購入希望者がが多いとのことで、購入申込書に記入し仲介不動産に提出(お金は預けていない)までやりました。内緒で登記簿をとった所、所有者は二人の女性(母と娘、娘は離婚しているらしい)で、2000万円の根抵当がついています。しかし、債権者は同じ名字の男性(購入時にも載っていない)でした。H8年に新築、H10年に某有名金融機関で800万円の根抵当(金銭消費貸借引)設定、H11年に抹消ではなく変更で1600万円に、H12にそれを抹消したが、同じ日に他の金融機関で新たに2000万円の根抵当(金銭貸借取引の他に、手形債権、小切手債権が追加)が設定され、現在に至っているようです。不動産は司法書士が立会いで抵当権の抹消を金曜日にするので心配ないというが、売り主と債権者が違うのに、確実にできるものなのでしょうか?現在、債権者は一緒に住んでいないわけですし。(もともと同居人であったか否かも不明です。)この取引の問題点、注意点を教えてください。取引をすすめても大丈夫でしょうか、やめたほうが無難でしょうか?
金曜日(7日)に手付け金、100万円を持ってきて契約してくれと仲介不動産はいっています。また土地、建物登記簿両方に同じ内容が書いてありますが、合わせて2000万円の抵当権なのでしょうか?それとも4000万円と考えるのでしょうか?まったくの素人でわからず、日にが迫り、あせっています。それと物件の売値は2300万円です。

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A 回答 (4件)

契約時に契約事項をよくお読み下さい。

普通に仲介業者が仲介しているなら売買契約時に一条づつ読み上げそれを説明してくれますから、その時、特に残金決済時に抵当権が抹消されるかどうかをお聞き下さい。
今回の場合、H12年に1600万円を抹消し同日に2000万円の抵当権が設定してあると云うことは、例え、土地建物が同一内容としても多分2000万円と思われます。(共同担保目録で確認できます。)そして、司法書士もおられ、抹消できるとのことのようですから心配はないと思います。
でも、私の気のついた点は、契約日が7日なのに何故その日に抵当権の抹消ができるか心配です。その債権者は2000万円もらわなければ抹消しないはずですし、そのお金はdeka-carさんから貰って抹消するのが普通ですから・・・ 
次に、普通、売り主は物件所有者で債務者です。deka-carさんから貰う代金は2300万円ですからその内2000万円は金融機関に返済しなければなりません。そうしますと売り主の手元には300万円しか残りません。それで納得しているのでしようネ? 特に今回は2人の共有名義であることや離婚云々であることから所有権の移転と抵当権の抹消は確実にできるか気を付けて下さい。
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この回答へのお礼

早くのアドバイス感謝しております。たしかに借金を返すのに家を売るわけですから、こちらのローン審査もしないうちに抵当権がはずせるわけないですよね。
それから、普通は売主=債務者とのアドバイスをいただき、それなら、私素人でもなんとなく理解できます。素人にわかりやすくいえば、「借金があるので家を売る」ということでしょうから。しかしこの事例だと、借金しているのは家の人間ではないのに、持ち主が家を売って借金を返してあげる、ということですよね?これはどういう意味なのか考えてみると不自然ですし、それで本当に根抵当をはずすことが可能なのでしょうか?
また、教えていただければ助かります。
あいがとうございました。

お礼日時:2001/09/04 12:26

 土地と建物の登記簿に書いてある根抵当権に"共同担保"ってのが書いてありませんか?


 で、その番号(ex."共同担保 目録(あ)第1234号")が同一であれば、同一の根抵当
権ということで2000万円の根抵当権であると証明されます。

 あと、不動産取引の契約約款に
"買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を除去抹消しなければなりません。"
とあるはずです。この文面があれば大丈夫です。

 すすめちゃって良いと思いますよ
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この回答へのお礼

すぐにアドバイスいただき、感謝しております。早速登記簿を見ましたら、共同担保目録があり、両方同じ番号でした。ということは全部で2000万円ということですね?
それから、契約約款のこの文面は、白紙の使っていないものを見てもかいてあるものなのでしょうか?それなら事前に使う用紙を見せてもらおうかと思っています。
本当にありがとうございます。また、お世話になることもあるかもしれませんので、よろしくお願いいたします。

