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築50年の家屋
基礎のクラック、外壁のクラック等があります。

市から助成金があり家屋の耐震工事を検討しています。
設計事務所に家屋診断して貰ったら、0.71だと診断され
市の助成金は1.0以上に強度アップすれば貰えるとの事でした。

3尺の壁に合板を入れて筋交いを入れる作業のようです。
これには今の壁を取り除き、合板工事をして仕上げ処理も含み8~10万円くらいだろうと・・
それが8~10箇所有るとのことでした。
この工事費が発注し見積もりを貰うまで見えないので心配です。

設計、管理費用は見積金額が15万+12万円くらいだとのことですが、実際発注すると再度家屋調査をして床下も調べるような事を言っていました。
最初の診断と再度の診断で内容が変わると想定外の工事費用になるかも知れないと思い思案しています。

床下の基礎の工事も追加になるかも知れないという心配がありますが・・
床板の張り替えはどのくらいなんでしょうか?
(畳の下の床板のことです)

それと、一級建築士の設計事務所に発注し工事屋に手配する業者と
公務天女様なところに発注し、設計と工事を行なう業者への発注と有ります。
普通に考えると、設計と工事を1つの会社で行なう方が安価になりそうでもありこれも思案しています。

耐震強化工事についてご存じの方アドバイス頂けると有り難いです。

gooドクター

A 回答 (7件)

ザックリ



そこらのは簡易診断と言ってカモられるだけです。

補助対象建物は
自治体で診断費用は10万位でますので
有資格のおる一級建築士が外観や天井、床下に入り
診断、外観は、赤外線で壁など水漏れ探す。
費用0円ですから

今の建物状態を知る事

安価とかそれ以前の話です。
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この回答へのお礼

有難うございます。

>そこらのは簡易診断と言ってカモられるだけです。
・これを心配して、何をどう見れば良いのかと・・・

>有資格のおる一級建築士が外観や天井、床下に入り
診断、外観は、赤外線で壁など水漏れ探す。
・これは市の無料診断で行ない、費用は掛かっていません。

>今の建物状態を知る事
・知れば知るほど・・補強の必要性と、保険が出なくなりそうだと思うこの頃です。
 何しろ、JAに家屋の問題箇所を全て提示しているわけですから・・・

 2Fが損壊した場合、保障されれるのか・・・等、気になることばかりです。

お礼日時:2021/08/29 12:27

№2です。

あくまで専門家ではありませんので、間違いもあるかも。
①「・まだ工務店の方には確認していませんが、市の関係部からは2級建築士がいる所真有るとか。」
「・一級建築事務所で診断して頂き、補強について話を聞きました。」
工務店と話を進めているのか設計事務所と話を進めているのかわからないのですが、工務店に依頼して、外注先の建築設計士(1級でも2級でもいいですが)が、耐震診断と耐震設計を進めている、ということでしょうか。
自治体の補助金は耐震診断と耐震工事別々かもしれませんので、別々なら、耐震診断のみの契約書や領収書が必要かと思います。
②「助成金の出る範囲で考えています」
補助率は50%~10割で上限など、自治体ごとに決まっているようです。
例えば、補助上限100万円で補助率50%なら、工事費180万円までとあらかじめ伝えておくなどはどうでしょうか。(20万は耐震診断や予備。)
「8~10万円くらい・それが8~10箇所」であれば、100万を超えないようですが。
③「工事後に地震保険加入はどの様になるのでしょうか?」
「地震で被害が発生して、住めなくなったときに地震保険でカバーして貰う為に耐震補強が必要だろうと思って」
地震保険の保険料が耐震等級ごとに割引率で割引しますが、証明書が必要で、その証明手続きに時間とお金がかかるので、耐震等級3でなければ、あまりメリットがないのではないかと思います。設計事務所に聞いてみるとよいでしょう。
万一の場合の保険金(保障)ですが、基本的には再建築価格(同じものをもう一度建てる費用。100%ではない。)を想定して保険料を決めてあるはずですから、耐震等級は関係ないと思います。保険会社はJAですか。建更。
④「とにかく、発注しないと計画書が出ないので、工事屋で見積もりが出来ません」
順番としては、「見積もりの提示→契約」なので、見積額が想定外なら契約しないこともあり得ます。この場合、工務店から設計事務所には設計を外注して設計が完了しているので、設計料は支払う必要があるかもしれません(見積もり無料のケースも多い)。
見積もり概算のための概要設計であれば無料でやると思います。
こちらの希望をはっきり伝えておく方がよいと思います。
補助金の手続きは自分でできますか。工務店に依頼ですか。これもお金がかかります。
余談ですが、屋根が瓦の場合、スレートやガルバリウムにすると軽量になって耐震性が上がる(暴風には弱い)ようです。
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この回答へのお礼

