そのマンションは今まで1人の所有だったのですが次々と区分所有権として売却し最後の残りを私が買いました。そのようなわけですから管理組合も管理規約もありません。管理費も決まっていません。そこで管理規約を新設しようと私が働きかけ区分所有法に従って集会を招集しました。ところが半分も集まらないのです。委任状も出さないわけです。同法31条によると4分の3以上の議決がないと新設(規約の設定)ができないわけです。規約そのものが成立しないわけですが、そのような場合の対処はどのようにすればよいでしようか教えて下さい。
なお、規約の中に規約外事項として「この規約にない事項については、区分所有法その他の法令に従う。」とし、委任状も出さず出席もしない者は民事訴訟法の擬制自白を適用し議題は認めたものとして扱いたいのですが、その規約が成立しないわけです。最初ですから。

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A 回答 (3件)

 ご質問の趣旨とはずれるかもしれませんが、1点だけ。


 規約中に「この規約にない事項については、区分所有法その他の法令に従う。」という条項を入れれば、民訴法上の擬制自白の規定を適用できるのではないかとお考えのようですが、この条項を置いたとしても、ご期待のような法的効力が発生するかどうか、疑問が残ると思います。というのは、団体の総会は、民事訴訟のように当事者対立構造(当事者双方が、互いに矛盾する主張をたたかわせる。)を前提としていない(総会では活発な議論がなされるはずだから「当事者対立構造」がある、という議論はできるかもしれませんが。)し、議論が3つ以上に分かれた場合に、どの立場に賛成したとみなすのかという問題に対応困難なので、そもそも擬制自白の規定を準用する基礎がないともいえるからです。
 「委任状も提出しない者は、提案者の見解に賛成したものとみなす。」という趣旨の規定にすることが考えられますが、これも、議題提案者が見解を明らかにしない場合への対応に問題が残りますし、不可抗力により委任状を提出できなかったと主張する組合員が現れた場合、決議の効力が否定されるおそれがあるかもしれません。また、定足数規定の脱法行為とみられて無効とされる可能性もあります。
 ご検討の参考になれば幸いですが、失礼にわたる部分はご海容を。
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これは回答ではありません。

感想です。質問者がその建物に強い思い入れがあるのなら兎も角、今なさろうとしている事は、無知で無責任な売主の尻拭いに他なりません。解決方法はありますが、果たしてそれほど膨大なエネルギーを費やすに相応しいことなのか否か、大いに疑問に思います。

例えば、夜討ち朝駆けで、しかもかなり強引に説得して全員の承認印を貰い、管理規約等を作ったとしても、多くの区分所有者はまるで他人事のように、おんぶに抱っこ状態。実は、一般の管理問題はそこから始まるのですからね。持分を賃貸にしている組合員もいるハズ。質問者が一人で頑張れば頑張るほど、質問者に対する他の組合員の依存度は高くなりますよ。それとも、役員報酬がタップリ貰えますか?

彼らの意識の覚醒を促すには「事件」の発生を待つしかありません。しかし、その時には既に手のつけようの無い状態に至っていたら、どうしますか? 規約の整備だけが管理組合の仕事ではありません。経済基盤の確立も急務です。建物の維持保存に必要な経済的な負担を各戸に求める事態を想像すると、グッタリします。

申し訳ありませんが、質問を拝見した時から、下腹部にどす黒い何かが渦巻くような気がしています。今は頭の後ろがクラクラしてきました。何だか悪い夢をみているようだ。多少でもその様な問題に経験のある人間は、その様な場所に近づいてはイケナイのです。私なら、間違いなく、売り逃げしますね。
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各ポストに委任状の提出を求める書類を投函、返答のないものは、掲示板に部屋番号と名前張り出す皆かいたらいかがでしょう?委任状を出さない場合は、今後各部屋内での水漏れや災害時の補修については、全て自己負担とし、総会で決まった事項には、異議無くしたがってもらうという内容を書いておくのです。

また、そうした委任状を書かない場合でも、草取りなど、共有部分のメンテナンスなどには参加してもらう、代理人なく欠席した場合は協力金として払って貰うということも書いておくべきです。それでも出さない場合は、直接部屋までいって、書いてもらうべきです。

ちなみに、賃貸契約で入っている人は、総会にはでなくていいはずですので、ほっといていいと思います。
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Q区分所有法(建物の区分所有等に関する法律)について

 建物の区分所有等に関する法律(通称:区分所有法)には下記のようにありますが、第三条を読んで「建物が存在すると管理組合(区分所有者の団体)は存在する」と主張する人が(ここの回答者の中に)います。しかし、第三十一条によると「区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議」がないと規約は作れません。規約がなくて管理組合(区分所有者の団体)は、どんな活動ができるのでしょう。
 また、「管理人は集会による決議により選任され(第二十五条)」「集会は管理者が招集する。少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない(第三十四条)」「集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する報告(第四十三条)」とありますが、年1回の総会(集会)も開かれない状態で「管理組合(区分所有者の団体)は存在する」と言えるでしょうか?

