200万の繰り上げ返済 お得なのは？

現在住宅ローンを２口払っています。

(1)借入金　1550万
　利息　　３年固定　優遇後1.55％
　開始日　平成15年12月　26年間
　月々　　約60000円　ボーナス払い無し

(2)借入金　210万
　利息　　３年固定　優遇後1.55％
　開始日　平成16年 2月　26年間
　月々　　約8000円　ボーナス払い無し

の２口です。
固定の３年経過後２００万円の繰り上げ返済を目指しています。
さて、この２００万円は上記の

　(1)の支払いに充て、期間を短縮するか、
　(2)に充て完済し、月々の負担も減らす方がよいのか

で悩んでいます。
自分としては、(2)を完済して月々の負担を軽くした方がよいような気がしますが、
トータルでの総支払額が少なくなるほうを選びたいと思っています。
皆様のアドバイスをお願い致します。
また、何か不備がありましたらご指摘ください。

No.1 ベストアンサー 回答者： info22 回答日時： 2005/03/20 22:55

私なら(1)の方にあて期間短縮です。

理由は(2)はいつでも容易に一括変換できる金額です。
(1)の毎月の支払いは、借金の元本の支払いは最後の10年位で、それ以前は20年の利子分の利子だけを前払いしているようなものです。10年も立ってから繰り上げ返済しても、その前に20年分の利子の全て先納めばかりした後で、結局は26年借りたと同じ合計額と殆ど変わらない事になります。

私も銀行から2200万借りましたが、繰上げ返済（200万、150万、250万、...）を繰り返し、その都度、毎月の返済額が減少し、預金をだんだん多く貯められるようになり、返済のスピードが加速し、7年程度で完済しました。
ローンの期間は35年で返済総額は6000万円強、25年目あたりから借金の元本の返済が増加するようになっていました。ですので繰上げ返済で10年分短縮し、更に10年短縮、更に5年短縮まで行き、そこからは急速に元本の返済が始まりますので、返済するたびに毎月の返済額が減少します。

別口の借金（250万）は元本均等返済（15年返済）でしたので、元本が均等に減っていき、また何処で繰り上げ返済でも短縮した期間だけの利息分だけ節約できるだけでしたので銀行ローンの方の返済の目処がたって、支払い余裕ができてから切り上げ返済しました。10年以内に完済できました。
（もちろん給料以外のアルバイトもし、車は全部中古車ばかり乗り継いできたりして節約生活をしました。）

この回答へのお礼

ありがとうございます。非常に参考になりました。
やはり、金額の大きいほうから返済したほうが、トータルで大きな得になりそうですね。
夫婦で貯まるようがんばります。

お礼日時：2005/03/21 09:03

No.3 回答者： jetaime 回答日時： 2005/03/21 23:13

繰り上げ返済については、うちもこまめにしようとがんばっています。

１と２のどちらを繰り上げ返済するかというのは、人によって考え方があります。
確かに１に入れた方が金額的には得だと思います。

他の方とは違った考え方もありかと思うので、下記に
書きます。

２を全額繰り上げ返済する。
とすると、月8000円が浮く。
3年後生活がきつければ、特に1のローンに対しては何もしないで、月々の返済額8000円減で続ける。
余裕があれば、１の毎月返済額を8000円増やす。
こうすると、当初よりローンの返済が早く終わります。

みなさん繰り上げ返済のことは結構話題にしますが、
毎月の返済額を少し増やすだけでも結構メリットがあると個人的には思うのですが・・・
（繰り上げ返済ほど、派手ではない方法ですが。）

私もローン3つ組んでいます。（財形融資、職場住宅ローン、職場介護住宅ローン）

幸いにも職場ローンは20万円から繰り上げ返済できますので、一つのボーナス払いを完済し、その分もう1つのボーナス払いの１回当たりの返済額を増やしました。ボーナス時返済額は今までと同じ額ですが、返済期間を短くすることができました。

上記にも書きましたが、返済方法はその人の考え方次第なのです。

この回答へのお礼

お返事遅くなり申し訳ありません。
ありがとうございます。
こういう考え方もありますね。
参考にいたします

お礼日時：2005/03/24 02:41

No.2 回答者： alsas 回答日時： 2005/03/21 12:22

繰り上げ返済は、金利の高いもの、期間の長いもの、借入金の大きいもの、から行う方が良いようですがこの場合、(1)方が遥かに効果があります。

(2)の方法もありますが(1)を何回か繰り上げ返済すれば(2)の元金くらいの(1)で払わなければならない利息を払わなくて済むと思いますので返済表で計算すると分かると思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
やはり、金額の大きなほうを払ったほうがオトクなのですね。
踏ん切りがつきました。
一生懸命貯めます。

お礼日時：2005/03/21 12:52