表題のとおり、築3年、30戸の小規模分譲マンションの管理費・修繕積立金のことで相談です。
現在、大手管理会社に丸投げ一任している管理ですが、実際の所修繕積立金の一戸あたりの平均月額は1,000円、管理費平均が18,000円くらいです。駐車場は全て管理費に充当されており、十数年後の大規模修繕工事に対し不安が隠せない現実があります。が、住んでいるほとんどの人がこのことに気づいていません。

こんな形で、分譲した無責任な販売会社と何のアドバイスもしない管理会社に苛立っている住人の一人ですが、幸い輪番制の理事になる事となりこれから問題提起をして行く予定です。
大変難しい問題ですが、同程度の規模のマンションでの管理費、修繕積立金の額大規模修繕工事予定など情報交換のできる方がいらっしゃいましたらアドバイスをお願いいたします。

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A 回答 (2件)

>住んでいるほとんどの人がこのことに気づいていません



問題のポイントはここにあります。平成13年8月1日付けで公表された「マンションの管理の適正化に関する指針」でも区分所有者が留意すべき事項としてそれらが指摘されています。是非参考にして下さい。要は、管理の主体は管理組合(区分所有者)にあるのですから。

質問者が輪番制の理事になるのをよい機会に、是非とも広報活動や理事会議事録概要の配布などで情報を公開し、区分所有者の意識の啓蒙/啓発を計ることです。これは管理会社は決してしてくれません。管理会社への委託業務のチェックは勿論ですが、実はこれこそが理事会の仕事なのです。「苛立ち」を共有してもらうのです。

積立金の大幅値上げは目に見えています。しかし、その前にその必要性や手順、組合員の協力、他の事例などについて、丁寧に、詳細に、執拗に(^^)すれば、質問者以外の方も自発的に動き始めてくれますよ。一人で頑張っちゃ駄目ですよ。みんなを動かすのです。みんなの責任でさせるのです。みんなの財産なのです。

なお、参考URLは(社)高層住宅管理業協会のサイトです。ここに、平成12年12月27日付けで戸数別、築年数別、地域別等で統計処理した管理組合諸費用実勢調査がありますので、参考になさるといいと思います。但し、必要な積立金の額は全く個別事情に左右されますので、長期営繕計画等によって独自に見積もることです。

参考URL:http://www.kanrikyo.or.jp/jissei/index.html
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やはり輪番制で自分が担当しないとなかなかわからないものですよね。


理事会の下部組織として長期修繕計画担当の組織を作り、理事会のメンバーと旧理事会のメンバーの希望者で構成しています。
素人ではなかなかわかりにくい為、下記のURLの組織に加入しアドバイスも受けています。
よろしければ参考にしてください。

参考URL:http://www.netlaputa.ne.jp/~syujyu/
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 辞書を引いてもらえば分かる通り、リフォームとは「改良」「改善」です。「ぜん」の字が違いますね。

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 不動産賃貸業を営んでおります。

 リフォームは、修繕ではありません。

 辞書を引いてもらえば分かる通り、リフォームとは「改良」「改善」です。「ぜん」の字が違いますね。

 ゆえに、改良・改善のために支出した費用は、(基本的に10万円を越えるなら)経費にできません。

 区分けは微妙です。

 例えば、マンションの外壁のペンキ塗り替えなどは、「良くしたつもりはない」のがふつうでしょうが、基本的に「リフォーム」で、経費になりません。

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#2です

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ちょっと心配になりつつあります。(大手の管理会社にずっと任せています)

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管理人さんは平日週一回の日中だけ出勤し、廊下や階段の清掃をしてもらっている体制です。
他に年3回、業者に大規模な清掃をお願いしています。
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又は、相場を知る上で便利なサイトや、管理会社を検討する上で便利な相談窓口などありますでしょうか?

宜しくお願いします。

今期から、埼玉県の小型分譲マンション(13戸・3階建て・エレベーター無し)の監事を務める事になりました。
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ちょっと心配になりつつあります。(大手の管理会社にずっと任せています)

1)管理費
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Aベストアンサー

管理会社の社員です。
主に100戸以下のマンションを管理しております。

さて、管理費ですが、通常はそんなものだと思います。通常、首都圏であれば大体管理費が平米200円程度、修繕積立金で210~300円程度と考えております。まぁ、規模が小さいので、その分割高になるのは仕方ないですが。

もし、管理費を抑えたいのであれば、管理会社に減額の要求はできるでしょう。ただ、合見積を取るのは、皆様のお仕事ですよ。管理会社に委託業者を変えて安くしろ、と言うのは、管理会社から見れば大きなお世話です。管理会社としても、業務を委託するには、それなりの審査をしています。何しろ、委託業者が何かしでかした場合、尻を拭くのは管理会社なんですから。言い方は悪いですが、素人が連れてきた、安いだけの業者なんて、危なくてとても使えません。皆様が見つけてきた業者を使うのであれば、その部分は管理組合の直発注としてもらい、管理会社は関わらない、と言うスタンスになるでしょうね。

