残り20ヶ月を残した店舗の明渡し(契約の解除)を求められています。もちろん家賃の延滞等こちら側の落ち度があるわけではなく、貸主が銀行と相談のうえ、貸主の店舗直営の方針が出たという勝手な理由なのですが、契約解除に際しどのようなペナルティーを貸主に課すことができるのでしょうか?また、応じる必要があるのでしょうか?

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (2件)

実は、<

http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=123966> でも回答しているのですが、本気で自らの財産権を守るつもりがあるなら、それなりにコストをかける事です。それには弁護士に相談するのが一番です。但し、財産権の価値は、不動産鑑定士の鑑定評価が必要かもしれません。

明渡しに応じた場合、通常どのような損害が発生するのか、をチェックするには「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」があります。これは専門家の「虎の巻」ですが、交渉する場合にはとても参考になりますよ。特に参考URLの営業補償。

なお、専門家に相談する際には、取り敢えず賃貸借契約書は当然ですが、出来れば建物登記簿謄本、その他の覚書や協定書があればそれも。そして、いつから借りているのか、内装造作費の見積と領収書、賃料の改訂の経緯、過去3年分程度の会計収支記録くらいはご持参なさることです。

最後に、簡単に申し上げると、家主からの解約予告は、借地借家法でも半年以上前であることが要請されています。また、正当な経済的対価の提供なしでは応じる必要もありません。

参考URL:http://www5b.biglobe.ne.jp/~sekirei3/sonshitukij …
    • good
    • 0
この回答へのお礼

このたびは早速、ご回答を頂き誠にありがとうございました。実は親族で経営するグループ会社内の揉め事で、心情的な諍いの意味合いが強く、顧問をお願いしている弁護士にも相談しにくかったのが事実でした。001様のご親切に心から感謝します。ありがとうございました。

お礼日時:2001/09/02 13:11

1、まず契約書の解除は、何ヵ月前となっているか確認してください。


 3か月前とか6か月前になっているでしょう。
2、応じる場合は、「営業補償」(急に営業が出来なくなって、損失が出る)分を請求することです。
3、保証金の返還についても、交渉が必要です。普通なら原状回復してから、返還することになりますが、原状回復せず、什器備品の撤去のみにしてもらう。
 保証金の敷き引きも、契約書よりは減らしてもらう(つまり、あなたに多く返してもらう)
4、新しい物件(店舗)の紹介くらいは、してもらいましょう。

この回答への補足

ご回答いただきましてありがとうございました。当初より不動産業者を通さず契約を交わしたものですから「契約の解除が何ヶ月前」の項目はありません。一般論でアドバイスいただければ有難いのですがいかがでしょうか?

補足日時:2001/08/31 18:13
    • good
    • 0

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q賃借店舗明渡し時の原状回復について

 知人が借りていた店舗を、去年の暮れに名義書き換えました、、私としては保証金も払っておりますし居抜き物件を借りた感覚なのですが。
 一年弱で収益もままならず、明渡しを考えています。
 賃貸契約書には(自己の費用負担で賃借室内の内装設備、什器備品等、並びに看板その他を撤去して、賃借物件を原状回復した後、明渡すものとする)とあります。
 私が店舗内で変えたものといえば看板くらいで、あとは殆ど何もなぶっていません、私の感覚で原状回復とは、看板の撤去くらいなものなのですが・・・
 この場合、家主が「店舗内を何も無い状態にするよう」求めてこられれば従わなければいけないのでしょうか?
 また、店舗を明渡すとき6ヶ月前、又は6か月分の賃料+(店舗調整修繕費)として預り保証金の40%(契約から3年未満の場合)ほど取られる契約になっています。
 全部取られれば、多額の保証金も殆ど戻ってきません。

 1、什器の撤去を家主が求めれば従わざる得ないのでしょうか?
 2、(店舗調整修繕費)の中に什器撤去代は含まれないのでしょうか?
 3、明渡し時、前もって6ヶ月先に宣言しなければ、6ヶ月分の家賃も支払わなければいけないのでしょうか。

