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現在、都の供給公社のマンション(賃貸で、駅から徒歩5分、都心まで20分)に住んでいるのですが、傾斜家賃の為このまま支払っていくと5000万のマンションが
購入できる位の家賃に上がってしまいました。住環境をアップしたうえで、条件の近いマンションを探してみたところ、定期借地マンションを見つけました。
それなりに安いのは良いのですが、土地だけ借りるという発想が初めての事でしたので、専門家の方や購入を検討された方及び、購入された方のご意見をお伺いしたいと考えております。客観的に判断したいと思っておりますので、思う感ずる色々ご意見下さいませ。

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A 回答 (6件)

お返事がないので、ランダムに定期借地権マンションの事例


メリット デメリットを書いておきますね。

(1)まだ定期借地権のマンションの歴史は浅いです。
主に、戸建を意識されてつくられた制度です。
なぜならコンクリートの強固な建物は寿命も長く、長い割にメンテ費用がかかり
撤去にもm22万円程度の金がかかります。
その背景から、特に中古市場でどういう値付けがされるのかという点が微妙で
わりあい手がけるデベロッパーが少なかったというのが実情です。

(2)どういう物件が定期借地になるか

市役所跡地、公共用地・・本来売却するか、都営住宅でも建てればいい土地が
公共予算がつかない、国に没収されたくないなどの理由で、市民のために役立てる
ということから、地代収入があって50年後(厳密には70年とかもあり)に土地がもどる
という理屈がうけて、民間デベに土地を貸し出す形で定期借地マンションが作られます。
典型的なのは、柏市庁舎の隣の物件。三井不動産が3年前に手がけています。
ほかにも、祐天寺など古い寺の土地は原則借地なのですが、環七と世田谷通りの
交差点あたりにあるセゾングループが開発した定期借地の22階のタワーが有名です。

これらおしなべて,立地がよいが、価格も高い。定期借地なら安くいい物件が・・というのが
これまでの流れ。
具体的営業中の物件は販売にさしつかえるので批評はさけますが、
駅至近距離(品川シーサイド)とか、ニュータウンの大規模物件でも広さの割りに安いとか
いろいろ価格メリットの生かし方が多様化してきています。

(3)評価はこれから

実際のところ、建物買取方式とか、建物寄付型とか、契約終了時の建物撤去費の発生を
うまく避けて、なおかつ晩年のメンテ改修費を捻出しやすくする工夫もなされてはいますが
一番肝心の「中古物件の価格評価」という点では、まだ事例が少なく確たる説明ができない
というのが実態です。
セゾンの上馬のタワーは非常に人気が高く、いまだに転売が少ないですし、出ればすぐに
売れます。築8年以内という状況も理由でしょう。駒沢・三茶の人気エリアということも
背景にあります。ほかはあまり取引事例がないので、仲介業者さんにでも問い合わせてみて
ください。

(4)地代の考え方
 権利金を払います。普通借地の場合土地価格の70%程度ですが、定期借地の場合
 特段の決めはありません。普通は地代を土地価格の6%とると、普通借地でも「相当の
 地代」として、権利金ナシでも認定課税がありません。
 定期借地の出始めの頃はよくその3割の2%の地代をとる慣例がありました。
 しかしこれでは土地価格が仮に2000万円ならば、年に40万円、月に3万3千円
 で多額の負担すぎます。
 そこで、一括権利金を敷地価格の2~3割払って、地代を低減しようという技が出てきました。
 技というのは、基本的に課税を避けるこまかいつじつまあわせということです。
 その結果地代は、月額6000円とか(厳密には地価の0.03%程度)になります。
 預かり金の金利分で、支払い地代を軽減している計算です。

