土地売買を業者を介せずに行いたい時の適正価格は？

Question

実家の隣地の中古住宅（築17年）付土地（約50坪）を地主から買おうと思っています。その地主は不動産業者を入れると、マージンが取られるし、いろいろうるさいので業者は入れたくないとおっしゃいます。（１）適正価格の算出方法はどのようにしたらよいのでしょうか。（２）売買に関する法的手続きはどのように調べたらよいのでしょうか。不動産売買にはまったくの素人なので教えていただきたいのです。

noname#19073 · Accepted Answer

不動産売買に全く素人と仰るくらいでしたら、業者を挟んだ方が宜しいような気がします。
業者を挟むと、重要事項説明という義務が生じてきて、その土地や建物に付いての状況や法的規制、権利関係について、きちんと説明を受けられますし、面倒な手続きもある程度代行してもらえますので・・。

どうしても業者を挟む気が無いならば、特に中古住宅に関しての適性価格などは、ご自分達でお話合いになるしかないでしょうね。建物の価格を1,000万にするのか0にするのか、土地は周辺の事例や路線価等を参考にして坪単価を出すなりするしか無いと思います。

法的手続きと言っても、代金を支払って、建物の引渡しを受けて移転登記すれば基本的には終了です。事前に土地・建物の謄本位は取得しておかなければなりませんね。抵当などが付いていたら外してもらわなければなりません。いずれにせよ司法書士に相談してみてください。

上記が何を言ってるのかさっぱり不明な場合は、やはり業者を挟む事を検討されるべきかと思います・・。

noname#119854 · Answer

登記その他にお世話になる司法書士に相談されては。
マ－ジンは、貴方だけ支払うことで不動産業者を中に入れる方法もありますが。諸問題を考えると業者を通すほうが安全なのですが、（土地に既存宅地で調整区域で立替不可、とか抵当権の抹消ができてないなど、二重に売買されていたり）危険負担を考えると不動産協会には取引の保証があると思うのですが、免許開業もしておりますが、自宅の地続きを求めるのには他の業者を入れました。（法定より安い報酬にして）正直隣接地は高くとも買い求めるのが良いのですが後のトラブルの為にも重要事項もなしの契約はプロでも私はしないことにしています。水利権・建物改築でなく新築にみなし道路が必要とかさまざまなことを想定してですが。

hirunedaisuki · Answer

こんにちは。

１．すでに買主が決まっている案件ではご質問のように不動産業を介さない取引は数多くあります。

２．後日のために契約書は必要でしょう。

３．また、支払いと同時に「所有権移転登記」を行い、買主の権利を登記情報に反映させる必要があります。

４．「所有権移転登記」申請の代理人は「司法書士」です。普通、司法書士は契約書の作成も書類作成の一環として行っています。

５．司法書士は売買価格をアドバイスする立場にはありませんが、豊富な経験・人脈から適正な価格を調査する方法をアドバイスしてくれるものと思います。

６．買主側から見て、気を付けたいこと。＊抵当権・地役権など所有権以外の権利の有無＊土地の地目が宅地になっているか＊土地の境界が正しく明示されているか＊建物の実際と登記の表示がきちんと一致しているか（増築などで未登記部分がないか）＊再建築が可能かなど・・

７．上記６番は土地家屋調査士の業務範疇の部分もありますが、司法書士に相談すれば、適正に確認・紹介・アドバイスしてくれるものと思います。

８．大きなお金が動くわけですので、間違いなく迅速に権利の移転手続きを行うために司法書士に依頼することは必要でしょう。また、その司法書士のアドバイスで疑問点は解消できるものと思います。

９．司法書士会連合会のホームページです。最寄りの司法書士を見つけてみてはいかがでしょうか。また、タウンページなどでも探すことができます。

きちんとお客様の立場になって痒いところに手が届くようなアドバイスをしてくれる信頼できる司法書士と巡り合えるといいですね。

参考URL：http://www.shiho-shoshi.or.jp/

neKo_deux · Answer

> （１）適正価格の算出方法はどのようにしたらよいのでしょうか。

双方が納得できるのならいくらでも適正なんですが、周辺の地価を参考にするか、不動産屋に調査・見積もりを依頼するしかないのでは？
不動産屋に仲介をしてもらった場合、その後の土地の利用方法など考慮して、問題が出ないように仲介してもらえます。

個人での取引の場合は、
住宅を建て替えたかったが、法律や条例の制限で出来なかった。
抵当がついていて、売主の借金で差し押さえられた。
なんてトラブルが後々出てくるようなリスクの分安いです。


> （２）売買に関する法的手続きはどのように調べたらよいのでしょうか。

普通なら権利書を持って司法書士のところで契約書を書いてもらうような形になると思いますが、司法書士の人は上記のような制限があるだのは気にせずに、言われた事だけ書きます。

ぶっちゃけ「売った」「買った」の口約束でも契約になりますが、後々トラブルに発展するのは目に見えてます。


不動産屋に依頼する場合の仲介手数料って、下記のような手続きの煩雑さとか、経験を積まないと見落とす項目のチェック料とか、トラブルにならないための保険料だって思うと、デタラメに高いって事は無いです。

--
大雑把な流れですと、こちらなんかが参考になるのかも？

不動産の個人間取引支援サイト - 契約から取引まで（買主様）
http://www.ctoc2103.com/agree_pass.html
不動産の個人間取引支援サイト - 契約から引渡まで（売主様）
http://www.ctoc2103.com/agree_pass_s.html

参考URL：http://www.ctoc2103.com/agree_pass.html, http://www.ctoc2103.com/agree_pass_s.html

土地売買を業者を介せずに行いたい時の適正価格は？

不動産売買に全く素人と仰るくらいでしたら、業者を挟んだ方が宜しいような気がします。

登記その他にお世話になる司法書士に相談されては。

こんにちは。

> （１）適正価格の算出方法はどのようにしたらよいのでしょうか。

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