不動産管理

賃貸一軒家に引っ越しして約1ヶ月の間トラブル続きです。①火災報知器が1週間以上なり続ける(劣化して電池切れによる音。修理までに部品取り寄せなどで1週間以上かかる間鳴りっぱなし) ② お風呂の故障11月と1月(お風
呂が沸かない)
一度修理に来られるましたが、1ヶ月後また沸かせない状態になる(雪が降る地方で大変寒いのでシャワーだけでは大変な思いをしてます。
③トイレの配管が壊れ外に汚物が散乱した。悪臭で近所にも迷惑で何よりトイレが使えない為コンビニ約徒歩20分まで行かないといけない。修理までに半日かかる
④ガスの配線が使えなく工事が必要で工事までに時間がかかった為ガスヒーターが使えなく他の暖房機を購入するしかなかった。

以上ですが、これだけ続くと精神的にも大変苦痛な思いをしました。
何が恩恵を受ける事ができないのでしょうか？

契約上は半年は契約破棄にはできないと書かれています。

どなたか詳しい方宜しくお願いします。

No.5 回答者： 世のため人のため 回答日時： 2022/01/06 17:17

Ｎ０２です。

Ｎｏ４の方が、【半年の短期解約の条項は消費者保護法や判例でもおおむね不当ではないとされているので、】と記載しておられたので、判例等についてあらためて調べてみました。

ご指摘のとおり、確かに、過去に下級審の裁判所ではそのような判決（※）も出ているようです。

しかしながら、消費者契約法はまだ「若い法律」であり、当該条項の解釈等に係る最高裁判決が出ているわけでもないようなので、「判例として確立している」とまではいえず、したがって、争うことは十分に可能と考えます。
なぜならば、下級審の裁判所の判断については、上級裁判所で結論が覆ることも「ままありえます」から。
なので、自分が当事者なら、Ｎｏ２のとおり、弁護士とも相談した上で消費者契約法等に基づき「無効」を主張していきたいと思っております。

とはいえ、今回、ご指摘をいただいたことで、大変勉強になりました。

（※）例えば、消費者契約法第10条に係る訴訟事案について、

・中途解約違約金は消費者契約法10条により無効とはいえないが、違約金のうち賃料の１ヶ月分を超える部分について無効としたもの（東京簡裁平成21年８月７日）

・貸借人より契約締結後２年未満に解約がされたときは違約金として貸借人は賃料・共益費の１か月分を支払う旨の特約は消費者契約法10条により無効としたもの（東京地裁平成22年６月11日）

・時季に応じて１ヶ月間ないし９ヶ月間の解約予告期間を設定することは消費者契約法10条により無効とはいえず、違約金として賃料・共益費の１ヶ月分を超える部分及び遅延損害金の年14.6％を超える部分は無効であるとしたもの（東京簡裁平成21年２月20日）

No.4 回答者： suzuki0013 回答日時： 2022/01/06 11:34

これは気の毒にね。

心中お察しする。

結論を言えば、これは不運としか言いようがない。

壊れない建物や劣化しない設備は存在しない。
壊れるのは前提として住まいは提供されている。
入居当初はこういった不具合が立て続けに発見されることもある。
入居前は誰も住んでいないので気づかないということ。
空室期間が長かったり、本件のように冬場にはお湯や配管の故障も発生しやすい。

そういった修繕について、貸主は修繕する義務があり、借主には修繕に協力する義務がある。
本件では貸主は修繕の手配をしているので義務を果たしていると見える。
修繕できるまでの不便は借主は我慢しなければならない。
もちろん、客観的に我慢の許容範囲を超えることや住めないという状況であれば家賃の減額など補償を求めることができる。
ただし、本件①～④については補償を求めることは難しいし、保障されるとしても少額だろう。
また、契約解除の事由には該当するレベルの被害ではない。
冒頭述べた気の毒というのはこういうこと。


①の火災報知機について。
設置義務が法律で定められたのが約10年前で、電池の耐用年数が10年。
本件のように電池切れでなり続けることは少なくない。
電池式の場合、取り急ぎ電池を外すことで警報を止めることができる。
応急処置としてはこれでいいはずだ。
コロナの影響もあり、取り寄せに１週間くらいかかることもあるだろう。
これは仕方ない所だろうし、補償を求められる要素はない。