有難うございます。
ちょっと状況説明が足りませんでしたね。

>耐震診断と耐震設計を進めている、ということでしょうか。
自治体の補助金は耐震診断と耐震工事別々かもしれませんので、別々なら、耐震診断のみの契約書や領収書が必要かと思います。
・市へ連絡して、一級建築設計事務所に耐震診断をして頂きました。
(耐震無料診断ですが、市の補助だと思います)
 診断結果は、市の方へ届いています。

>補助率は50%~10割で上限など、自治体ごとに決まっているようです。
・私の市では80%迄の助成で、上限が100万円(1.0)、125万円(1.25)となっています。
(設計開発費+工事費用を分けないので、一括になる)
 
>「8~10万円くらい・それが8~10箇所」であれば、100万を超えないようですが。
・発注を受けて再度詳細にチェックすると聞いています。
 それで、基礎も見るような話も有りちょっと読めない状況です。
 予定通りなら、進める事も出来ますし・・・もう一度確認して見ようと思います。
 (ただ家の中の壁の補強だけなら良いが、床をめくってとなると大がかりになり考え物です)

>保険会社はJAですか。建更。
・はい、JA手配の●ケン殿が認定調査し、それをJA殿がチェックするという仕組みです。。
 JAの認定についてはちょっと違和感を覚えていますが。
 (5%を超えないように手心を入れているとしか思えない)

>補助金の手続きは自分でできますか。工務店に依頼ですか。これもお金がかかります。
・設計発注をし、設計費用を払って、その設計図面で工事屋に見積もりを貰うという流れになります。
 ここで見積もりを貰って工事実施可否の判断が可能ですが注視した場合、開発費は自腹になります。

>補助金の手続きは自分でできますか。工務店に依頼ですか。これもお金がかかります。
・聞いている話では、設計事務所が代行するとのことでした。
 それを含めて15万円+管理費12万円と言うことです。

>屋根が瓦の場合、スレートやガルバリウムにすると軽量になって耐震性が上がる(暴風には弱い)ようです。
・屋根の被害が酷くなると検討しないと行けないですね、瓦を取り除く事も。

お礼日時:2021/08/29 12:22

補足


壁のこわしで外も中も 修復になると安いということです
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この回答へのお礼

有難うございます。

>壁のこわしで外も中も 修復になると安いということです
・そういう事でしたか、外壁が強化部分に重なる場合は同時に工事されるので安価になると・・。

 外壁にひび割れ等がありますが、補修を考えての建築事務所の話ではありません。
 角の3尺の壁2面は補強対象でしたので、外壁まで工事されるかも知れませんが、その時は別途の費用になるのかな?
 補強する壁は、内側の壁を剥がして補強するものだと思っていましたが・・。

お礼日時:2021/08/28 16:42

50年前の住宅の基礎補強は施工上実際見てないのでわかりませんが 壁とちがってあまり意味がないと思います


設計事務所の見積りでやっていただいたらかなり安いですね!
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この回答へのお礼

有難うございます。

>50年前の住宅の基礎補強は施工上実際見てないのでわかりませんが 壁とちがってあまり意味がないと思います
・1Fの耐震強化で、基礎の話は建築事務所からは出ませんでしたが、私が心配して言った事です。

 工事後に地震保険加入がどうなるのかと思いましたので。
 その時に2Fも工事しませんので、これも保険の方がどうなるのか・・

>設計事務所の見積りでやっていただいたらかなり安いですね!
・と言うことは良心的な事務所と言う事でしょうか。
 それとも、工務店等よりは安く出来ると言う事でしょうか?

お礼日時:2021/08/28 16:36

設計事務所が行うのは、「設計監理」です。

図面通りできているかチェックし、できていないときはやり直させたりします。基礎の配筋や壁の中の柱梁など、素人が見ても分からないので、手を抜こうと思えば、簡単にできます。実際にそうやってできたのが「欠陥住宅」です。
そうならないように、設計事務所が監理をするのが重要です。
同じ会社が施工と設計監理をするのは本来おかしいのですが、日本ではその辺が曖昧になってます。監理者がチェックせず、サインだけするなんてことも珍しくありません。
信頼できる設計事務所に依頼し、工事内容を事前に明確にして、施工は数社に見積もり依頼して最終的に施工業者を決めてください。
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この回答へのお礼

有難うございます。

>そうならないように、設計事務所が監理をするのが重要です。
・確かに、設計監理と工事を1つの会社で行なえば・・・心配ですね。

設計事務所から計画図迄を作って貰い、それを元に数社へ見積もりを依頼する・・・考えていませんでした。
(設計事務所の手配になると勝手に思い込んでいました)

それも、ある程度の工事金額が読めないと設計段階で見送ろうかと言う事になれば、15万円は出費になりますが・・・。
(一級建築士の設計見積金額)

発注時には設計事務所が再度詳細に診断をしますというので、それで工事内容が追加されて増額になりそうな・・心配もあります。
(想定していた費用をどのくらい超えるかと言うことですが)

設計費用として、15万円が妥当で管理費が12万円が妥当であれば、
再度最初の設計事務所に相談するのもありかとは思います。
その時に工事屋の費用状況が何処まで出てくるのか・・。
基礎を触ることになると工事費用も増額になるでしょうし。

この検討内容は、1Fのアイシン強化であり2Fへの工事はありません。
その場合2Fが倒壊した場合、保険の対象になるのでしょうか?

