分譲マンションで下記のようなことで困っています。
 このような問題を相談できる機関・団体を教えて
いただけませんでしょうか。

■場所:東京都大田区
■マンション規模:11世帯
■問題となっている住戸:
 区分所有者(=マンション全体の売主)からの賃貸
■管理規約:「ペット小動物1匹」が認められている
■起こっていること
 ある居住者がルーフバルコニー(共有スペース専有使用)で
 犬を飼い糞尿を放置。定期的に散水して排水溝に糞尿を流す
 動物園のような臭気が漂う、糞尿が下の階のベランダに降り
 注ぐ

 区分所有者である横浜市の業者に何度も申し入れていますが
その度「申し伝える」「伝えた」の繰り返しで2年間改善され
ません。

 よろしくお願いします。

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A 回答 (3件)

私はペットを飼ってはいけない分譲マンションに住んでいますが、昨年moto039さんと同じようなことがありました。


うちのマンションでは、マンションの居住者で理事会があり、管理会社も雇ってあります。その2者が会議を開き、再三に渡り、理事長と管理会社の人が犬を飼っている居住者宅に行き、話し合いをして、結局どこかに預けることになったようです。
そういった、マンション全体の居住者で話し合いを持てる場などがあれば、そこで話し合いをされてみてはいかがでしょうか?
あまり参考にならない意見で申し訳ありません。
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先程は失礼しました。

あと友人に聞いてみたところ、本を持っていたので
 ペットトラブルQ&A教えて先生 
      吉田 朋
      木村 健  薯   
定価で1000円くらいだそうです。

参考URL:http://www.city.nagoya.jp/12keikaku/jigyougaiyou …
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役に立つかどうかわかりませんが、下のを見てみてください。

どういう状況になっても、ワンちゃんの命だけは救ってあげてください。悪いのは飼い主だから。お願いします。頑張ってください。

参考URL:http://www.city.nagoya.jp
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この回答へのお礼

 ご回答ありがとうございます。
 参考URLを見たのですが、名古屋市のサイトがでてきて
マンションで検索してみましたが、探している情報はみつか
りませんでした。
 該当するページのURLを教えて頂ければありがたいです。

お礼日時:2001/08/28 18:17

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Qマンションの総会に区分所有者以外の人が委任状なしで決議に参加できますか。

マンションの総会に区分所有者以外の人が委任状なしで決議権を持ち参加できるのでしょうか。
現在は、区分所有者の二親等にあたる人や賃貸契約者が委任状なしで参加されてます。
また、区分所有者の配偶者・一親等の人は、委任状なしで、口頭承諾ということで決議権を持ち
参加できるのでしょうか。

上記の点において、不正である場合は、誰に責任があり、どのような罰則があるのでしょうか。

当マンションは自主管理となっており、総会では、委任状や参加者の確認は
会長を中心に当年度の役員が行い、議長が総会の場で公表しています。

今後は、マンションの維持管理や総会の進行等をマンション管理会社に委託する方向で
検討してますが、マンション管理会社に、このようなことが行われていると知られても
良いのかどうか不安に思ってます。

Aベストアンサー

>区分所有者の配偶者・一親等の人は、委任状なしで、口頭承諾ということで決議権を持ち参加できるのでしょうか。
区分所有者が代理出席を依頼し、管理組合が認めれば委任状がなくても参加でき、議決権行使できます。
旦那が忙しいので、奥さんが出るとか、おじいさん名義だが40代の子供が出るというのは、結構当たり前におこなわれています。

