区分建物と敷地利用権について

分離処分禁止なのに、なぜ、土地だけに担保権の担保つけられるのですか？

質問者からの補足コメント

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  回答ありがとうございます。
  
  建物建築資金の融資を受けるために土地持分を担保提供して融資を受けることだってあります
  
  持分を得てどういうメリットがありますか？

  No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2021/09/17 05:14

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  回答ありがとうございます。
  
  
  土地の所有者が一人だけであり、その所有者が区分建物を建てた場合はどうでしょうか
  。敷地利用権が数人で有する所有権ではないのですから、分離処分禁止になりません
  
  住民に売った場合結果的には敷地利用権は持分になって分離処分禁止になるのでは？
  どういうことですか？
  
  
  マンションの分譲業者は、公正証書で分離処分禁止の禁止の規約を定めるわけです。
  
  どういうことですか？解説お願いします。

  No.3の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2021/09/17 05:19

No.4 回答者： buttonhole 回答日時： 2021/09/19 07:49

>住民に売った場合結果的には敷地利用権は持分になって分離処分禁止になるのでは？

　分譲業者が敷地権無しの区分建物の表題登記をしたら、買った住民は、建物の2項保存、土地の所有権一部移転（業者持分の一部移転）登記をしたうえで、区分建物の変更登記をしなければならなくなります。最初から敷地権付の区分建物の表題登記がしてあれば、買った住民は2項保存だけで済みます。

No.3 回答者： buttonhole 回答日時： 2021/09/14 16:56

No.2さんの回答に補足します。

　敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分建物を建築すれば、法定敷地である土地については当然に分離処分禁止になります。
　でも、土地の所有者が一人だけであり、その所有者が区分建物を建てた場合はどうでしょうか。敷地利用権が数人で有する所有権ではないのですから、分離処分禁止になりません。ゆえに、マンションの分譲業者は、公正証書で分離処分禁止の禁止の規約を定めるわけです。

No.2 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2021/09/13 22:14

区分建物のすべてが分離処分禁止となっているわけではありません。

分離処分が禁止されていない区分建物（土地の利用権が敷地権として登記されていない区分建物）も存在しますし，また分離処分禁止の規約が設定される以前に設定契約をしているのであれば，土地持分のみに対する抵当権設定等の登記も可能とされています（敷地権登記後にそうなった実例を見たことはないけど，本ではその場合はできるとされている）。

建物の区分所有等に関する法律，いわゆる建物区分所有法の22条1項によると，「ただし，規約に別段の定めがあるときは，この限りでない」とあります。
この規定ぶりだと分離処分禁止が原則でそうでないものが例外のように感じられますが，実際には違います。区分建物を建てると自動的に敷地利用権が分離処分禁止となるのではなく，敷地利用権を分離処分禁止とする規約を設定（その時点の所有者が単独である場合には，公正証書でそのような規約を作る）し，その後に区分建物の登記に敷地権の登記を行います（新築建物であれば表題登記の時に，既存建物であれば規約を設定したのちに区分建物の変更登記として）。
土地と建物は別個独立した不動産で，それを一括して処分しなければならないというのは物権に認められた処分権の制限になり，これを権利者の意向とは関係なく自動的に制限するというのは，個々の不動産の別個独立性を損なうものであり，また権利者の権利の侵害に当たります。ですが物権の権利者がその自由意思に基づいて分離処分を禁止する旨の規約を設定するのは，その権利の処分の態様の1つですから，権利者による任意の処分と同じです。この場合には分離処分禁止が有効になるので，そのことを考えると条文の規定ぶりがおかしいと感じてしまいますね。

また，自動的に分離処分禁止になるとすると，規約敷地（区分建物が建っていない土地だけど，建物が建っている法定敷地と同様に敷地として扱う土地）の処遇をどうするかという問題も生じます。
規約敷地は規約がないと区分建物の敷地権の土地にならないので，そのような点においても敷地利用権の定めには規約が必須になるのです。

それに区分建物建築後に敷地利用権となる土地（共有持分）も，建物とは別の所有権（共有持分権）ですから，その状態での処分（抵当権設定等）も自由です。建物建築資金の融資を受けるために土地持分を担保提供して融資を受けることだってあります。その抵当権設定後に区分建物を建築し，分離処分禁止としても，その状態で抵当権が実行されれば，先立つ登記は抵当権なので，結果的に土地建物は別々に処分することになってしまいます。

区分建物といえども分離処分禁止は絶対ではないのです。

No.1 回答者： tk-kubota 回答日時： 2021/09/12 09:13

今のマンションは敷地利用権は敷地権(敷地権登記)となっていますが、昔は持分権でした。

登記法上、土地と建物は別な不動産となっている関係で土地のみに抵当権の設定が可能でした。
他に考えられるのは、土地を貸し、その上にマンションを建築した場合は、土地所有者は抵当権の設定者となることができます。