 どなたか、アドバイス頂ければありがたいです。

 知人が借りていた店舗を、去年の暮れに名義書き換えました、、私としては保証金も払っておりますし居抜き物件を借りた感覚なのですが。
 一年弱で収益もままならず、明渡しを考えています。
 賃貸契約書には(自己の費用負担で賃借室内の内装設備、什器備品等、並びに看板その他を撤去して、賃借物件を原状回復した後、明渡すものとする)とあります。
 私が店舗内で変えたものといえば看板くらいで、あとは殆ど何もなぶっていません、私の感覚で原状回復とは、看板の撤去くらいなものなのですが・・・
...続きを読む

Aベストアンサー

1.イエス。友人から、借りる権利と戻す義務を受け継いでいる。ただし、「原状」とは、家主が最初に貸した状況であるので、最初からついていた設備等は除かれます。確認と交渉が必要です。
2.含まれない。
3.6か月前告知なら、6か月は使っていても、いなくても、支払い義務が生じる。
今回のことをきっかけに、商売をもっとシビアに計画的にすることをすすめます。

Q不動産賃貸契約における貸主の債務不履行による契約解除について

お世話になります。 昨年9月末より一軒家を借りて住んでいます。 当初から床が抜ける、ブレーカが落ちる等の問題が数多く発生している物件なのですが、その中で、以下の問題が解決されず困っています。
1. 水道から米粒大の錆の塊が週に何回か出てくる。
2. 風呂(洗面所)の排水口からの悪臭が酷い。
3. 風呂釜が汚れているらしく追い炊きすると「痰」のようなものが多数出てくる。(既に風呂釜洗剤は2回使用し、業者からはそれ以上やると風呂釜を壊す可能性があるので、使用しないよう言われています。 また、「痰」の原因は先住者の「温泉のもと」の使いすぎ、と言われています。 先住者=貸主 です。)
先日、仲介した不動産屋の主任者に聞いたところ、「契約解除」が出来るはず。 そうなったら、仲介料も返金する、と言われました。 この「契約解除」は「中途解約」と何が異なるのでしょうか。 また、支払済みの敷金、礼金などの扱いはどうなるのでしょうか。 ネットで色々と調べて見ましたがどうも上手く見つけられません。 よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

#2です。
遡及効がある、つまり契約がはじめにさかのぼってなくなるとすると
あなたが今まで支払った賃料は契約がないにも関わらず支払ったものになるので、貸主は借主に返還しなければならないことになります。
これっておかしいですよね?ですから、賃貸借契約においては遡及効が制限されているのです。

>礼金、仲介手数料、入居時に掛かった引越し費用等は払い損となり、
>半年ですが住んだことによる家の傷みの補修等は払わなければならない。

まぁ、原則そういうことになります。契約は解除してもあったことには変わりありませんから。
ただ、敷金に関しては明渡までに生じた賃借人の債務(賃料など)の額が敷金の額に満たない場合
差額を返してもらえます。

今回の場合は、賃貸人に債務(使用収益させる義務)不履行があると思われるので、損害賠償請求や解除をすることができると思います。
(あくまで私見です。特約等があればそれに従います。参考程度に。)
不動産屋が仲介料は返すと言っているのなら、返ってくると思いますが、手のひらを返す可能性もなきにしもあらずですね。

結論
礼金、引越し費用、敷金の一部又は全部は返ってこないと思います。
仲介料は前述の通りです。
ただし、債務不履行による損害賠償請求は可能だと思いますので(繰り返しますがあくまで私見)、礼金、引越し費用、敷金相当額を請求してもいいかと思います。全額とれるかは分かりません。

#2です。
遡及効がある、つまり契約がはじめにさかのぼってなくなるとすると
あなたが今まで支払った賃料は契約がないにも関わらず支払ったものになるので、貸主は借主に返還しなければならないことになります。
これっておかしいですよね?ですから、賃貸借契約においては遡及効が制限されているのです。