②風呂が沸かない
11月と1月の短い期間に２回発生したといっても、それぞれ修繕しているのでこれは仕方のないこと。
修理できるまでに風呂が使えない期間は銭湯代が請求できることと、日数によっては少額だけど家賃の減額も請求できる。
ただ、シャワーが使用できる場合には家賃減額の請求は厳しいと思う。
冬場で寒いことから、銭湯代は請求できると思うけど。
コロナの影響で給湯機の入荷が不安定になっているので、貸主側も交換したくてもできないという状況かもしれないね。

③トイレの破損
これは経年劣化だろうし、なおかつ半日で修理できたということで、貸主側は適切な対処をしたといえる。
これは補償を求められる内容ではない。

④暖房器具の購入
これはガスが使えるようになった日数やエアコンなどほかの暖房器具の有無にもよるけれど。
ガスヒーターの代替として購入する場合には、事前に貸主側に相談していれば貸主から貸与という形で購入できたかもしれない。
無断で購入した場合には厳しいけれど、必要があって購入したということで相談してみる余地はあると思うよ。


上記の①～④はそれぞれ別の案件のため、たまたま入居後短い期間に重なってしまったけれど、これをもって貸主の義務怠慢や居住の目的を達成できないとして賃貸借契約の解除はできないよ。
普通解約はできるが、違約金は発生する可能性はある。
半年の短期解約の条項は消費者保護法や判例でもおおむね不当ではないとされているので、前述のように経年劣化や修繕対応がされている（＝貸主側の過失や落ち度がない）場合には契約書の定めが有効となる。

そうはいっても、貸主側の方でもいくらか配慮がありそうだから。
ダメ元で何か交渉してみるのもいいと思うよ。

本当に気の毒だけど、ここまで重なるのは不運としかいいようがないよ。
これ以上何もないことを祈る。
ぐっどらっくｂ

No.3 回答者： satoshino 回答日時： 2022/01/06 08:14

お風呂のボイラーやトイレなど古い建物に起きる

トラブルの様ですね

仲介された不動産業者にも連絡し対応を急がせるべきでしょうね

＞契約上は半年は契約破棄にはできないと書かれています。

解約できない契約はありません
半年以内の解約には条件があるのでは？
通常は１ヶ月分の家賃を支払うとか敷金の半額を放棄するなどがあります

解約に関する条項があるはずです
契約書を確認しましょう

No.2 回答者： 世のため人のため 回答日時： 2022/01/05 12:45

●結論

あくまでも、私見ですが、
【契約上は半年は契約破棄にはできないと書かれています。】
⇒一方的に不利な契約条項であり、業者との間で「賃貸借契約書」を締結している場合には、消費者契約法第10条に基づき、当該条項については【無効】になるものと考えます。
したがって、契約の解除が可能と考えます。

●説明
民法では、「権利の行使及び義務の履行に当たっては、信義に基づき、誠実に行いましょう」という、いわゆる「信義誠実の原則」（民法第1条第2項）があります。
本件の場合、この「信義誠実の原則」に反していると考えられることから、上記のとおり、消費者契約法第10条に基づき、「無効」と思料するしだいです。

なお、業者側が契約解除等に応じない場合には、民事調停や民事訴訟の提起ということになろうかと思います。

※以下、ご参考まで。

【消費者契約法に係る説明・解説】
https://best-legal.jp/consumer-contract-law-13140/

【参考】
●消費者契約法
（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）
第十条　消費者の不作為をもって当該消費者が新たな消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたものとみなす条項その他の法令中の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比して消費者の権利を制限し又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。

（他の法律の適用）
第十一条　消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の取消し及び消費者契約の条項の効力については、この法律の規定によるほか、民法及び商法（明治三十二年法律第四十八号）の規定による。
２　消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の取消し及び消費者契約の条項の効力について民法及び商法以外の他の法律に別段の定めがあるときは、その定めるところによる。

●民法
（基本原則）
第一条　私権は、公共の福祉に適合しなければならない。
２　権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。
３　権利の濫用は、これを許さない。

No.1 回答者： merciusako 回答日時： 2022/01/05 11:59

どれも経年劣化のようですから、どうしようもないですね。

それなりの対応はしていますから。

築何年の物件かは分かりませんが、築年数によっては想定内でしょうね。

問題なのは、「契約上は半年は契約破棄にはできない」ということの方です。
この規定が有効かどうかが疑問です。
消費生活センターに聞いてみた方が良いかもしれません。