また、修繕積立金ですが、これも管理会社の言うのがほぼ正しい、と思われます。もちろん、マンションによって設備も色々ですから一概には言えませんが、20~30年目頃と言うのは、非常に費用がかかります。インターホンの更新、音声のみの更新では、集合装置が100万円、それに各戸の玄関、室内の機器交換が1戸当たり7~8万円かかります。それに、給排水管の更新、これは1戸当たり60~80万円は見てください。通常の大規模修繕のほかに、これは必ずかかってくる費用です。(塩ビ管を使っていれば別ですが・・・。)
大雑把に、大規模改修工事をもう1回やるくらいの費用がかかる、と思った方がいいです。今までの積立金がかなり割安ですから、その分貯金がなかった、と言う事ですね。

正直、質問者様のお住まいのような小規模マンションは、管理会社としてはあまり美味しい物件ではありません。うちのような中小は喜んで管理をさせていただきますが、大手では採算の悪い小規模マンションを切り始めたところもあります。値下げ交渉をするのであれば、管理会社を変更することまで視野に入れておく必要がありますよ。値下げを要求した、あるいは値上げ要求を拒否したら、では手前でもは管理を降りさせていただきます、と言う反応が返ってくる事が、十分に考えられますので。(一度、そういう立場になってみたいものですな。(苦笑))

まぁ、それはさておき、管理費や修繕積立金の相場を調べるのに結構役に立つのは、駅などで無料配布されている不動産の情報誌。新築は除外して中古物件を拾い出してみると、かなり正確な数字が出てきます。エクセルなどで処理すれば、わりと簡単にできます。

管理会社の社員です。
主に100戸以下のマンションを管理しております。

さて、管理費ですが、通常はそんなものだと思います。通常、首都圏であれば大体管理費が平米200円程度、修繕積立金で210~300円程度と考えております。まぁ、規模が小さいので、その分割高になるのは仕方ないですが。

もし、管理費を抑えたいのであれば、管理会社に減額の要求はできるでしょう。ただ、合見積を取るのは、皆様のお仕事ですよ。管理会社に委託業者を変えて安くしろ、と言うのは、管理会社から見れば大きな...続きを読む

Qマンションの玄関ドアのリフォーム費用について。

マンションの玄関ドアのリフォーム費用について。
35件のマンションです。これまで、希望で自費によるドア交換を実施してきました。旧式のドアでは不都合が生じるため、今回、旧式ドアは管理費で交換するということになりました。自費で交換したお宅には返金することを、話し合って決めました。問題は、自費で交換後に引っ越して、住人が代わったお宅の扱いです。返金すべきでしょうか。返金する場合は、自費で交換した前の持ち主に返すのか、現在の住人に返金すべきか。教えてください。

Aベストアンサー

本来、管理規約集では集合住宅の玄関ドアの外側面は共用部となり内側面は専有部として区分されているはずです。

ところが管理組合規約の変更をされて、
《変更なり個々の好みの色でのドアの交換は自由にできる》と決議されていると思いわれます。

特異な決まりを作られたのでっすから、この件に関しては新たに特異な決まりを作るしか方法は有りません。

ただ区分所有者に対しての管理規約ですので、区分所有者が引っ越して新しい区分所有者に変わっれいる場合には、特段その交換にかかった費用を新しい住人にも、出て行った住人にも支払う必要はないと思います。

転居の時点でその方はマンションの区分所有者ではないのですから・・・。
もし賃貸をされているのでしたらもちろん区分所有者の権利は有ります。

いずれにしても丸く収める方法(規約)を造らざるを得ないでしょう。

この場合3/4以上の賛成がなければ成立はしません。

Q修繕積立金と管理費が住居人によって違うのでしょうか。

今、私は分譲マンションに住んでいるのですが(中古で購入)、つい最近、自分のマンションが売りに出されているのをチラシで見まして、何気なく見ていると修繕積立金と管理費が、私よりも約\5000位安くなっていました。
これは入居時期に関係することなのでしょうか?
(ちなみに私は約1年前に購入しました。)
入居者によって、修繕積立金と管理費は違うのでしょうか?
購入価格が違うのは納得できるのですが。
今からでも、上記の事を材料に交渉すれば修繕積立金と管理費は安く出来るのでしょうか?