>礼金、仲介手数料、入居時に掛かった引越し費用等は払い損となり、
>半年ですが住んだことによる家の傷みの補修等は払わなければならない。

まぁ、原則そういうことになります。契約は解除し...続きを読む

Q建物賃貸契約で、貸主から契約解除する場合についてお尋ねします。

建物賃貸契約で、貸主から契約解除する場合についてお尋ねします。

今度、所有している建物を賃貸する予定なのですが、

万が一の時を考えて、こちら(貸主)側から契約解除できるような契約にしたいと考えています。

借地借家法では、借家人が保護されているようなのですが、

契約期間を敢えて定めず、期間の定めのない契約にしておいた方がよいでしょうか?

それとも、1年ぐらいの契約期間にして、更新していく形の方がよいでしょうか?

Aベストアンサー

>契約期間を敢えて定めず、期間の定めのない契約にしておいた方がよいでしょうか?
期間の定めのない借家契約の場合、いつでもどちらからでも解約を求めることができます。
ただし、賃貸人から解約を求める場合には最低6ヶ月前に申し入れる必要があります。さらに、「別の人に貸したいから」とか「家賃の値上げに応じないから」といったカンタンな理由では解約を求めることはできず、自己使用や老朽化による取り壊しなどの正当な理由が必要となります。また、たとえ自己使用のために退去を求める場合であっても、賃借人に対して立退き料を支払うことが必要となります。

>1年ぐらいの契約期間にして、更新していく形の方がよいでしょうか?
半年でも1ヶ月でも可能です。定期借家契約になりますので、期間が満了さえすればどんな理由であれ賃貸人が更新を拒否することが可能です。
ただし、これは圧倒的に貸す側に有利な契約になりますので、契約の際に通常の契約書とは別に、更新ができないことを重要事項説明書を書面で交付しなければなりません。また、双方の同意のもとで更新する際に更新料を請求することはできません。さらに、一般的には敷金・礼金もありません。
すなわち、借りる側としては非常に不安定な立場に置かれますので、長期に渡って居住しようとする優良な借り手が集まる可能性は非常に低くなるかと思います。

>契約期間を敢えて定めず、期間の定めのない契約にしておいた方がよいでしょうか?
期間の定めのない借家契約の場合、いつでもどちらからでも解約を求めることができます。
ただし、賃貸人から解約を求める場合には最低6ヶ月前に申し入れる必要があります。さらに、「別の人に貸したいから」とか「家賃の値上げに応じないから」といったカンタンな理由では解約を求めることはできず、自己使用や老朽化による取り壊しなどの正当な理由が必要となります。また、たとえ自己使用のために退去を求める場合であっても...続きを読む

Q賃貸契約を解除する場合、(貸主です)解約書のようなものは通常作成するのでしょうか?

店舗を貸しております。

借主は家賃が滞りがちで、今までに何度も内容証明にて

支払いを催促してる状況が続いており、契約解除したいと

考えております。

そこで質問なのですが、

1、内容証明にて賃料支払請求して、

2、支払がなく契約解除になり、

3、明け渡し請求して、

4、借主も了解してくれた場合、

その時点でどうような内容の書面を作成すれば良いのでしょうか?

解約書みたいな感じの書面です。

通常はどうされているのでしょうか?

Aベストアンサー

当事者間での書面でしたら、特に雛形はありません。交渉して決定していった事項をまとめればいいだけですので、難しく考える必要はありません。
要は、そのような書面にどうやって署名捺印をさせるか?ということです。

2年くらい前から、2・3ヵ月滞納を続けているわけですよね? そうすると、本人は契約解除をする意思がないと判断できますから、訴訟を起こしても確実に勝てるという保証はありません。毎月、1ヵ月分は払っているのでしょうから、4・5ヵ月分滞納になった時点で訴訟を申し立てるくらいがいいかもしれません。