お礼日時:2021/08/28 16:30

専門家ではありませんが。


設計と工事を1つの会社で行なう会社というのはそう多くありません。
「一級建築士」とありますが、木造2階建て程度なら2級建築士(建物高さ13m、延べ面積1000㎡以下)で大丈夫です。
設計は設計事務所(2級建築士がいる会社)、工事は工務店(建築工事業許可業者)です。また、工事は資材調達(木材・水道・電気・セメントなど多種)・足場組立、鳶・左官など多くの下請け業者が絡む総合産業です。
耐震診断は、通常、2級建築士が行います。
公務天女様な会社は逆に設計事務所に外注すると思います。
設計事務所の経費は概ね建築費の10~30%と見ていいと思います。(耐震診断の内容による)
築50年ということなので、基礎の補強になると、曳家など大掛かりになるかもしれません。
単に耐震強度1.0というのは、等級(1.2.3)とは違う耐震指標Iw値と呼ばれるものと思います。
Iw値<0.7   =震度6強で倒壊・崩壊可能性が高い
0.7≦Iw値<1.0=震度6強で倒壊・崩壊可能性がある
1.0≦Iw値   =震度6強で倒壊・は崩壊可能性が低い
一方、耐震等級は
等級1=震度6強で倒壊可能性が低い
等級2=等級1の1.25倍
等級3=等級1の1.5倍
となっており、耐震等級1を目指すものと思われます。
この耐震等級は、壁に斜交い(/で最大3倍、xで最大5倍)などの補強によって壁倍率を上げることである程度達成できますし、窓を取って壁にするとか、簡易な間仕切りを耐力壁に変更するなどもあります。
必要最小限の壁補強でIw値1.0を目指すのが安く完成する方法かと思います。
築50年ですから、より高度の耐震性能を求めるなら、改築を検討するのもよいかと思います。
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この回答へのお礼

有難うございます。

>逆に設計事務所に外注すると思います。
・まだ工務店の方には確認していませんが、市の関係部からは2級建築士がいる所真有るとか。

>耐震等級1を目指すものと思われます。
・耐震指標というのですか、知りませんでした。
 ご指摘の様に、等級1を目指していると言えます。

>必要最小限の壁補強でIw値1.0を目指すのが安く完成する方法かと思います。
・助成金の出る範囲で考えていますが、工事後に地震保険加入はどの様になるのでしょうか?
 JAに家屋の状態を全て提示していますので、今のままでは保障も満足に受けられないのでは無いかと・・・
 倒壊の場合は保障されるでしょうが、それ以外は既存の劣化状況が影響していると言われるでしょうから・・

>壁に斜交い(/で最大3倍、xで最大5倍)などの補強によって壁倍率を上げることである程度達成できますし、窓を取って壁にするとか、簡易な間仕切りを耐力壁に変更するなどもあります。
・一級建築事務所で診断して頂き、補強について話を聞きました。
 話では8箇所~10箇所の壁に筋交いを「×」で入れる話でした。
 (少なくするためのソフトによる設計で検討することになりますが)

とにかく、
発注しないと計画書が出ないので、工事屋で見積もりが出来ませんそれが心配です。

改築はもっと費用が掛かりそうなので、今は視野にありません。
20年持てば・・・くらいに考えています。
その間に地震で被害が発生して、住めなくなったときに地震保険でカバーして貰う為に耐震補強が必要だろうと思っての事です。

保険会社が今のままで保障するのかどうか・・・

お礼日時:2021/08/28 16:09

>3尺の壁に合板を入れて筋交いを入れる作業


>8~10万円くらいが8~10箇所有

大体そんな感じになりますね。
外壁ばかりではなく室内壁では造りによって補修にもっとかかるのでなんとも言えませんが。
左官屋が入る塗り壁と石膏ボードの壁紙貼りとは値段は違いますからね。
とはいえ外壁も同じことが言えますが。

床はフローリングからフローリングなら、複合フローリング普及品で一部屋8畳未満10万見ておけば概ね。
基礎の補強を言われたらもう諦めて手を付けない方が良いです。
そもそも基礎補強ではなく、基礎からのアンカーの問題も絡んできますから(面白いことにこれは調べようがないのか全く無視されます)。


安価になるかは色々なタイプの業者があるので一概にはいえないですね。
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この回答へのお礼

有難うございます。

発注しないと見積もりが出てこないので出来ないところです。

補強工事図面を作成して、作業見積もりが出来ると言う事なので・・

基礎は内側もダメージがあるかどうかは判りませんが・・・
それで金額が増えれば見送りたいのですが、事前に掴めないので苦慮しています。

お礼日時:2021/08/28 14:58

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