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表題のとおり、築3年、30戸の小規模分譲マンションの管理費・修繕積立金のことで相談です。
現在、大手管理会社に丸投げ一任している管理ですが、実際の所修繕積立金の一戸あたりの平均月額は1,000円、管理費平均が18,000円くらいです。駐車場は全て管理費に充当されており、十数年後の大規模修繕工事に対し不安が隠せない現実があります。が、住んでいるほとんどの人がこのことに気づいていません。

こんな形で、分譲した無責任な販売会社と何のアドバイスもしない管理会社に苛立っている住人の一人ですが、幸い輪番制の理事になる事となりこれから問題提起をして行く予定です。
大変難しい問題ですが、同程度の規模のマンションでの管理費、修繕積立金の額大規模修繕工事予定など情報交換のできる方がいらっしゃいましたらアドバイスをお願いいたします。

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A 回答 (2件)

>住んでいるほとんどの人がこのことに気づいていません



問題のポイントはここにあります。平成13年8月1日付けで公表された「マンションの管理の適正化に関する指針」でも区分所有者が留意すべき事項としてそれらが指摘されています。是非参考にして下さい。要は、管理の主体は管理組合(区分所有者)にあるのですから。

質問者が輪番制の理事になるのをよい機会に、是非とも広報活動や理事会議事録概要の配布などで情報を公開し、区分所有者の意識の啓蒙/啓発を計ることです。これは管理会社は決してしてくれません。管理会社への委託業務のチェックは勿論ですが、実はこれこそが理事会の仕事なのです。「苛立ち」を共有してもらうのです。

積立金の大幅値上げは目に見えています。しかし、その前にその必要性や手順、組合員の協力、他の事例などについて、丁寧に、詳細に、執拗に(^^)すれば、質問者以外の方も自発的に動き始めてくれますよ。一人で頑張っちゃ駄目ですよ。みんなを動かすのです。みんなの責任でさせるのです。みんなの財産なのです。

なお、参考URLは(社)高層住宅管理業協会のサイトです。ここに、平成12年12月27日付けで戸数別、築年数別、地域別等で統計処理した管理組合諸費用実勢調査がありますので、参考になさるといいと思います。但し、必要な積立金の額は全く個別事情に左右されますので、長期営繕計画等によって独自に見積もることです。

参考URL:http://www.kanrikyo.or.jp/jissei/index.html
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やはり輪番制で自分が担当しないとなかなかわからないものですよね。


理事会の下部組織として長期修繕計画担当の組織を作り、理事会のメンバーと旧理事会のメンバーの希望者で構成しています。
素人ではなかなかわかりにくい為、下記のURLの組織に加入しアドバイスも受けています。
よろしければ参考にしてください。

参考URL:http://www.netlaputa.ne.jp/~syujyu/
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Q総戸数36戸の新築マンション購入検討中

現在、夫婦(共に30代後半)で(子供はいません)新居に新築マンション購入を検討しています。
いくつか、みてまわっているのですが、気に入ったマンションが総戸数「36戸」というマンションです。
大規模マンションだと「300戸」などある中で「36戸」というと少ないほうではないでしょうか。
永住を考えている私たちですが、戸数の少ないマンションに住んでいくにあたりの「いいところ」「気をつけるべきこと」「わるいところ」などあれば、知っておきたい・さらに検討していきたく思い投稿しました。
何かよきアドバイスをお願いします。

Aベストアンサー

分譲マンションの購入者は、区分所有者と呼ばれます。
分譲マンションでは、管理組合という団体が組織されます。
管理組合の構成者は区分所有者全員です。
区分所有者は管理組合への加入が強制されています。拒否権はありません。
管理組合は、エントランス、廊下、エレベーター、ポンプ類などの、区分所有者全員の財産(共用部分)と、そのマンションの生活環境の維持を行います。
つまり、そのマンションの維持・管理は区分所有者全員で行いなさいということです。
これが、分譲マンション(法的には区分所有建物という)に適用される区分所有法の趣旨です。

この法に則って、各分譲マンション毎に管理規約・使用細則というものが定められています。
そのマンションで生活するにあたり、管理組合落として、各区分所有者として、何が義務で何をしてはならないかが記載されています。

管理組合としてしなければならない事柄は、管理会社に委託することもできます。
委託しなければ、自主管理ということになって、区分所有者自らが維持・管理に努めなければならないことになります。

管理組合として、そのマンションの維持・管理の方法を決めるのは総会です。
最低でも年1回は開催されなければなりません。
様々な議案に対して、最終的には多数決によって決定されます。
総会がそのマンションの最高議決機関です。
多数決ですので、自分はこうしたいと言っても決まったことには従わなくてはなりません。