質問者さんが、契約解除をしたいというお気持ちは十分わかりますが、まずは、契約継続を考慮して対応するように心がけてみて下さい。契約を継続することを前提にして話し合い、そして、「毎月1ヵ月分の家賃とプラス○○円を支払う」というような約束をしてみてはいかがでしょうか? 
店舗ですから家賃もそれなりの金額だと思います。1ヵ月の間に2ヵ月分の金額を支払うのは困難でしょう。1ヵ月単位で考えると、「2ヵ月分の家賃なんて払えないよ」と借主は考えてしまいますが、「1ヵ月分の家賃にプラス○○円だったら毎月払っていけそうだ」と思い込むものです。質問者さんは、計算は面倒になってしまいますが、私はこのような方法で滞納分をつめていったことは何回もあり、ほとんど解決することができています。結局、お金にルーズな人(その借主)は、余分にお金があっても、2ヵ月分の金額に不足していると、「まぁ、家賃は1ヵ月分払って、あとは、他に何かあった時に使うか」となってしまうものです。その余分のお金を、1ヵ月分になるまで保管しておく、ということは、そのような人にはできません。

そして、書面には、
以下の約束を守らなかった時は、貸主から催告がなくても契約解除とし、違反日より10日以内に明け渡すこと。明け渡さない場合は、当方で入口ドアの鍵交換を行い、残っている荷物は所有権を放棄したものとみなし撤去する。これに対し、借主及び保証人は、貸主に異議を申し立てたり、金銭的要求をしないこととする。
1.毎月、月末までに、1ヵ月分の家賃+○○円(計□□万円)を支払う。
2.最低でも、毎月1ヵ月分の家賃(△△円)支払う。この分の支払いができない場合は、即刻契約解除とみなす。
3.追加分の○○円を支払えない場合は、事前に貸主に連絡をすること。事前連絡を怠った場合は即刻契約解除とみなす。
4.追加分○○円の支払いを、1年間に3回払えないことがあった場合は、即刻契約解除とみなす。
5.1の支払いを滞納が解消するまで行うこと。

といった、書面を交わせばいかがでしょうか?
追加分は、借主の経済的状況をみて判断するようにして下さい。あまり、非現実的な金額にしてしまうと、いきなり契約解除になってしまい、借主を追い詰めてしまい、逆効果になってしまうかもしれません。保証金があるということですので、その点も考慮しながら、余裕のある金額にして下さい。

その店舗の人の親族が契約者なのですか? その親族の方も店舗の人ですか?
契約者には、家賃支払い義務がありますので、契約書上の契約者と、連帯保証人にも署名捺印をしてもらうことが良いでしょう。

当事者間での書面でしたら、特に雛形はありません。交渉して決定していった事項をまとめればいいだけですので、難しく考える必要はありません。
要は、そのような書面にどうやって署名捺印をさせるか?ということです。

2年くらい前から、2・3ヵ月滞納を続けているわけですよね? そうすると、本人は契約解除をする意思がないと判断できますから、訴訟を起こしても確実に勝てるという保証はありません。毎月、1ヵ月分は払っているのでしょうから、4・5ヵ月分滞納になった時点で訴訟を申し立てるくらい...続きを読む

Q【賃貸住宅契約】貸主側の債務不履行で契約解除をしたい

すみません、要点が分からないので短く書けず、起こった事を時系列で書いています。
長文で申し訳ありません。

■物件下見 2月上旬
ベランダに面した一番大きな窓のガラスに、大きなヒビが数カ所あるのを確認。
窓の取っ手部分のガラスにもヒビが入っているので、取っ手に大きな力を加えてヒビが入ったと思われる。
古い物件なのでアルミサッシではなく、開けるのが大変なくらい固くなってしまっている鉄製の窓で、鍵もついていない。
仲介した不動産屋は仲介のみで、管理は貸主自身。

■契約時 下見の2日後
2月15日からの契約になり、その契約までにガラス交換しておくと言われ、それを前提に契約。窓の鍵については双方何も言わず。
2月一杯はフリーレント。3月1日から家賃発生。
この日、鍵は受け取ったが、この日契約書控自体は受け取っておらず、こちらの署名と捺印があるだけのコピーのみ受け取る。
3月1日現在まだ契約書の控えは送付されてこず、受け取っていない状態。