(5)メリット
  10年程度住む予定の人には、初期の負担が小さくてすむ。
   そのあと買い替えする場合、権利金は全額戻るし、人気次第だが、転売もできる。
   
  物件価格のうちの建物比率が大きい(というか100%+権利金)なので、減価償却費
  が大きく立つので、投資用賃貸には極めて有利。地代も費用計上できて有利。
 

(6)デメリット
  長く持つと、撤去する建物に、なぜ修繕費をかけるか・・あるいは無償譲渡する
   建物の価値を高めてどうする・・という住民の考えが表面化しそう。
   買取型ならば、契約終了後も賃貸として住み続けられるというものの普通マンション
   30年住む人はまれ。15年住んで転売。次の人が10年住んで、あとは個人投資家が
   賃貸物件として買う。それが多くのマンションのライフサイクルです。

   25年以降の賃貸化に関しては、いまや定率法での前倒し償却は使えないので
   定額ならば老朽物件でもかわらないなと思います。賃貸投資用の需要のほうを
   しっかり見ておけば、かりに持ち越しても融通はききます。
   そういういみでは、物件の賃貸利回りをきちんとみておくべきでしょう。

   要するに立地のいい割安感のある物件を厳選しましょうということですね。

(というか、こういう的のしぼれない質問答えてもはりあいないです。(;;))

           
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この回答へのお礼

ありがとうございました。結局のところ、現在の住まいに勝る立地ではない事も鑑み、客観的に判断して購入は見送る事にしました。

お礼日時:2005/03/16 19:03

現在都内の定借地権マンションの購入を検討中です。


定借地権に関しては、私も気になってましたが、我が家には娘しかおらず、将来は嫁に行くだろうし、他の方も書かれてましたがマンションも築数10年経つと立替の話がでてきます。
この時、住人は自分たちだけじゃないので、全員一致はとても難しいという話を聞いています。
だからお得に購入できて、数十年後の人生設計(主人と一緒にホームに入るなどの選択も可能かなと思ってます)もできるの大丈夫かなと考えています。
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>思う感ずる色々ご意見下さいませ



具体的に何がお知りになりたいか御たずねくださいませんか。
本が一冊かけてしまいます。
一応専門家ですのでどんな質問にも答えます。
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区分所有建物をどの様な概念で捉えるかにもよると思います。

建物を区分所有し、土地を皆で所有(敷地権)している様な形態で、将来に渡ってどの様にお考えになるか。

一例ですが、かなり昔に建てたマンション(土地は敷地権)で、当時敷地の容積率にだいぶ余裕を持って建築されたマンションがあり、議決により建替えというお話になりました。

建替える際に、元の建物よりも容積を多く取り、増えた住戸分を新たに販売することにより、元の居住者の費用負担をだいぶ軽減して建替えた。というお話を聞いたことがあります。

この例は元々容積率をだいぶ余らして建築されていたから出来たようなケースかと思いますが、現在は一般的にほぼ容積率は目一杯使うでしょうから、今後なかなか無いケースだと思います。

将来建替え等により末代に渡って住み続ける事があまり現実的ではない、という価値観がもしあれば、定期借地権付きもお得だと思います。

参考程度に。
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私もマンションに住んでいた時期が10年程ありました。


その時に知ったのは、将来立替を行う時は建築費用として今の金額で2000万以上必要であるということでした。
だとしたら、全戸が賛同するとは考えにくくマンションというものは一代限りの住居であると思いました。
転勤等がなく住み続けるのであれば、初期購入費用が安い借地権マンションをお薦めします。
将来的に売買の予定がある場合はまだマーケットが成熟していないのでなんとも言えませんが、そんなに悪いことにはならない気がします。
ちなみにうちは所有権でありながら新築購入時の3分の1でしか売れませんでした。
最近の借地権マンションといえば、多摩向陽台のアルボが最近完売したようですが、あの作りであの値段は魅力だと思います。
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定期借地権=期限付き


マンション≠永住の地
とお考えであればお得だと思います。
1戸建ての家だと50年前後の期限は考えどころですが。。。
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Q借地権という選択肢のメリットがわからないのですが

すごい世間知らずなことをうかがいます。

借地物件ってよくあります。マイホームを検討していて
安いと思えば大抵が借地権の物件だったりしますよね。

地代は「買う」より安いので、より身近かつ現実的な
選択肢であることはわかりますが、
いずれは人に返さなければならない土地だと
思いながら、その上に建築して暮らしていくというのは、
精神衛生上、さぞかし窮屈なのではないでしょうか?

