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来月賃貸アパートへの引越しを予定しています。
来年にも、何月かは未定ですが遠方への転居の予定があり、早期退去時の違約金を気にしています。
今月内覧した際、仲介業者さんを通して管理会社に聞いたところ「1年未満なら1ヶ月分もらうかなぁ…?」という感じの回答でした。
その後しばらくして管理会社さんから「1年未満の退去の際は違約金として家賃1ヶ月分いただきます」といった内容のメールが届きました。
私はその内容で納得していたのですが、記入して返送して欲しいと届いた賃貸借契約書を見ると、「6ヶ月未満の退去の場合家賃の1ヶ月分」という記載と、別ページに「1年未満の退去の場合家賃の2ヶ月分」という記載がありました。
管理会社にメールでそのことについて問い合わせたところ、1年未満で家賃の2ヶ月分が正式だと言われました。
納得がいかないので以前言っていたこととの相違について説明を求めているところなのですが、他に何かできることはありませんでしょうか?
既に現住所の退去連絡をしてしまったので、引越しはしなければなりません。
どうか、よろしくお願い致します。

A 回答 (4件)

大変ですね。



今回の違約金条項の交渉はなかなかハードではないかと思います。
というのは現在の状況は契約が成立するかどうかの微妙なラインだからです。管理会社の当初の回答が間違っていたのは先方の非ですが、「もし気に入らないなら契約しなくとも結構ですよ」と向こうから言われてしまう恐れがあります。

特に貸主と直接交渉することは、私はお勧めしません。多くの場合、貸主が不動産会社に契約を任せるのは面倒なことを嫌うからです。直接交渉なんて面倒でたまらないのです。
貸主が態度を硬化させたら最後。どうにもならなくなりますよ。「こんなことを言ってくる人には自分の物件に住んでもらいたくない」となるわけです。

加えて言えば、早期解約の違約金条項があるのは、文字通り貸主が早く退去して貰っては困るからです。昔と違って礼金はとれない、敷金は返さなきゃいけない、仲介料や広告費も支払いを求められるときて、入居者を募集する際の貸主の経費が大きくなっているため、おいそれと早期解約されては元が取れないのです。

そこにきて違約金条項をなくせと求められれば、「別の入居者を探せばいいか」となりかねません。それほど早期解約は嫌がられますよ。

無論、管理会社との交渉がうまくいけば万々歳ですが、そうでない場合には、別の物件を探すために現住居の解約を引き延ばすことが出来ないか(これも要交渉)を検討した方が楽な気がします。


なお今回のケースでは借主側からの少額訴訟はなじみませんね。逆に先方から契約金に基づいて早期解約金を支払えと少額訴訟で訴えられる側になるかと。

それと「違約金は法律にないから支払わなくてもいい」というのは成り立たない理屈ですよ。法律になくとも有効に成立している契約内容は法の保護を受けますから。それが「契約自由の原則」というものです。法の保護を受けないのは、その契約内容が法律に違反している場合だけです。

さらに昨今の契約では多く場合で部屋を借りるのに保証会社との契約が必要になっています。ほとんどの場合で「早期解約違約金」は保証会社の保証対象に含まれるので、支払いをしなければ保証会社からの督促を受けることになると思われます。
つまり、どうしても違約金条項が嫌なら契約時点でなんとか対応する必要があるでしょう。


それで話を最初に戻しますが、とりうる選択肢として考えられるのは、

1.不満だがそのまま契約する。
2.契約をしない。(現管理会社等と退去延期の交渉要)
3.管理会社に交渉して、賃貸借契約を希望する条件とする。(実現可能性は低い)
4.仲介手数料の減額交渉(仲介と管理会社が違うので実現可能性低い)

ですね。

うまく解決できることをお祈りします。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました!

貸主様との直接交渉のお話など、何だかすごく納得しました。

お礼日時:2021/11/29 18:27

担当が間違えたのでは?



説明するより契約書見ればわかると思うけど
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました!

まだ契約していない段階なのです…。

お礼日時:2021/11/29 18:28

>早期退去時の違約金を気にしています。



そんなとこまだあるんだ^^;

>納得がいかないので以前言っていたこととの相違について説明を求めているところなのですが、他に何かできることはありませんでしょうか?

払わなきゃいいんだけどね。敷金返してくれなさそうだけど^^;
厳密にいうと、敷金は必ず返す必要がある。これは法律で決まっている。そして退去の違約金等の特約は契約者同士の決め事であり、基本的に法律で決まっている事ではない。なので、違約金等は法的根拠がないから払わなくてもいいが、敷金は法律で決まってるから返さなきゃいけないという状態になる。なので状況的には借りてる側のほうが優勢なんですよ。ただし、特約も裁判になれば法的根拠を持つ事は可能であるため全部無視していいとはならない。業者次第になるけど業者は裁判をとにかく嫌うので裁判になるケースはまれだが。
賃貸借契約は業者と契約するのではなく大家と契約する事になるので、裁判なんてしちゃうと大家の迷惑になるから裁判は絶対避けたい。逆に言えば大家の賛同があれば簡単に裁判してくる事になる。その特約が業者のマージン料なのか大家のものなのか、これによっても動きが変わることになるだろう。
つまり、大家がいいといえばいいことになるから、交渉するなら業者じゃなくて大家とすべし。契約書に大家の連絡先載ってるよね。そしてこれやられると業者は超困るから、かなり妥協してくれる事もある。そもそもそういう交渉を大家がしたくないから管理料金を支払ってるわけであって直接交渉なんて起きたらそもそもの管理なってなくね??となる。そうなると大家からの評判は落ち、その地域での不動産力は低下し、他の業者に出し抜かれる事になる。大家様のご機嫌取りが全て運命を決めると言えばわかりやすいだろうか。
「違約金なしにしてください。え?できないですか?じゃあ大家と直接交渉しますね。実際に契約してるのは大家さんとですから。」
みたいに言ってみ^^
そして実際に大家と交渉すればいいよ^^その方が早いし賢いし利口だよ^^

by元不動産勤務
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました!

お礼日時:2021/11/29 18:22

> 届いた賃貸借契約書を見ると、


>「6ヶ月未満の退去の場合家賃の1ヶ月分」という記載と、
> 別ページに「1年未満の退去の場合家賃の2ヶ月分」という記載が…
契約済みであれば、貴方に有利な内容が優先されます。
前者で見れば、「6カ月以降では違約金不要」と解釈もできます。

一般的に解釈すれば、
6か月未満は2か月分、1年未満は1か月分、1年以上は無し、
でしょう。たぶん、書き間違いなんだと思います。

揉めるようであれば、少額訴訟制度を利用するのも手です。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました!

お礼日時:2021/11/29 18:22

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