どなたかお詳しい方いらっしゃいましたら教えていただければと思います。
宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

マンション管理会社の社員です。

色々なことを書かれている方がいらっしゃいますが、まずは管理規約を確認してください。標準管理規約では第25条(管理費等)というところに書かれています。

通常、管理費や修繕積立金は、部屋の専有面積割合で決まります。これは、区分所有法第19条で決められている事が原則になっています。ただし、規約で別に定める事ができる、とされていますので、マンションによってはこれとは違う定めをしている事があります。

まぁ、たいていの場合、専有面積割合で決まっていますから、階数は全く関係ありません。一般に上階の部屋のほうが面積が広くなっている事が多く、そのため、こんな誤解がはびこるのかもしれませんね。

もし、同じタイプの部屋で、面積も同じなのに金額が違う、ということであれば、何かの間違いの可能性が高いです。管理会社に確認したほうがよいでしょう。今の段階で考えられる可能性としては、等価交換のマンションで、旧地権者の部屋だけ管理費等を安く設定している例もあります。

Qマンションリフォームの標準的な費用について

築30年、90平米(4LDK)のマンションのリフォームです。断熱も配管交換もされていませんから、今後30年住めるように全面的にリフォームしたいと思います。

しかし予算を建てたいと思いますが、現実的にどのくらいの仕様でどのくらいが相場かわからないので見当も着きません。
(ネットで調べても平米10~15万と言うサイトもあれば、70平米で350万円とかマチマチです。もちろん設備や材料で値段がかなり変わるのは理解していますが、おかげでよくわかりません)

また全面リフォームとはいえ間取りは変えないので残せるところがあるのではないかと言う気もして悩んでいます。

希望
・間取りは変えようがないので変えません。
・電気配線は更新(30年経過しているので。ネットでは電気配線の寿命は30年と出ている)
・水道、ガス等の配管は更新(ネットで調べると30年前だと鉛配管もあるので変えたほうがいいのではないかと)
・水回り設備は全部更新(キッチン、風呂、トイレ、洗面)
・全居室リフォーム
・断熱工事(外壁の内側やガス温水床暖房の床)、二重窓化、ガス温水床暖房の新設

(1)間取りは変えないのですが、断熱や電気配線の更新を考えると、やはり全て壊してリノベーションにならざるを得ないでしょうか?
(木組みとか残せるところはありませんか? それに30年前だと下手に剥がしてアスベストが出てくると作業費用が高額になるので怖い)

(2)(1)で残せるところを残したら、費用はいくらくらい節約できますか?

(3)リノベーションする場合、上記の希望で総額いくらくらいになりますか?
(居室も水回り設備も賃貸住宅程度の最低限の安価なもので十分)

(4)(3)で水回り設備(キッチン、風呂、トイレ、洗面)の設備費総額は(設置工事費用を除いて)いくらくらいになりますか?

以上、よろしくお願いします。

築30年、90平米(4LDK)のマンションのリフォームです。断熱も配管交換もされていませんから、今後30年住めるように全面的にリフォームしたいと思います。

しかし予算を建てたいと思いますが、現実的にどのくらいの仕様でどのくらいが相場かわからないので見当も着きません。
(ネットで調べても平米10~15万と言うサイトもあれば、70平米で350万円とかマチマチです。もちろん設備や材料で値段がかなり変わるのは理解していますが、おかげでよくわかりません)

また全面リフォームとはいえ間取りは変えないので残せ...続きを読む

Aベストアンサー

建築士です。

マンションの内部だと、せいぜい管理組合に連絡だけいれておくくらいでは?

金額は予算次第です。

何社か呼んで、見積もり取るしかないでしょう。
500万円では大したことは出来ませんが、スタートラインはそこからでいいのでは?
会社によって、見積もり額も内容も異なってきます。

自分で判断つかなければ、第三者の建築士に依頼するのも手です。
見積もり取得や比較検討などもしてもらえます。
もちろん、依頼料も掛かりますが、素人が取るよりは安心かと思います。

もちろんご自分の判断でされてもいいかと。
友人に有資格者はいませんか?自分なんかは、知り合いの見積もり合わせに無料で付き合ってあげましたよ。
酷い業者もいるもので、素人だと思って適当なことを平気で言います。
私が素人の友人に見えたのでしょう。

Q修繕費や大規模修繕。

修繕費なんですが、新築、中古マンション色々調べましたが、
同じ様な地域、規模なのにどうして金額の差がかなり有ります、
管理会社等で違いが有ると思うのですが、修繕費の高い所は
管理会社によつっては手数料等取るから、よろしければどう金額
を決めているのか教えて下さい?

大規模修繕は、差は有ると思うのですが、何年間隔で行いますか?
(50年として何回ぐらい行います、主にどのような所の修繕が重要ですか)

マンションの寿命は50~60年と聞きますが、本当でこんなにもつものなのですか?

Aベストアンサー

>マンションの寿命は50~60年と聞きますが

統計では平均37年で建て替えを余儀なくされているのが現状。

http://www.tv-tokyo.co.jp/gaia/backnumber/preview061107.html

本体は保っても給排水管などのインフラが約30年で寿命

3年前の設備も全て陳腐化して内装の価値は無くなっているでしょう

わずかな土地と本体の権利だけになりますね

37年経過すると直すより建て替えの方が現実的なのでしょう


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