自宅（土地・建物）の売却代金の相場について、不動産屋さんの言い値が妥当か知りたいです

駅から離れた別荘地にある自宅の売却を検討している者です。

建物は木造2階建てで、築後32年が経過しています。ただし、居住には問題がありません。
土地については、（山中ということで）1,000平方メートル程度ありますが、路線価図にて路線価の定めがないエリアです。

固定資産評価証明書によれば、土地の評価額は1,000万円程度。建物の評価額は300万円程度です。

相談した不動産屋さんからは、「建物は古いため無価値と判断される。土地の固定資産評価額÷0.7の、1500万円程度が相場では」と言われていますが、果たして、売却相場として妥当でしょうか。

No.4 回答者： suzuki0013 回答日時： 2021/09/03 17:44

言葉遊びで言えば。

不動産屋の発言は「妥当」（実情に当てはまっているの意）といえるけど、実際に売却相場としてどうかは別だよ。

というのも。
土地の価格とは一物四価と言われており～～中略～～公示価格の7割程度が固定資産税評価額となる。
公示価格は実勢価格を参考にウンヌンカンヌン。
端的に、質問文の不動産屋の言うところの”÷0.7”が公示価格に近くなるということになる。
公示価格とは適正な取引価格ウンウンなのでざっくり相場なりという価格。
ざっくり土地の相談を受けた際に多くの不動産屋はこういう計算でざっくり目安の金額を伝えるのはよくあること。
こういう意味では不動産屋の言うことは妥当。

では実際の取引相場でも妥当かどうかと言えばそうでもなく。
実際には、個々の取引や特定の条件や動向によっては公示価格よりも高くなったり安くなることはよくあること。
だから、不動産屋のいうことはざっくり目安の金額を伝える内容として妥当であり、実際に売却相場として妥当かどうかは定かではない。
だから不動産屋は「相場”では”」と言っているわけだ。

冒頭述べた言葉遊びというのはこういうこと。
でも、質問文に出ている情報だけで判断すれば、1500万というのは妥当な数字、大きく離れてない数字だと思うよ。


建物が古いから無価値というのも定説であり妥当。
もちろん、すごーく手入れのされている注文住宅やイノベーションされている建物など例外もあるけどね。
築32年くらいの並み仕様の建物だとゴミ扱いで、解体更地渡しにしてくれと請求されることもあるよ。
建物価格はあまり期待しない方がいい。

No.3 回答者： bfox 回答日時： 2021/09/03 12:52

不動産屋さんの計算自体は妥当なところに見えます。

実際には周辺の似たような条件の取引価格が相場ですから、そのあたりを調べてみてください。

No.2 回答者： mofl 回答日時： 2021/09/03 11:44

「相場」をどう考えるかは質問者次第では？

売却とは買い手があって成立する。
駅から遠い山間部で上家ありの物件ですよね。
しかも上家は評価が付かない古家だ、と。
場合によっては除却をしたほうが買い手が付くときもある。
なら建物はマイナスの負債かも。

山の中だと確定測量は無理と思う。
登記簿上で1000平方メートル＝300坪、不動産屋の見込みでは５万/坪を相場＝売買が成立するであろうボーダーと読んだ。

これを現地も見ずに赤の他人が妥当かなんてわからないよ。
反対に、質問者がそこを買ったと仮定して、どう活用するの？

山の中の程度もわからない。
インフラの有無、傾斜地か、土地の形状は矩形か変形か、道路は公道か、道路の幅、道路の取り付きの様子、、、
昨今の土石流の災害があるので急傾斜とか土石流の危険区域指定があれば難儀するだろう。
過去の近傍での取引があれば参考になるけど、首都圏の市街地でも「相場なり」の価格を付けて、形状が悪いため売れ残るって普通ですから。
上家が人気のある古民家で廃材に煤竹とかヒノキの柱とかあれば建物にも資材としての価値が出るかも、だけど。

売買は需要と供給の関係であり、需要が見込めないなら価格を下げるしかない。
高い値付けをする不動産屋がいい業者ではない。

質問者の都合もあるんでしょ？
早急に処分したいなら値下げがベスト。
そうでなければ、何年も耐えるならば、売りたい値段で頑張るとか。

あとはオーナーとして付加価値を付けて高く売る努力をする。

No.1 回答者： lv4u 回答日時： 2021/09/03 10:54

売却相場の算出方法と金額は、おおむね妥当だと思います。