(区分所有者の団体)
第三条 区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分(以下「一部共用部分」という。)をそれらの区分所有者か管理するときも、同様とする。

(規約の設定、変更及び廃止)
第三十一条 規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
2 前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。

 建物の区分所有等に関する法律(通称:区分所有法)には下記のようにありますが、第三条を読んで「建物が存在すると管理組合(区分所有者の団体)は存在する」と主張する人が(ここの回答者の中に)います。しかし、第三十一条によると「区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議」がないと規約は作れません。規約がなくて管理組合(区分所有者の団体)は、どんな活動ができるのでしょう。
 また、「管理人は集会による決議により選任され(第二十五条)」「集会は管理者が招集する。少な...続きを読む

Aベストアンサー

「建物が存在すると管理組合(区分所有者の団体)は存在する」よりは、
「区分建物が存在し2人以上の区分所有者が存在すると管理組合(区分所有者の団体)は当然に存在する」のほうがより正しです。
分譲マンションなどでは別段の定めを必要としますし、分譲開始時に原始分譲業者は、32条に挙げられている4項目について公正証書規約(一人規約)を設定(複数分譲会社の場合を別手法)しています(主に、敷地権(割合)という表示登記と権利登記の架け橋が公正証書によって切断され、普通の登記と同じように、表示登記の錯誤が権利登記に波及しないため)が、例えば、区分所有権の対象が少数の小規模な区分建物の場合には、別段の定めを必要としないようなことも多く、分譲マンションのような別段の定めの管理規約を作ることも無く、分譲マンションのように団体として組織され、規約等で運営が定められている権利能力なき社団なり管理組合法人を作ることも無く、単に区分所有者の団体として区分所有法上の規定だけの集会の決議だけで運営しているのです。
管理者も定めないで、主に34条から46条の規定にしたがい(集会は、34条の5本文 「管理者がないときは、区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものは、集会を招集することができる。」で招集)、つまり別段の定めと言う管理規約の無い状態で運営されています。

なおNo1回答者townsさんの示す参考図書は(推測ですが)
・稲本洋之助・鎌野邦樹「コンメンタール マンション区分所有法」〔平成9年(1997)・日本評論社〕

・水本浩・遠藤浩・丸山英氣・編「基本法コンメンタール・マンション法〔第二版〕」〔平成11年(1999)・日本評論社〕
でしょう。
でも私は、
・法務省民事局参事官・吉田徹・編著「一問一答 改正マンション法」〔平成15年(2003)・商事法務〕
・法務省民事局参事官室「新しいマンション法-一問一答による改正区分所有法の解説」〔昭和58年(1983)・商事法務〕
も薦めします。

「建物が存在すると管理組合(区分所有者の団体)は存在する」よりは、
「区分建物が存在し2人以上の区分所有者が存在すると管理組合(区分所有者の団体)は当然に存在する」のほうがより正しです。
分譲マンションなどでは別段の定めを必要としますし、分譲開始時に原始分譲業者は、32条に挙げられている4項目について公正証書規約(一人規約)を設定(複数分譲会社の場合を別手法)しています(主に、敷地権(割合)という表示登記と権利登記の架け橋が公正証書によって切断され、普通の登記と同じように、表...続きを読む

Q区分所有法の「規約の設定、変更及び廃止」の条文

区分所有法第三十一条「規約の設定、変更及び廃止」に下記の様に書かれています。

区分所有法第三十一条(規約の設定、変更及び廃止)
 規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。

この文章は2通りに解釈できます。

(1)区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数の賛成「本人の出席、議決権行使書、委任状などによる賛成」の総会により決議できる。

(2)区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数が参加「本人の出席、議決権行使書、委任状などによる参加」した総会の過半数の賛成により決議できる。

いくつかの解説のサイトを読んだ所、(1)の説明がされていますが、(1)の解釈で間違いはないでしょうか?