お礼日時:2001/09/04 10:38

前向きのお答えではありませんが、お話の内容のような取り引きは「プロ」の世界に任せる方が無難です。



素人はプロが「乙欄」が綺麗にしたものを買うのが「鉄則」で物件が世上に出て来た時は「リスク」が解消された分高価になる筈です。

金曜の100万円は、物件を押さえるためとしても私の感覚では99%のリスクの匂いを感じ取ります。

抵当権抹消と所有権移転が同時に行われていても「隠れた権利者」が出てきて、どうにもならない例は「非常に多い」のです。

●複雑な権利関係の土地売買には、生半可な法律知識では解決出来ない「表に出ない問題」が多い事だけは忘れないで下さい!
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この回答へのお礼

すばやいアドバイス、感謝しております。
本当にそうですね。物件がすばらしく、一目ぼれしていたので、素人のくせに手に入れる手段ばかり考えていました。「アトノマツリ」ではすまない買い物、二人の子供をかかえていますので、おかげさまで目がさめた気がします。もう少し慎重に、自分たちだけでの挑戦はやめます。
ありがとうございました。

お礼日時:2001/09/04 10:57

1.取引に司法書士が立ち会えば原則的には安心といえるでしょう。

(所有権の移転と抵当権の抹消が書類で揃っていなければ取引にストップをかけるからです。)
2.土地と建物が同じ内容であればおそらく抵当権は合計で2000万円と思われます。
3.同じ名字の男性が債権者とのことですが債務者の間違いではないですか。債権者はお金を貸している方で通常は金融機関です。内容からすると離婚された元のご主人が自ら債務者となって奥さんのために借入をしたうえで奥さん名義にした為ではないかと思われます。
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この回答へのお礼

すばやいアドバイス、感謝しております。
登記簿をおく見ましたところ、やはり男性は「債務者」でした。債務者=お金を借りて、返す義務のある人、債権者=お金をかして、担保を抑える権利のある人、この解釈で
まちがいありませんか?この様な書類は難しい言葉、似た漢字が並んでいるので私たち素人は見間違えてしまいます。アドバイスいただいたので気をつけようと思いました。それから、おうちを購入した時点で、女性2人の名義になっているようですが、(都市公団の持ち物から抵当権がつかずにそのまま二人の名義になっているので、現金で買ったということでしょうか?)男性が元のご主人と仮定すると、どの項目を見ると名義変更かどうかがわかりますか?教えていただければ助かります。
また、お聞きすることもあるかも知れませんのでそのときはお願いいたします。

お礼日時:2001/09/04 11:17

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よろしくお願いします。

Aベストアンサー

こんにちは。大学で資料組織法を教えています。
確かに,記入例の多い本はあまり見かけなくなりましたね。

昔は,日本図書館協会が自ら,標題紙や奥付のコピーとカードの実例が抱負に載った本を出したりしていたのですが。
(NCR87に従って書誌事項を書いておきます。)

日本目録規則1965年版実例集 : 岩淵泰郎編さん
東京 : 日本図書館協会, 1971
179p ; 27cm
¥2000
(標目指示は省略)

大学図書館などではもしかしたら所蔵しているかも知れません(NACSIS Webcatでみたら所蔵館数117と出ました)。
ただし,NCRの1965年版は基本記入方式ですので,現在の目録規則とは根本的な発想が違いますし,ISBD区切り記号も使われていません。
勤務予定の図書館(おめでとうございます)が,今日でも1965年版に従っているというのなら別ですが,そうでなければ,初心者は下手に見てしまうと混乱するかも知れません。

おそらく,いま学習中の目録規則は,1987年版改訂2版ですよね? だとすると,少なくとも1987年版改訂版に準拠したテキストを見るのがよいでしょう。
(改訂版と改訂2版との大きな違いは,第9章・電子資料の扱いですので,図書などに関してはほぼ同じと考えてかまいません。)

その条件を満たす本で,記入例が多いものをいくつか挙げてみましょう。

いわゆる司書課程に準拠したテキストシリーズのなかでは,

資料組織演習 : 吉田憲一編
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(JLA図書館情報学テキストシリーズ : 10)
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が比較的説明が丁寧です。しかし,標題紙や奥付のコピーは演習問題としてはたくさん出てくるのですが,解説文のところにはあまり出てきませんね。

それ以外では,

資料組織法 / 志保田務,高鷲忠美著. - 第4版 
東京 : 第一法規, 2000
ISBN4-474-00603-8 : ¥2524

があります。
この本は,説明の文章についてはいささか簡潔すぎて自学自習にはあまり向かず(教室で先生が説明を補う,という使い方をするのにちょうど良い),また時には専門的だったり妙に細かいこともありますが,別冊の目録実例集が便利です。
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(ただ,それぞれの実例について,「なぜこういう書き方をするのか」という説明はありません。)

