当の交渉が必要となり、リースバック方式での債務整理は困難だと思われます。
つまり、リースバックを考えるのであれば、実家のローン債務以上の価格で、ご実家を買い取ってもらえるのかどうかがポイントだと思います。
これで、実家のローン負担が無くなり、ご質問者が所有者でなくなれば、差押えの問題も発生しないと思います。
もっとも、借換えではなく、妹さんの新規借入が審査に通るという前提ですが、「負担付き贈与」で、ご実家の所有権をローンごと妹さんに贈与してしまえば、そもそも差押えの問題は発生しないわけですが･･･。
法律の専門家ではないので、詳しくはわかりませんが、個人再生手続きでは、原則として住宅ローンの返済は継続しなければならないので、リースバックでご実家のローン返済等がゼロになる(リースバック後の家賃は妹さんが負担する)のなら、敢えて個人再生手続きをとる必要もない気がします。
個人再生で、住宅ローン特例により返済方法を見直して、毎月の住宅ローン返済負担を軽減してもらうこともできるかも知れませんが、いずれにしても返済不能に陥れば、あとは自己破産しか手がないと思います。

この回答へのお礼

これまでの経緯をお話しします。私の個人再生にあたり、自宅のローンと実家のローンを債務整理することに、なりました。
自宅は住宅ローン特則で守られてますが、実家がそうならず、同居の妹に条件変更というかたちでの審査を銀行に申し入れました。実家のローンは私と父の1/2ずつの持ち分です。まだ、負担つき贈与の話はしていませんが、妹の年収はコロナの影響もあり、200万ちょっとで、審査は通りませんでした。
負担つき贈与のやり方が良いとは思います。しかし、妹の審査が通りませんでしたので、難しいと思います。
そこで、弁護士から提案されたのが、実家ではなく、自宅を売却して、且つ賃貸契約できるようにするリースバックでした。売却した資金で、まず実家のローン債務を完済して、私の資産が無くなった状態にしたのちに、個人再生という方法です。
既に債権者から法的整理に入る旨の催告書も届き、実家も足が不自由な両親がいるため、実家が引っ越しを考えるのは現実的でない状況です。
取り急ぎ、リースバックについて何社か見積もりを依頼してます。

お礼日時：2021/08/12 07:11

No.3 回答者： goomania 回答日時： 2021/08/11 15:30

そもそも、実家の住宅の所有者(名義人)はどなたなのでしょうか?

既に実家を出ているとしても、ご質問者が住宅の所有者(名義人)であれば、自分名義の住宅を自分名義の借入れで取得している訳で何の問題もありません。
(金融機関の住宅ローン規約「ご自分の居住する住宅」には抵触していると思いますが・・・)
この状態で、ローンの名義人を妹さんに変更すると、妹さんが借入してお兄さん名義の住宅が資産として残ることになり、明らかに「贈与」にあたると思います。
これを避けるには実家の住宅名義も妹さんに移転することにして、ローンも妹さんに移転する、つまり住宅の贈与とローン債務の移転を同時に行う、「負担付き贈与」という方法があると思います。↓
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …
「負担付き贈与」なら贈与財産の価額から負担額を控除した価額に課税されることになるため、贈与税がかからない可能性もあります。
手続きが面倒なので、金融機関はいい顔をしないかも知れませんが、「負担付き贈与」という言葉を出して、税理士や金融機関に相談すべきだと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。実は債務整理をする予定で、自宅と実家のローンを抱えています。
住宅ローン特則で自宅は守られますが、実家が債務整理の個人再生をすると、差押えの対象になるため、実家に居住している妹に名義変更を銀行にお願いしました。
しかし、審査に通らず、他行での借り換えを検討したところです。ですが、借り換えは契約者が同じでないと不可能ということで、債務整理のため、私の名義でローンも組めないことから、事態を売却し、リースバックというやり方で賃貸契約にして、家賃を払いながら、売却した資金で実家のローンを完済し、債務整理した数年後に自宅を買い戻しが可能なら、そのようにしたいです。

お礼日時：2021/08/11 23:04

No.2 回答者： Lescault 回答日時： 2021/08/07 20:55

No1です。

借り換えの際に名義変更をできるか出来ないかは、金融機関によります。これはもう幾つか当たってみるしかないと思いますね。

この回答へのお礼

ありがとうございます。やはりそれしかないみたいですね。

お礼日時：2021/08/07 21:00

No.1 回答者： Lescault 回答日時： 2021/08/07 20:38

ローンの名義変更は原則できません(どこの金融機関でも同じです）。

契約書に当該上皇があると思います。そちらの銀行さんがおっしゃるのが正解で、名義を変更したければ借り換えしなければなりません。