Aベストアンサー

コンメンタールマンション区分所有法第2版(日本評論社)によると
(2)について一切書かれてませんね
(1)での書面で集会で決議、と書かれてます

「委任状」の取り扱いについては、別の条文での解釈論になってます。
「書面」ですから、議決権行使書、委任状を意味します
最近では、電磁的方法による決議があるそうです
「集会での決議」ですから、当然出席OKです。

集会を開催しないで、単に書面による持ち回り決議のような形で4分の3以上の賛成を集めても決議にはならないそうです。但し区分所有者全員の承諾により書面だけでもOKだそうです(45条1項)

ということで、(1)の解釈でよろしいかと思われます

総会と表現するか、集会と表現するかは、個々のマンションによりけりでしょう。
しかし、一般的には総会と言いますね。

「集会」は単に法律的用語として使用しているだけなのでしょう

Q建物の区分所有に関する法律、規約、承諾を得る

ペットの飼育について特に定めていなかった規約を改正して「小鳥、金魚
以外の動物の飼育を禁止する」という定めとする場合、既に犬や猫を飼育
している区分所有者に対して、特別の影響を及ぼすといえず、その承諾を
得る必要はありません。


この場合、Aさんが規約改正以前に犬を飼っていたとして、Aさんの承諾は必要ないのであるから、とにかくAさんは犬を手放さなければならないのでしょうか。

Aベストアンサー

規約の発効後、管理組合が、規約を盾に住戸内での飼育を止めるよう『求めることは出来ます』
先の回答にあるような理由で、Aさんはそれを『拒むことは出来ます』

揉めた場合は裁判ですね。
質問文には無い、飼っている犬の周辺に与える影響等を勘案して判断が下されると思います。

ただ、『犬』だけでは、鳴き声も立てないように躾けられた小型室内犬なのか、闘犬や狩猟に使用されるような大型犬なのかも判りません。敢えてなのかどうかは判りませんが、何頭飼っているのかも判りませんね。いくら小型犬でも、多数飼育するのは問題ありそうです。裁判の時はそういった実態も見ますからね。

Q所有権と区分所有100%の違い。

マンションについて、一棟丸ごとの所有権と区分所有100%はどう違うのでしょうか?

Aベストアンサー

 区分建物の要件を満たす建物を非区分建物として登記するか、区分建物として登記するかは所有者の意思によります。そして非区分建物として登記されている建物を区分建物とする登記(建物の区分登記)をすることもでしますし、区分建物を非区分建物にすることもできます。(区分建物合併登記)ちなみに専有部分と隣の専有部分の間の壁を壊して非区分建物にする場合は、合体の登記になります。

>ちなみに、今想定しているのは、現状いる多数の区分所有者から区分所有権をすべて買い取り土地は売却のうえ定借設定、建物を賃貸するといった感じです。

 敷地権になって場合、分離可能規約を設定して変更登記(敷地権の抹消)をするか、区分建物の合併の登記をして非区分建物(非区分建物になれば当然敷地権は抹消される。)にする必要があります。

>そして、仮に土地を売却しない場合、区分所有のままとする場合と所有権とする場合で違いがあるのかなと疑問に思った次第で。

 例えば建物全部に抵当権を設定する場合、非区分建物でしたらその一個の建物に設定すればよいですが、区分建物の場合、各々の占有部分の全てについて設定しなければなりません。あるいは登記事項証明書を取るのも1通ですむか、専有部分の個数に応じた通数を取るのかという違いが生じます。
 そういった事務上の管理、処理の煩雑さの違いはありますが、それを無視すれば、どちらでも問題はないでしょう。

 区分建物の要件を満たす建物を非区分建物として登記するか、区分建物として登記するかは所有者の意思によります。そして非区分建物として登記されている建物を区分建物とする登記(建物の区分登記)をすることもでしますし、区分建物を非区分建物にすることもできます。(区分建物合併登記)ちなみに専有部分と隣の専有部分の間の壁を壊して非区分建物にする場合は、合体の登記になります。

>ちなみに、今想定しているのは、現状いる多数の区分所有者から区分所有権をすべて買い取り土地は売却のうえ定借設定、建...続きを読む

Q区分所有している所有権って放棄できますか?