国土交通省作成のマンション標準管理規約では下記のようになっています。()の中は私の解釈です。
(議決権)
第46条 各組合員の議決権の割合は、別表第5に掲げるとおりとする。
2 住戸1戸が数人の共有に属する場合、その議決権行使については、これら共有者をあわせて一の組合員とみなす。
(総会に共同名義の夫婦で出席するのは構わないとされています。但し、2人いても1の議決権とし、参加人数には含めないとします)
3 前項により一の組合員とみなされる者は、議決権を行使する者1名を選任し、その者の氏名をあらかじめ総会開会までに理事長に届け出なければならない。(誰が手をあげるのかあらかじめ決めておくということです。巨大マンションなど顔見知りだけの住民でない場合は、書面を求めることが普通ですが、顔見知りしかいないようなマンションでは書面は不要が通常です。「届け出」に書面の必要はありません。「こんどは私がでるから」で済みます。)
4 組合員は、書面又は代理人によって議決権を行使することができる。
(書面というのは出席せずに議決権を行使することであり、代理人による議決行使は貴殿が問題にしている配偶者・一親等の者が出席して議決行使することです)
5 組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、その代理人は、その組合員と同居する者若しくはその組合員の住戸を借り受けた者、又は他の組合員若しくはその組合員と同居する者でなければならない。
(住んでいない人はだめということです。同居する配偶者・一親等の親族は権利があるということです。居住していれば二親等であっても、賃借人であっても構いません。但し、賃借人の場合、総会開催案内を賃借人に渡してはいけません。区分所有者に渡して、区分所有者が賃借人に出席を要請するのでなければなりません。)
6 代理人は、代理権を証する書面を理事長に提出しなければならない。
(議長が議決権があるかどうかをチェックするためのもので、顔見知りなら不要ということも可です。また、集会の出欠表に、「議長へ委任」、「○○氏へ委任」(○○は同じマンションの出席する者で、同じ意見の人であったり、出席する代理人の名前)、「書面での議決権行使 - 第1号議案 賛成・反対、第2号議案 賛成・反対」「出席」「欠席」などとなっているでしょうから、○○に代理出席する者の氏名を記せば、出席者が代理権であることを書面で示せます。出席者が出席時に議長にxxの代理できました○○ですと言うか、議長が出欠用紙を見ながら、代理出席する者に氏名を問えば良いです。)


但し、マンションの管理規約はマンションごとに違うので、ご自分のマンションの管理規約をご覧ください。
マンションは自治なので、規則は住人が決めれば必ずしも国土交通省の規約を利用する必要はないです。
国土交通省は、もめ事が起こらないように標準的なものを提示しているにすぎません。
区分所有者しか参加を認めないという規約も可能です。総会で議決し、規約の改正をすれば良いだけです。そのときは、区分所有者が誰なのかを登録してもらう必要があります。

大体区分所有者が誰かを知っている理事長も珍しいです。代理出席なのか、区分所有者の他の一人が出席しているのかの区別はつきません。夫婦共同名義や、親子リレー返済等で、所帯主でなくとも区分所有者であることは珍しくありません。1部屋に区分所有者が1人しかいないはずという概念が、ご質問のような疑問が出るのです。2~3名の共同名義のマンションも多くあり、「あなたは区分所有者ではない」とはっきりとは言えないのです。住人と判っていれば、認めるということになります。


>誰に責任があり、どのような罰則があるのでしょうか。
お住いの管理規約に罰則規定がなければ、罰則はありません。

>マンション管理会社に委託する方向で検討してます
せっかく自主管理されているなら、マンション管理会社に委託するのは賢明ではありません。
管理会社は、管理費を最大限に消費します。数年後には貯金がなくなり、管理費の値上げにつながりかねません。
議題も賛否で終わるものになり、議論を避けますので、書面による議決権行使や委任状が多いマンションですと、マンション管理会社の決めたストーリーで動くようになってしまいます。
マンション管理会社に任せるのは、総会の決議と、マンション管理規約の変更が必要と思います。
マンション管理士をコンサルに入れて、議事進行と監査をしてもらい、運営は自主運営のままの方が良いと思います。

>マンション管理会社に、このようなことが行われていると知られても良いのか
不自然ではないので、かまいません。

>区分所有者の配偶者・一親等の人は、委任状なしで、口頭承諾ということで決議権を持ち参加できるのでしょうか。
区分所有者が代理出席を依頼し、管理組合が認めれば委任状がなくても参加でき、議決権行使できます。
旦那が忙しいので、奥さんが出るとか、おじいさん名義だが40代の子供が出るというのは、結構当たり前におこなわれています。

国土交通省作成のマンション標準管理規約では下記のようになっています。()の中は私の解釈です。
(議決権)
第46条 各組合員の議決権の割合は、別表第5に掲げる...続きを読む

Qマンションの区分所有者についての質問ですが

当マンションは少し変わっていてホテルの一部が分譲になっているのですが、そこで質問ですが、最近仕事に忙しく、総会はどに出席していませんでしたが、いままで駐車場はどこにとめてもよかったのですが、突然表の駐車場はホテル専用の駐車場だと主張してきたのです。また当方は固定資産で駐車場の一部を納税しているのですが、ホテル側の選択権はあるのでしょうか?