■契約開始日以降
2月16日に部屋に入ると、まだガラスが交換されていないのを確認。
仲介した不動産屋に出向きこれを報告。期日が分からないが、貸主に急がせるという連絡。
ガラスの搬入や取り替え作業、そして鍵が無いことを考えると、まだ家財道具の搬入は難しいと考え、ガラスの取り替えが終了してから家財道具を搬入する事にした。
つまり、それまではまともに生活できないので、前の家で寝る事にする。

■後で電話
その後、夕方にガラスの件で仲介不動産屋から連絡があり、窓が古い為に合うガラスが無いので、アルミサッシに取り替える”方向”で動いてますと連絡があった。
工事等の日程はまだ分からないとの事だったが、アルミサッシに取り替える事自体は承諾した。

■後から分かった事
窓の作りが非常にいい加減で、隙間から強風の日は凄い風が入ってくる。
そのため、部屋の床が砂埃でざらざらになり、エアコン暖房も非常に効きが悪い。
分かっていれば契約はしなかったが、アルミサッシに変わるのであれば問題無いと考えた。

■窓の採寸 2月26日
業者がアルミサッシの採寸に来た。
業者が言うには、窓枠自体を取り替える結構大掛かりな工事になるとのこと。
その後、建物の管理人と名乗る女性が来て「管理費を払ってください。」と言われる。何の事かさっぱりわからないので、追い返す。
これまでの対応の不手際さも手伝い、この時点で貸主への不信感はMAX。

■仲介不動産屋へ乗り込む 2月29日
3月1日から家賃が発生するのに、家財道具さえ搬入できない状態で家賃が発生するのはおかしいと考え、それを伝える為に仲介不動産屋に出向いた。
まず、アルミサッシへの取り替えはいつになるのか?を聞いたが、分からないという返答。
「とにかくそれが済まないと、荷物も搬入できず生活できない。そもそもガラスの交換が契約開始日の2月15日に完了するという前提で契約したにも関わらず、2月末になってもそれが完了していない。まともに生活が出来ない状態なのに家賃を払うのは納得がいかない。前の家の契約も解除できないし、このままでは住むのが難しいので、あまり時間がかかるようなら契約解除は解除したい。今日から1週間以内にアルミサッシに取り替えを完了してください。」
と仲介不動産屋に伝える。仲介不動産屋は「貸主に伝えておく。」と言った。

■仲介不動産屋から電話連絡 3月1日
不「やはり窓枠自体の交換になるので、1週間でアルミサッシの交換は無理。でもガラスは交換して窓に鍵も付ける。」
私「鍵はとりあえずアルミサッシ交換までの処置ですよね?」
不「いいえ、アルミサッシに取り替えはしないという事。」
私「アルミサッシへ交換すると言いましたよね?」
不「いいえ、その方向で動いているという意味でした。」

アルミサッシの採寸にまで来たのに、仲介不動産屋に「濁してたよ!」宣言をされてしまいました。

私「わかりました。昨日申し上げた通り、それでは住むのが難しいです。明日2日に部屋を明け渡して鍵もお返しします。それ以外の対応についてはまた連絡します。貸主さんにはこちらからも直接連絡しておきます。」
-----
と、これで電話を切った状態です。

1.窓ガラスの話が転々としてしまったのですが、貸主側の契約債務不履行で、契約解除を求める事は可能でしょうか?
2.1が可能な場合、仲介不動産屋にそれを求め、契約にまつわる諸経費の返還を請求すれば良いのでしょうか?
 (前家賃等は全て仲介不動産屋の銀行口座宛に振り込んでいます。)