たとえ、100年居座れることが確定していても、結局は
「我が物」でなければ子孫に残してあげるともいえませんよね。

こんな当たり前のことを思う私の考えを180度転換させられる
ほどのメリットが、借地権にあるのですか?

あと、このサイトのQ&Aで、「旧借地権だと借り手側の立場が
強く保護されてる」ような説明を読みましが、そうなのですか?

Aベストアンサー

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

 このサイトでも何度か書いているのですが、私は、建物保有を目的とする人に土地は貸しません。損だからです。逆に言うと、借地人に有利だからです (^o^; 。

 いつか返え さなければならない というのは、定期借地ですね。普通の借地なら、事実上返す必要はありません。

 使用権もりっぱな財産ですので、子孫に残してあげられますよ。実際、バブル期には、これまで払ってきた借地料の何倍(バブル期以前の土地所有権の何倍)もの立ち退き料をもらって立ち退いた借地人もたくさんいます。

 借地上で商売するんだとすると、税金が絡んできますが、土地を所有して商売するのに比べると、かなり税金が少なくて済みます。だから、金がなくなると、本社所有地を売却して、そのまま借地・借家して営業を続けるようなケースが出てきます。

 そりゃ、現金が必要だから、というのが直接的理由ではありますが、所有し続けたほうがお得(儲かる)なら、売却代金相当額を銀行からお金を借ります。

 一般の借地ならお得ですが、定期借地の物件はやめたほうがいいと思います。期限が来たら返さなければなりません。合意があれば新たに契約すればいいわけですが、足下を見られます。

 また、10年くらい前から、「どうせもうすぐ取り壊して返さなければならない」と思うので、修理しないで、不便を我慢しながら使うことになりますので。

 特にマンションなどは、住民の中に一部だけでもそういう人がいると、意見がまとまらず、先へ進めませんから。

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

 このサイトでも何度か書いているのですが、私は、建物保有を目的とする人に土地は貸しません。損だからです。逆に言うと、借地人に有利だからです (^o^; 。

 いつか返え さなければならない というのは、定期借地ですね。普通の借地なら、事実上返す必要はありません。

 使用権もりっぱな財産ですので、子孫に残してあげられますよ。実際、バブル期には、これまで払ってきた借地料の何倍(バブル期以前の土地所有権の何倍)もの立ち退き料をもら...続きを読む

Q事業用定期借地上の建物の減価償却について

こんにちわ。

いま私の会社で、土地を事業用定期借地(期間は20年間)で借りて、その上にちょっとしたビル(RC造4階建くらいのもの。主用途は事務所です。)を建てようとしています。

そこで質問です。

ビルは自社所有ですので減価償却をしますが、事業用定期借地での契約になりますので、20年後にはビルを解体して更地にして返還しなければなりません。
減価償却の計算期間は法定で47年か50年だったと思いますが、建物が20年間しか存在しない状況でも、この法定期間で計算して減価償却費を計上しなければならないのでしょうか?
それとも20年に短縮して減価償却費を計上出来るものなのでしょうか?
20年でできるなら、何か手続き等必要なことがあるのでしょうか?

ビルを建てることは確実で、建てないという選択肢はないのです・・・

どなたか小さなことでも良いので、教えて下さい!
宜しくお願いします。

Aベストアンサー

(大阪国税局の判例です)


事業用借地権が20年に設定さえているからといって、法定耐用年数24年、30年の建物を20年で償却することは認められない、ということです。30年の建物であれば30年で償却することになり、再契約できなければ、借地契約終了時に除却損を計上する処理になります。

参考URL:http://www.ht-tax.or.jp/column/shisan/archives/2005/04/post_2.html


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