Aベストアンサー

No.3です。
補足拝読いたしました。

問題なのは「共用部分」です。
この中に駐車場が含まれているかどうかなのです。
たぶん管理規約の第4条あたりだと思いますが、土地、建物および付属施設・設備というだけでは、駐車場が含まれているかどうかはわかりません。「別表」としての記載はありませんか?
通常の管理規約では後ろの方に、どのようなものが共用部分にあたるのかをまとめて表の形式にしているはずです。
もし無いとすると、管理規約の条文の中に、どのようなものが専有部分で、どのようなものが共用部分にあたるのかを記載しているはずです。
それらの記載がないとすると、管理規約そのものが問題となります。
管理組合が管理しなければならない部分が分からないことになるのですから。

固定資産税の納税通知書では建物部分と土地部分に分かれているだけで、土地部分の明細は分からないはずです。
したがって、駐車場を含んだ土地全部が課税対象となっているのか、駐車場部分を除いた土地が課税対象となっているのかはわかりません。
つまり、納税通知書では、駐車場がホテル所有なのか、管理組合所有(共用部分)なのかは分かりません。

まず、駐車場が誰の所有なのかを確認してください。
次に、ホテルの区分所有がどのようになっているのかを確認してください。

最悪の場合をお話しします。
1.駐車場は元々ホテルの所有。これではもうどうすることもできません。
2.ホテル以外の区分所有者の方々が、「ホテルのいうことはおかしい」と考えて、
  これを元に戻すよう管理組合の総会の議案としても、ホテルが議決権の1/4以上の
  議決権を持っていれば、承認されないということになります。

この2の場合は、今後のマンションの維持管理についての重要案件(特別な決議事項として管理規約に記載されています)はことごとくホテルの言いなりということになります。
ご売却をお考えになった方がよろしいかと。

No.3です。
補足拝読いたしました。

問題なのは「共用部分」です。
この中に駐車場が含まれているかどうかなのです。
たぶん管理規約の第4条あたりだと思いますが、土地、建物および付属施設・設備というだけでは、駐車場が含まれているかどうかはわかりません。「別表」としての記載はありませんか?
通常の管理規約では後ろの方に、どのようなものが共用部分にあたるのかをまとめて表の形式にしているはずです。
もし無いとすると、管理規約の条文の中に、どのようなものが専有部分で、どのようなものが共用部...続きを読む

Q新築マンション購入について(1階・専用庭付き住戸の防犯、安全面)

新築マンションを購入しようと思っています。
わたしたちの希望にばっちりと合った物件に出会い、申込金を入れました。ちなみに、来週本契約です。

もともと専用庭付きで日当たりのよい南向きの部屋を希望していて、そのほか間取り等の条件もよかったので決めたのですが、防犯面・安全面について少し不安があり、みなさんのご意見をお聞かせいただきたいのです。
お聞きしたいのは、防犯面について180センチのフェンスがつくのですが、これでよいのか、ということです。フェンスの外側は一部植裁がありますが、基本的にはすぐ外は道路です。道路は道幅4mの一方通行の道路で市道で、生活道路なので目の前の家の人の車くらいしか通りません。
また、防犯対策として、窓ガラスにマグネットセンサーが付くと言われました。センサーをセットしておけば窓ガラスが破損したり開いたら音が鳴るというような内容だったと思います。

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

確かに1階は防犯面で気を使うことありますね。1階専用庭付きの部屋に住んだ経験も踏まえてアドバイス。
外部に面したフェンス高は1.8メーターがどこも普通のようです。だけど乗り越えられますよね。オートロック付きであろうが、(大規模マンションは)外部からの侵入を完全に防げませんから、自宅でどう防ぐかというのが重要かと思います。窓と玄関にはマグネット式のセンサーは最低限の設備です。しかし、マグネット式はガラスを破っての侵入には効果ありません。また、侵入前に工作も可能です。相手方のセンサーをあらかじめくっつけておくという手口です。これだと窓を開けても相手が付いているので発報(異常を知らせること)しません。
とりあえず、思いつくものをあげます。
(1)ガラスを破りにくくするようにシールを貼り付ける。(網状のガラスならなお良しです。) 
(2)センサーのレベルを上げる。恐らく警備会社はSOKかSECOMかと想像します。カスタマイズが可能かどうか聞いてみてください。彼等は銀行やATMさらには高級邸宅の警備ノウハウをたくさん持っています。一般人が見ると驚くような防犯システムがあります。マンションでも取り付けられます。(経験者です。)工事費込みでレンタルすれば1万/月(以下)の基本料金です。予定されているマンション全体で契約している場合。
(3)警備会社のステッカーも抑止にはなるでしょう。
(4)設備だけでなく、同じフロアーの方とは、(程度問題ありますが)良好な関係を作ったほうが良いでしょう。特に、お隣とはいろんな意味でね。
オプション会はこれからですから、その時が良い機会でしょうね。警備会社については、オプション会に呼んでいないかもしれませんから、業者に要望するか、詳しく説明を受けたほうが良いでしょう。