長々住みませんでした。よろしくお願いいたします。

すみません、要点が分からないので短く書けず、起こった事を時系列で書いています。
長文で申し訳ありません。

■物件下見 2月上旬
ベランダに面した一番大きな窓のガラスに、大きなヒビが数カ所あるのを確認。
窓の取っ手部分のガラスにもヒビが入っているので、取っ手に大きな力を加えてヒビが入ったと思われる。
古い物件なのでアルミサッシではなく、開けるのが大変なくらい固くなってしまっている鉄製の窓で、鍵もついていない。
仲介した不動産屋は仲介のみで、管理は貸主自身。

■契約時 下見の...続きを読む

Aベストアンサー

事実をどう評価するのかの問題だと思います。「契約不履行」(債務不履行)といえそうな事実とそうでない事実とが、混在しているように思います。

1.アルミサッシ
「アルミサッシに取り替える”方向”で動いてます」というのは、契約法理の考え方からいえば、そうしない可能性もあるという意味に取ることが出来ます。つまり、取り替えられない何らかの事情があれば取り替えない、という理解になります。

これに対してKanbensiteさんは「アルミサッシに取り替える事自体は承諾した」とのご認識ですから、両者の受け止め方が既に異なっているということです。

この場合、貸主側もアルミサッシへ取り替えることを完全に承諾した事実があれば格別、そうでなければアルミサッシへの取替義務(契約)は生じていないことになります。

そうであれば、この点についての「契約不履行」は、残念ながら、ありません。

ただし、取替義務が生じていると思わせるような行為を貸主側が重ねていたときは、契約の成立を認める余地がありましょう。この場合には、「契約不履行」があったということが出来ます。

2.居住可能かどうか
賃貸物件は、入居可能日とされた日より、実際に入居できる状態になっている必要があります。この点、Kanbensiteさんのケースでは、それが確保されていないとまでは、いいづらいものと思います。
(この点は、事実をいかに評価するのかという問題ですから、個人的見解になるのは止むを得ないものとお考えいただければ幸いです。また、やや貸主側寄りの視点からの事実評価になりますので、いかに反論するかの参考になれば幸いです。)

すなわち、窓ガラスにヒビが入っていても、居住を妨げるほどの瑕疵とは言い難いように思います。また、「窓の作りが非常にいい加減で、隙間から強風の日は凄い風が入ってくる」ことも、居住を妨げる程であるとは言い難く、仮にそうであったとしても2月上旬に下見をしていることから、この点は借主も了解したものと考えることが出来ます。

そうすると、借主の了解している範囲において居住は可能ですから、居住を開始しないのは借主側の個人的判断によるものであって、賃貸借契約自体には「契約不履行」はないものといえます。

なお、「ガラスの搬入や取り替え作業、そして鍵が無いことを考えると、まだ家財道具の搬入は難しい」点については、Kanbensiteさんの判断によるものであるところ、第三者が見てもそのようにいえる場合には、(アルミサッシへの取替義務の有無を別として)少なくとも窓ガラスの交換を終えるまでは居住開始不可能であったといえるでしょう。

ただし、その窓に鍵が無いことについては双方とも何も言わなかったとのことですから、この点については、Kanbensiteさんも鍵が無いことで了承していたと位置づけておくほうが安全です。


最後に、契約解除となれば、貸主には、前受家賃等を返還する義務が生じます。仲介不動産屋の仲介手数料については微妙ですが、請求可能なようにも思います。

返還請求は、窓口が仲介不動産屋となっているのであれば、そこへおこなうことになりましょう。ただ、解除が成立した時点で確認をしておくべきでしょうし、実際にもそのような話になりましょう。

事実をどう評価するのかの問題だと思います。「契約不履行」(債務不履行)といえそうな事実とそうでない事実とが、混在しているように思います。

1.アルミサッシ
「アルミサッシに取り替える”方向”で動いてます」というのは、契約法理の考え方からいえば、そうしない可能性もあるという意味に取ることが出来ます。つまり、取り替えられない何らかの事情があれば取り替えない、という理解になります。

これに対してKanbensiteさんは「アルミサッシに取り替える事自体は承諾した」とのご認識ですから、両...続きを読む


人気Q&Aランキング

おすすめ情報