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中古物件について
196世帯入れるマンションが20室空いてます。
毎月、一室は空いてる状態ですが、やはりやばいのでしょうか?築年数は40経過です。

質問者からの補足コメント

  • 耐震等級は不明です。古すぎて…。

      補足日時:2021/09/23 17:03
gooドクター

A 回答 (11件中1~10件)

欧米のマンションでは)絶えず,修復を何度も行い,劣化補修を行っていますが、我が国のマンションでは,長期修繕計画書の修繕積立金額の不足及び同計画の見直しが行われておりません。


欧米マンションと比べ、日本では,管理会社による補修工事業者の見積額も,高騰しており→将来の修繕積立金額の不足が発生する可能性があり→今一度、マンション長期修繕計画書の補修工事費用に不足がないのであれば→良いのですが。
実態は、そうではありません。
マンションの管理組合の理事会で,十分な長期修繕計画の見直しも→5年間隔での変更率は→4割程であり、欧米のマンションと比較しても参考にはならないです。
長期修繕計画書を確認しないで、購入は→余りにも無謀な高い買い物になるリスクがあります。
高騰経年したマンションを購入後に.毎月の修繕積立金額が,二倍ともなるマンションもあります。
修繕積立金不足と立地条件とは,別次元の話です。立地条件良くても→経年劣化して補修工事がなされない古びたマンションでは,とても購入される方が少ないのです.
高経年マンションでも.外観も,設備の取替え・交換工事を行い、マンション管理業務をしっかり実施しているマンションで・かつ立地条件が良ければ、良いですが.
それでも、エレベーター・インターフォン.駐輪場・駐輪場設備等の更新工事の実施の有無も,とても重要な管理業務であり→これらの事を確認しないで、購入する事は→余りにも無謀です。
空き室が埋まらない、売出しされても,買い手がないというのは→やはり慎重に,そのマンションの管理実態を→長期修繕計画や過去の補修工事の履歴等で確認しないままの購入は,最も高額な買い物でのリスクが余りにも高い買い物となるので→ご注意されたほうが賢明です。
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別に問題ないでしょう


欧米には100年経過したマンションがたくさん有ります

問題は立地です
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追記)40年経過マンションならば、今後、①諸設備等々の大規模修繕工事の費用不足 ②マンション管理組合の理事会が,高齢者で十分機能しているのか?


課題・問題点が,多くあります。
貴方が50才以下ならば→貴方の寿命よりも)マンション建物の寿命の方が,早く到来します。マンションの寿命=共用部分等の劣化補修費用が,現行の修繕積立金額で十分賄えるのか?
高齢者が数多くおれば→マンション管理組合の理事会が,今後の長期修繕計画を見直しする事ができているのか?
私は、とても危惧しています。
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中古マンションの空き家の理由は,色々あっても(高齢者が施設入所,死亡,賃貸がいない等々)→所有者は全戸おり、毎月の管理費,修繕積立金は,支払っております。


問題は,12~14年間毎の大規模修繕工事サイクルのマンション建物周期が一回りしており→今後は,排水・受水管の取替え工事,エレベーターの取替え,(専有部分の)浴槽の湯沸し器・火災報知器,インターフォン等の古い設備機器の最新機器の取替え工事をしているのか?→まだ10年前のままの諸設備のままであれば→貴方が我慢できるのか?
他方)マンション共用部分の諸設備の取替え工事がされず、マンション長期修繕工事計画では,その諸設備更新工事費用が,現行の毎月の修繕積立金のままで,同長期修繕計画で,賄えるのか?(大部分のマンションでは)今後、修繕積立金額の大幅な値上げが必死と想定されていますよね。
40年経過のマンションの購入価格がどの程度が不詳ですが→今後の高経年劣化マンションの修繕計画と毎月の修繕積立金が本当に値上げせずに→マンションの共用部分・専有部分の劣化部分への改修化工事費用が,計画去れているのか?疑問点が多く残されている。
更に高齢者が大半ならば、マンション管理組合の理事会が,チャンと長期修繕計画を見直しされているのか?確認する必要がありますね。高齢者なら理事会機能が動いているのか?
様々な確認すべきリスク事項が,あります。慎重に検討すべきです。
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私の妹なら即買いですね。


まともに修繕してないなら1億位
修繕してるなら5億はするだろうね
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これは自宅として買ったの?


それとも投資物件として、さらに1棟かったのかそれとも区分マンション1戸を買ったのか。

自宅として買ったなら、別にいいんじゃないの?
築40年といっても、予算もあるし自分の寿命もあるし。
建て替え後のことまで考えて買ってるかもしれないし。
分譲マンションが20室空いているといってもそれぞれに所有者がいて住んでないだけで、管理組合は機能しているなら別になんてこともない。

投資物件の場合。
空室が20室と聞くと多く感じるけど、総戸数196室ならそれって入居率が約90%だよね?
築40年でそれは悪い数字ではないと思うよ。

1棟買いで20室空きを改善したいと言うのはごく当たり前として、20室空いてるからやばいということにはならないよ。
区分マンションでもある意味同じで、他の空室募集中の物件よりも良い条件にすることで改善できる。
9割人が住んでるんだから需要はあるということ。
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空室は 賃貸に出せば借り手はあるはず。


買い取ったマンションを空室のまま人が住まないのは 別問題

不在区分所有者は 何処のマンションにも居ますよ。
管理費、修繕積立金は有無なく届け出口座から引き落とされますから,,,
ただ、マンションを購入した後で不幸にも転勤が決まった。という家庭も結構あります。
住み初めて直ぐに決まった場合など悲惨です。賃貸に出すこともためらいます。
また、中古物件だけにお安いこともあって別荘的な使われ方もされます。

不便だからと、そこを出払っても区分所有者で有る限りは毎月2ー3万円の費用は口座から引き落とされます。
誰かに売らなければ生涯その義務はあるので500万円であろうが300万円でも手放すか、
賃貸で貸して家賃収入で賄うか 二つにひとつです。

不動産業者が買い取って賃貸で というケースもママあります。

古いと言っても環境次第です。
しっかり管理されたマンションならば逆に手離したく無いがための空室かもわかりなせん。

修繕積立金 1㎡当たり300円前後を集めているマンションであれば問題ないでしょう。
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築40年超えだと、多くの住人は年金暮らしじゃないの?


中には、老健施設に入所したり、息子や娘に引き取られて、空き家になっているのかも?

築40年を超えると、売りたくても売れないのが現実。
だって、解体費用は1戸あたり1000~1500万円。そんな修繕積立金が有ろうはずもなく、年金生活で解体建て替え何か不可能。

かくして、亡くなった後も相続人不明の空き家マンションが増えており、社会問題化している現実があるのです。

そんな、ボロマンションを買うのは、貧乏神を引くようなものだよ。
私なら、タダでやると言われても断ります。
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こんにちは。



>196世帯入れるマンションが20室空いてます。
 → 空きが多い様に感じますね。

>築年数は40年
 → これも、だいぶ年数が経っていますね。

管理組合がちゃんと機能していて、修繕積立金も、計画通り問題なく
 積み立てられていれば良いのですが。
立地的には、どうなのでしょうかね? 駅に近いとか、買い物に便利とか。
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40年立ったマンションは 壁の塗り替えとかインフラのやり直しなど、住居者全員の同意を得てでないとできません


安く買っても高くつく
また
高齢者は賃貸には入れないので 買って住んで歳が行くと老人ホームに入ったり部屋で孤独死などトラブルもあります。
組合がしっかりしているところは
自治会が揃って草取りなどの仕事をさせます。
日中に回りを見学してみましょう
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gooドクター

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