確かに1階は防犯面で気を使うことありますね。1階専用庭付きの部屋に住んだ経験も踏まえてアドバイス。
外部に面したフェンス高は1.8メーターがどこも普通のようです。だけど乗り越えられますよね。オートロック付きであろうが、(大規模マンションは)外部からの侵入を完全に防げませんから、自宅でどう防ぐかというのが重要かと思います。窓と玄関にはマグネット式のセンサーは最低限の設備です。しかし、マグネット式はガラスを破っての侵入には効果ありません。また、侵入前に工作も可能です。相手方のセン...続きを読む

Qマンションの糞尿被害について。

マンションの糞尿被害について。

ペット可の賃貸マンションに住んでおります。
エレベーター、共有部分のペットの糞尿が酷くて困っております。
特にエレベーター内でのおしっこが酷く、梅雨時期のジメジメと重なって
ひどい悪臭です。
マンションの清掃は週に1回しかありません。
新築の賃貸マンションで入居後半年経ったのですが
外観は綺麗ですが、共有部分は、築10年位に見えます。。。

3ヶ月程前から、管理会社へクレームを入れてて
クレーム電話を入れると、1時間以内には清掃に来てくれます。
玄関ロビーや、エレベーター内には
注意喚起(クレームが続く様だと退去してもらいます)の警告文は貼ってもらってます。

ただし、一向に改善されません。

先日、ついに犯行現場(私の居る目の前で堂々とおしっこをしました)に遭遇したので
飼い主本人に注意したのですが、無視されました。

管理会社に上記のことを伝え、監視カメラの何時何分に写ってる方に
管理会社のほうから注意して欲しい旨伝えると

「(オフレコでお願いしたいのですが)実は、監視カメラに録画機能ついてないんです」
とのこと。。。。



なにか良いアイデアがありましたら、ご教授よろしくお願いいたします。

当方、ペットは飼っていないのですが
駅近物件&新築というのが魅力で住んでおります。
しばらく引越しはしたくないです。

マンションの糞尿被害について。

ペット可の賃貸マンションに住んでおります。
エレベーター、共有部分のペットの糞尿が酷くて困っております。
特にエレベーター内でのおしっこが酷く、梅雨時期のジメジメと重なって
ひどい悪臭です。
マンションの清掃は週に1回しかありません。
新築の賃貸マンションで入居後半年経ったのですが
外観は綺麗ですが、共有部分は、築10年位に見えます。。。

3ヶ月程前から、管理会社へクレームを入れてて
クレーム電話を入れると、1時間以内には清掃に来てくれます。
玄関ロ...続きを読む

Aベストアンサー

 大家しています。

 大家も管理会社も、どんな契約書や居住規則を作って署名捺印貰おうと、結局は居住者の“質”の問題で、注意しても無視、手紙を入れても無視、となると手の打ちようがないのです。

 大家や管理会社の出来る事といえば、そう言う奴と契約しないように“水際作戦”で排除していくしかないのです。一度入られてしまったら、もう“追い出す”ことなんか出来ません。完全に借主優位です。

 『3ヶ月程前から、管理会社へクレームを入れててクレーム電話を入れると、1時間以内には清掃に来てくれます。玄関ロビーや、エレベーター内には注意喚起(クレームが続く様だと退去してもらいます)の警告文は貼ってもらってます。』という、これが精一杯でしょう。

 そういう輩は、仮令証拠を突きつけたって平気です。『追い出せるものなら追い出してみろ』くらい言います。

 納得いかないでしょうし、憤懣やるかたないでしょうが、逃げるが勝ちでしょう。

Qマンションの専有部分と共有部分について

マンションの専有部分と共有部分について

 スラブの上にコンクリートで埋設した給水管は専有部分か共有部分かについて教えてください。
 
 漏水して階下の天井から水が染み出て困っています


 

Aベストアンサー

「専有部分」と「共用部分」の争いに関する判例として、
以下の類似する判例があります。

最高平12.03.21 区分2-3
特定の専有部分のために利用される配水管の枝管
(建物の給水装置でないことに注意する。)は、当該特定の専有部分
からの点検及び修理は不可能である等の理由により、共用部分に当たる

この判例が、そのまま適用出来るか、上記判例の事例と同一かは
現状を見ていないので判断に苦しみます。

>スラブの上に・・・・・・・
この箇所が少し引っかかります。
給水管がスラブの上に埋設されているのか、給水管を固定するために
ポイント的に固めているのかがわからないからです。

判例通りの状況であれば、共用部分との解釈で良いと思います。
床を外し、区分所有者さんが修理できるので有れば、専有部分との
解釈となります。

上記判例をご自身で再度ご確認下さい。


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