賃貸借契約の口約束は契約できるのかという問題なのですが教えてほしいです。 問題文は

法律関係の問題なのですが教えてほしいです。

問題文は↓
〇〇大学の卒業が決まった学生Aは、東京の企業に就職が決定している。そこで、東京にあるマンションを新たに借りようと考え不動産屋を訪ねたところ、店長Bに紹介されたワンルームマンションは、新しくてきれいな上、家賃は月6万円と格安である。
その他の条件も詳しく説明を受けたが学生Aは非常に気に入って、「ここを借りることに決めます」と返事をした。その場で契約書を作成しようということになったが、Aはその日、実印を持ってきていなかったので、1週間後に改めて不動産屋を訪れ契約書を作成することにして、その日は帰宅した。

ところが、その翌日、学生Aの親戚が持っている空きマンションを月2万円で貸してくれるという話がまとまった。そこで、学生Aは不動産屋の店長Bに電話をしてワンルームマンションの契約を断ったが、店長Bは「契約書を交わしていなくても、この前、キミは「借りる」と言ったんだから、もう契約したことになるんだよ。」と言っている。

店長Bの言っていることは本当でしょうか？
根拠も教えてほしいです。

No.5 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2021/09/30 21:50

これ、そもそも法律の問題文として成立してないよ。

口頭契約が有効か否かということを言いたいんだろうけど。

まず、不動産屋の取引態様によって大きく左右される。
その点の記載がない。
紹介されたワンルームの貸主がその不動産屋という場合、取引態様は媒介ではなく貸主と直接契約なので、宅建業法上の重要事項説明書を説明・交付する義務がない。

この問題文ではこの初歩的かつ重要な要素を記載していないので、問題文としては致命的。


仮に貸主だった場合。
「その他の条件も詳しく説明」とあるので、不動産屋は貸主（事業者）として適切な説明を行なったということ。
消費者保護法からしても問題はないはずだ。
口頭契約の有効性は昨年の民法改正でも踏襲されており、本件のような口約束でも契約が成立する。
借主がその場で借りる意思表示をして合意が成立したとみなされる可能性がある。

さらに契約書を締結しなかったのは印鑑不所持という借主側の事情なので、後日、さらに安い物件が見つかった（=不動産屋側に過失等が全くなく、借主側の一方的な都合）により、契約書に押印してないことを理由に契約不成立を主張するのは著しく公平性を欠いており、いくら消費者とはいえその主張は厳しい。

ただし、裁判になった場合には消費者に甘いのが今の民事裁判なので、民法上の口頭契約の成立を否定せずに、消費者有利の和解となる可能性も高い。


また、その不動産屋が貸主ではなく媒介だった場合。
この質問文の内容で契約成立を主張するのは99%宅建業法違反。
重要事項説明書の説明・交付をしていないのでこれで契約成立を主張するのは宅建業法違反違反。
1%は特殊な例で、借主が絶対に借りるということを相手側に過失なく信じた場合や信じるに足りる信用を提供していたような場合。（こんなもんは普通通用しないけど）

蛇足ながら、賃貸契約で借主の印鑑は認印でよく、実印は必要がない。
不動産屋が実印を求めたとしたら、それはそれで別の事案になると思う。


なお、法律の話ではなく現実的な話として。
質問文の店長Bは、契約が成立していないことは承知の上で、確信犯的に虚偽の説明をしている可能性もある。


つまり。
質問文の店長Bは、本当のことと虚偽のことの両方を言っている可能性がある。
冒頭述べた問題として成立してないというのはこういうこと。

No.4 回答者： OnneName 回答日時： 2021/09/30 16:26

口約束でも契約は成立します(民法第５２２条第１項)

ただし今回のような場合重要事項の説明を書面を交付して行うこと(宅地建物取引業法第３５条)が求められているので契約は不成立(民法第５２２条第２項)と考えるべきでしょう。

No.3 回答者： mojitto 回答日時： 2021/09/30 16:19

もし仮に親戚の話がなかったとして、不動産屋に再訪するまでの１週間の間に、不動産屋が他の人と契約していいのかどうかってことですね。

双方が「契約してもしゃーないか」と納得できる認識なら契約できていないと取れるかもしれませんが、問題にある状態であるのなら、普通はAは怒るでしょ。
不動産屋がAのために他者と契約をしない時点で、契約が成立していると取るべきです。

口約束で成立ってのもありますが、ただ単に実印がなくて契約書が作れなかっただけで、細かい条件も納得した上で、契約書作成まで合意できていますからね。

まぁ実情としては裁判になるよりも不動産屋が諦めるでしょうが、出るとこ出られたらAは損害を補償せにゃならんでしょうね。
平たく言えばマナーのない奴は法律は救ってくれません。

No.2 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2021/09/30 16:10

嘘ではありませんが、契約になってもキャンセルはできます。

それが契約というものです。
契約したからと言って、その物件に何が何でも入居しないとならない訳ではありません。
それこそ、契約書を交わしてもキャンセルは可能です。

ただし、口約束であっても契約書と言っても、キャンセルに関して一切口説明がない状態でキャンセル料を相手が取ることはできません。
契約に後出しジャンケンは認められません。

No.1 回答者： mi09 回答日時： 2021/09/30 16:00

口約束がどこまで有効なのかは　判例も別れています。

法律が　どうこうより　自分の身勝手から出た問題ですから
誠心誠意　謝るしかないと思いますよ。

そこまで　相手に信用させておいて
安い物件が見つかったから　なんて　自己都合が過ぎてます。
学生さんであっても　これから社会人になるのなら
法律以外の　社会通念や礼儀を学ぶべきです。

法律が　どのような運用をされていても
誠心誠意に勝るものは　中々ありませんよ。

その様な　選択を通して　主様自身の社会的信用も培われていくのだと
知ってください。