また,

和書目録法入門 : 柴田正美編
東京 :  日本図書館協会, 1995
(図書館員選書 ; 8)
ISBN4-8204-9427-9 : 1900円

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これをさらに発展させ,実例を豊富にして説明も詳しくしたのが,

目録作成の技法 : 植田喜久次著
東京 : 日本図書館協会, 1992
ISBN4-8204-9209-8 : ¥2524

です。これはおすすめです!
実際に目録をとる作業をやっていて,これは悩むだろうなあ,というような例がたくさん載っており,それに対して,答えをポンと載せるだけでなく,そんなときに「どういうふうに考えて記述するか」という根拠が丁寧に説明されています。
巻末の練習問題も,すべてに回答と説明がついています。

なお,
>J-BISCは個人で買って手元に置ける値段ですか?
置けるものなら置きたいなあ。(笑)

1948-68年版が241,500円。(48年版,49年版…と分かれているわけではなく,48-68年版で一つの商品です。)
1969-83年版が378,000円。
1984-91年版が241,500円。
カレント版(1992年以降のデータを収録)はリース制で,年間契約147,000円。契約すると,年6回,新しいデータを収めたCD-ROMが届き,古いものは返します。
発売は日本図書館協会です。

なお,このほかに「J-BISC 教材版」というものもあります。
これは,J-BISCのデータのうち,1994~96年の3年分をそっくりそのまま収録したものです。
お値段は31,500円と,本物に比べるとかなり安いですが,それでも個人で買うには…
また,目録規則は「日本目録規則 新版予備版」(1977年)に準拠しているので,ISBD区切り記号は使われていません。
現在のJ-BISCでは,原則として「1987年版改訂版」を使用していますが,完全にその通りではありません。
国会図書館には「日本目録規則 1987年版 改訂版」適用細則,という独自のルールがあるのです。
たとえば,図書に関してはこちら。
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この規定をじっくり読んでいると,NCRの規定では曖昧だったり,判断に困るような事柄について,ルールを補充してあったり,注が付いていたりして,「さすがは日本中の本の目録をとっている国会図書館ならではだ」と感心させられたりします。多少専門的かも知れませんが,なかなか参考になりますので,一度ご覧下さい。

説明が長くなってしまいました。
No.3の回答者の方もおっしゃっているように,「なぜこう書くのか」と考えることが大事です。
そのためには,NCRを手元に置いて,規則本文をきちんと読んで考えるようにしましょう。
また,わからなければ,どんどん先生に(ただし目録規則に詳しそうな人に。先生によって得手不得手もありますので…)聞いてみて下さい。
勉強がんばって下さいね。

参考URL:http://www.ndl.go.jp/jp/library/data/ncr1.html

こんにちは。大学で資料組織法を教えています。
確かに,記入例の多い本はあまり見かけなくなりましたね。

昔は,日本図書館協会が自ら,標題紙や奥付のコピーとカードの実例が抱負に載った本を出したりしていたのですが。
(NCR87に従って書誌事項を書いておきます。)

日本目録規則1965年版実例集 : 岩淵泰郎編さん
東京 : 日本図書館協会, 1971
179p ; 27cm
¥2000
(標目指示は省略)

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具体的な方法
○法務局HP(登記インフォメーション)http://info.moj.go.jp/
に抵当権抹消の申請書の書き方の解説、記載例がありますから参考にされるとよいです。
○登記してある法務局に「銀行からもらった書類」と「所有者の印鑑(認印で可)」を持参し
登記相談窓口で「抵当権抹消の本人申請がしたいので申請書の書き方を教えて欲しい」と申し出るられることをお勧めします。
○その理由は次のようなことがあるからです。
1金融機関が抵当権解除証書を出してくれているか、抵当権抹消の委任状だけかによって申請方法が変わります。
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○司法書士に依頼すれば、こうした税金や登記簿謄本(登記事項証明)も含めて総額2万から3万程度です。数回法務局に出向く時間・書類作成の手間を考慮するとプロに依頼するのが総コスト的には安上がりかもしれません。

参考URL:http://info.moj.go.jp/

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○法務局HP(登記インフォメーション)http://info.moj.go.jp/
に抵当権抹消の申請書の書き方の解説、記載例がありますから参考にされるとよいです。
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です。

なお、司法書士に頼むのなら、安いところなら1万弱~高いとやっぱり数万くらいかかりますね。
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