とあるリゾートマンションを所有しております。もともとは、16年ほど前に1室の所有権をもっていたリゾート業者から一部(3/13)の所有権を購入し、その会員として所有していたものでした。固定資産税はその業者に支払い、業者が役所に納めていました。
ところが、12年ほど前から業者による固定資産税の滞納が続き、それからまもなくして倒産し、連絡もとれなくなってしまいました。当方としては、区分所有分の差押えは避けようと、役所に掛け合って区分所有分(3/13)の固定資産税を認めてもらい、以来毎年払い続けております。
しかし、当該リゾート業者の実態はなく、その所有分(10/13)の所有権は固定資産税の滞納により差し押さえられております。また、管理費も業者から管理会社への支払いが滞っており、10年以上区分所有している部屋を使用できておりません。
固定資産税の支払いも、年間1万円強ではありますが、納税の“義務”だけは負って、所有している“権利”は行使できないという状況がずっと続いております。
そこで、質問ですが、当方にように「マンションの1室の所有権を区分所有していてその所有分の固定資産税を支払っている場合」において、「所有権を放棄してでも固定資産税を支払わなくて済む」ような方法はないでしょうか?
役所に聞いたのですが、「納税義務は存在するのでできない」というような回答でした。
もはや使用できない権利だけ所有権ですから、「一刻も早く手放して固定資産税の納付義務から逃れたい」というのが本音です。

とあるリゾートマンションを所有しております。もともとは、16年ほど前に1室の所有権をもっていたリゾート業者から一部(3/13)の所有権を購入し、その会員として所有していたものでした。固定資産税はその業者に支払い、業者が役所に納めていました。
ところが、12年ほど前から業者による固定資産税の滞納が続き、それからまもなくして倒産し、連絡もとれなくなってしまいました。当方としては、区分所有分の差押えは避けようと、役所に掛け合って区分所有分(3/13)の固定資産税を認めてもらい、以来毎年払い...続きを読む

Aベストアンサー

補足いただき有り難うございます。
そのリゾートマンションの現在の価値
また仮に売買できるとした場合の需要はどうなのでしょうか?

ちなみに地方のリゾートマンション等では需要はほぼ皆無に等しく
新築時数千万円で購入したものが現在では100~300万円程度で
取引されているものが多くあります。

固定資産税のみの滞納であれば、このまま放置していても
市役所等は競売まで行わない可能性が大です。
仮に競売に出したとしても、10/13の持ち分のみであれば
誰も買わない(落札しない)でしょう。

もし、貴方に他の不動産や預貯金等の資産がなければ
貴方も固定資産税を滞納して差押えしてもらうのも良いですが
最近は給与や動産を差押えられたりしますので現実的では
ないですよね・・・。

マンションそのものに現在でもそこそこの価値と需要があることが
予想される場合は、「共有物の分割請求」の訴訟を起こし
分割ができなければ(建物だから当然にできませんが)
全て持ち分を競売に出し、その売却価格を持ち分に応じた
比率で分配することができるはずです。

運良く誰かが落札してくれれば
その売却価格の3/13が貴方の取り分となります。
なお、競売に出しても落札されるまでは貴方の固定資産税の
支払い義務は続きますが・・。

※100%この方法が可能かどうかはわかりません。
ただ、不動産の相続等で親族の話し合いがつかない場合など
このような方法で分配する事例は多くあります。

なお、ご事情を拝見する限り、もし競売価格が安かったからといって
貴方が落札されてしまうのはお止めになったほうが良いでしょう。
競売でも任意売却であっても、従前の所有者が滞納していた
管理費はその購入者が支払わなければならないことが多いです。
リゾートマンション等の場合は通常住宅用の分譲マンションと比べて
管理費が割高なことが多く、莫大な滞納額となっている可能性があります。

以上、これら手続きは一般の方が行うのは無理がありますので
一度弁護士さん等の専門家にご相談になってみてはいかがでしょうか。

補足いただき有り難うございます。
そのリゾートマンションの現在の価値
また仮に売買できるとした場合の需要はどうなのでしょうか?

ちなみに地方のリゾートマンション等では需要はほぼ皆無に等しく
新築時数千万円で購入したものが現在では100~300万円程度で
取引されているものが多くあります。

固定資産税のみの滞納であれば、このまま放置していても
市役所等は競売まで行わない可能性が大です。
仮に競売に出したとしても、10/13の持ち分のみであれば
誰も買わない(落札しない)でしょう。
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