その方針に従って執行するのが理事会です。管理組合の中の役員会です。
この理事会の役員は、総会によって決定しますが、選任方法は輪番制、固定制など様々です。

ここで問題なのは、役員となられる区分所有者の方々の意識です。
マンションの購入動機や生活スタイルなどは様々ですから、マンションの維持・管理についての関心も様々ということになります。
区分所有法も管理規約もご存じないという方々が役員となられると、何も分からないわけですから、管理会社に管理を委託している場合は管理会社の言いなりになりますし、自主管理の場合は前年の踏襲と言うことで、今後の維持管理についての計画が立てられないことになります。

管理組合の収入は、管理費、修繕積立金、自動車、バイク、自転車の駐車料、専用庭、ルーフバルコニーなどの専用使用料などです。
これらは、マンションの維持・管理に当てられますが、特に、修繕積立金はほぼ10年ごとに実施される大規模修繕工事用に積み立てられます。別会計としなければならないことが法律で定められています。
大規模修繕とは、防水工事、外壁補修、鉄部やその他の塗装など、足場を架けて行います。
このような大がかりな工事を計画的に実施するために、分譲マンションの管理組合には長期修繕計画書の作成が義務づけられています。
この長期修繕計画書を見れば、現在の物価水準を基にした、概算金額が記載されていますので、区分所有者全員の修繕積立金を積み立てていったときに、その工事が賄えるのかどうかが分かります。

管理規約・使用細則、長期修繕計画書はそのマンションの販売会社にありますので、ご確認ください。
マンション購入後は維持・管理が重要です。
もし、作成中というようであれば、購入後の維持・管理の予定すら分からないということですから非常に問題です。

マンション生活で気をつけなければならないことは、大きく分けて四つあります。
これはいずれも「共同の利益に反する行為」とされ、マンションという集合体での生活を侵す行為となります。
1.建物を不当に傷つける、壊すこと
共用部分の増改築をすることなど。
ベランダを改造して温室を作ることや、タイル張りに変更したりすることなど。(バルコニーは共用部分です)
2.使用目的外の使用
住戸は住戸として使用することになっていますので、個人エステや塾などを開業することはできません。
廊下などに物品を置くこと。(共用部分の目的外使用になります)
3.騒音・ペット問題
子供が走り回る、テレビなどの音が大きいなど。
ペット飼育不可となっているにもかかわらず飼育している。
これらは個人的な対処ではなくて、管理組合の問題となります。
4.外観変更
玄関ドアの色を勝手に変える。看板などを掲示する。
網戸やサッシ、ガラスなどを別の色や形状に変える。
(玄関ドアの外側や網戸やサッシ、ガラスなどは共用部分です)
外側から見て、そこだけが変わっているとみなされる行為はできません。

以上が、マンション生活の概略です。大規模マンションも小規模マンションも同じです。
何ができて何ができないのかは、すべて管理規約・使用細則に定められています。

さてここで、大規模マンションと小規模マンションの違いですが、
1.少戸数の方が居住者の顔が分かりやすいので、不審者かどうかが判断しやすい。
2.少戸数の方が引っ越しなどの居住者の変更があってもすぐ分かる。
3.少戸数の方が管理人さんとのコミュニケーションが取りやすい。
4.少戸数の方が管理組合として何かしようとするときに意見集約しやすい。
5.少戸数では、管理費、修繕積立金などの滞納住戸が発生すると、管理組合への影響が大きくなる。
6.大規模の方が、管理費、修繕積立金などの滞納住戸が多くなる。
7.大規模の方が、マンションの維持・管理について無関心な方が多くなる。
8.大規模の方が、コミュニティーが形成され、各種イベントや、子供を集めての催し物などが実施されることが多い。

なお、大規模の方がスケールメリットがあるという意見がありますが、大規模修繕工事では、大規模であるがために大手の工事会社しか工事ができないということがあります。(一定期間に多くの職人さんを集めなければならないため)
そうなると、工事会社選定での選択肢が狭くなりますので割高になってしまう場合があります。
必ずしもスケールメリットがあるかどうかは疑問です。

「永住」とのことでしたので、大変長い説明になってしまいました。
申し訳ありません。

なお、区分所有法は50条ほどの短い法律です。
解説書付きの書籍もありますので、ご一読をお勧めします。

大きな買い物ですので、慎重にご検討ください。

分譲マンションの購入者は、区分所有者と呼ばれます。
分譲マンションでは、管理組合という団体が組織されます。
管理組合の構成者は区分所有者全員です。
区分所有者は管理組合への加入が強制されています。拒否権はありません。
管理組合は、エントランス、廊下、エレベーター、ポンプ類などの、区分所有者全員の財産(共用部分)と、そのマンションの生活環境の維持を行います。
つまり、そのマンションの維持・管理は区分所有者全員で行いなさいということです。
これが、分譲マンション(法的には区分所有建...続きを読む


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