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相続不動産 税金

父(87)の妹(私にとっては叔母)が6年前に亡くなり、身寄りがいなかった為、叔母が住んでいたマンションを相続しました。すぐにリフォームして売りに出したのですが、なかなか売れず、先月やっと買い手が見つかりました。当初の2/3の価格(1800万)でしたが、維持費が払えないので、仕方ありませんでした。確定申告の準備を始めたところ、当該マンションの売却契約書が無い事が分かりました。ネットを調べると、5%でしか評価されないと書かれており、ショックを受けております。元は叔母の夫(故人)が4000万円で購入、叔母が相続、それをまた、父が相談したそうです。売却契約書が無いと、こんなに課税されるのでしょうか?元々損がでているのに、支払いが出来そうにありません。無知でこうなったのは分かりますが、何か良い方法があれば、詳しい方、アドバイスをよろしくお願い申し上げます。

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A 回答 (6件)

> 元は叔母の夫(故人)が4000万円で購入、


マンションの管理会社や、その購入に係わった不動産屋ををたどって、
或いは不動産税を徴収している自治体の記録などから、
その証拠書類を手に入れるしかありません。
今回の売却に係わる不動産屋が調べてくれるはずです。
支払う税金が340万円かゼロか、がかかっているので、…
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この回答へのお礼

ありがとうございます。今回の不動産屋に聞いてみます。

お礼日時:2021/12/12 16:59

>リフォームには800万円程度…



なら、相続税と譲渡所得税とを足しても 1800万を超えることはなさそうで、“損”することはないですね。

とにかく、今となっては譲渡所得税をどこまで節税できるかがポイントのようです。
がんばって勉強してみてください。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。何だか腑に落ちませんが、頑張ります。

お礼日時:2021/12/12 18:27

>ネットを調べると、5%でしか評価されないと…



これは買値が分からないのなら、「取得費」として 5% しか見てもらえないというだけですよ。
別に売買契約書に限らず、家計簿とか預金通帳の引き出し記録とか何か手がかりになるものは全くないのですか。

まあ、実の親ではないのでそこまで分からなくても無理ありませんが、分からない以上は売値の 5% を取得費として申告するよりほかありません。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

>元は叔母の夫(故人)が4000万円で購入…

その 4000万という数字をどこで知ったのですか。
何か資料となるものがを見た覚えがあるのなら、それを探し出しましょう。

>元々損がでているのに…

何から何を引き算したらマイナス、損だと言っているのですか。

>当初の2/3の価格(1800万)でしたが…

1800万で売れたのですか。
リフォームにはいくら掛かったのですか。
もともと叔母の夫が買ってからあなたが売るまで 5 年以上ありましたか。
あなたが相続したとき、相続税は払っていますか。

以上のことが不明確ですが、1800万で売れたのだとしても、少なくとも譲渡所得税が 1800万にもなることはあり得ません。

>こんなに課税されるのでしょうか…

あなたは譲渡所得税がいくらと試算したのですか。
その数字を具体的に書かなければ、“こんなに”なのかどうか判断が付きませんけど。

とにかく以下を熟読してみてください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

税金について詳しくは国税庁の「タックスアンサー」をどうぞ。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …
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この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。
4000万円というのは、生前に叔母が言っていたと、父から聞いています。リフォームには800万円程度かかっています。相続税も父が払っています。明日、父の所に行き詳しく聞いてきます。別居遠方なので、なかなか話が出来ません。

お礼日時:2021/12/12 17:06

マンションの販売会社に問い合せて


ください。

いくらで入手契約したか、証明書を
くれると思います。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。早速問い合わせしてみます。

お礼日時:2021/12/12 17:01

すみません。

添付資料を忘れてました。
~~~~~~~~~~
概算取得費を使わなくても、
「建物の標準的な建築価額表」
から求める方法があります。
例えば、添付のような数字があります。
もちろん減価償却も必要になります。
~~~~~~~~~~
の添付資料です。
「相続不動産 税金 父(87)の妹(私にと」の回答画像3
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いくつか考慮が抜けています。



ポイントは、
①いくらかけて
②いくらのものを買い
③何年後
④いくらかけて
⑤いくらで売ったか
ですが、

①~③で、②はそのまま購入費として
引くことはできません。

減価償却されて、価格が下がっていくのです。
耐用年数を求め、そこから
何年経ってるからいくら目減りしていて
といったことで①~③による
取得費を求める必要があります。

つまり、そもそも4000万を
取得費にはできないのです。

いくらで買ったといった情報が分からない場合
概算取得費で売値の5%となりますが、
『リフォーム』は
④いくらかけて
を加算できます。

また、概算取得費を使わなくても、
「建物の標準的な建築価額表」
から求める方法があります。
例えば、添付のような数字があります。
もちろん減価償却も必要になります。

土地は当時の公示価格や固定資産税から
求めることができます。

ですから、安易に概算取得費を適用しなくても
よいのです。

しかし、このあたりは、かなり専門的で
有能な税理士に頼まないと
節税効果はでないかもしれません。

その費用との見合いになりますかね。

まとめると、
概算取得費を使わなくても取得費の設定はできる
減価償却の考慮は必要。
リフォーム費用も差し引きできる。
専門の税理士に頼んだ方がよいかも。

といったところでしょうか?
いかがでしょう?
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