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中古住宅の擁壁亀裂について

この度、築14年の中古住宅を購入したのですが、入居してから擁壁の亀裂がある事に気付きました。

1度補修してあるので、売主も知っていたと思います。
契約売買の時には擁壁の亀裂についての説明はなく、事前に仲介業者に「あの家、擁壁があるのですが、大丈夫でしょうか?」と問い合わせた時には、「大丈夫です」との返答でした。

このような場合、売主に瑕疵担保責任を問う事はできないのでしょうか?
過去の裁判事例を見ていると、「地盤についての調査はしておらず、次立て替えなどの時には、地盤調査依頼される可能性がある」といったような文言があれば、瑕疵担保責任は問えないと棄却された事例がありまして、私の契約書にもその文言の記載がありました。

やはり瑕疵担保責任は問えないのでしょうか…

あと、これくらいの亀裂なら、住むのには大丈夫なのでしょうか?

どうぞお返事をよろしくお願いします。

「中古住宅の擁壁亀裂について この度、築1」の質問画像
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A 回答 (2件)

それ、下が現場打ちの鉄筋コンクリート、その上に2段(=40cm)のコンクリートブロックが乗っているの?


で、地盤、つまり宅内の土はブロックの上まであるわけ?
コンクリート部分を含めた全体の高低差(高いほうと低いほうの地盤の高低差)ってどのくらい?
まさか2メートルは超えていないよね?

何が言いたいかと言うと、、、
①各都道府県の建築基準法施行条例で、敷地の高低差に関して「がけ条例」と呼ばれる条文があります。
先の2メートルは、ほとんどの都道府県がこれを境に規制をかけている(数値は例外あり)。
言い換えたら2メートル以下なら法律による規制は無い。
②それ、ブロックの上まで土があるなら土留めとして好ましくない。
仮に擁壁の言葉を使うなら、異種構造を混ぜてはいけない。
かつ、ブロック(=軽量コンクリートブロック)は、土留めとして作られてはいない。
あちこちに見かけるけど、あれは静止状態で微妙に安定を保っているだけ。
土圧や地下水が回れば簡単に崩壊する。
 ↓
その上限を、「がけ」の言葉で表現して条例で規制をしている。

つまり、その目地のひび割れは起きて当然なもの。
『下のコンクリートの土留めの上に、モルタルを接着剤代わりとして乗せてくっつけただけ』
圧力であれ、クルマの通行の振動であれ、地震の揺れであれ、ひび割れは入るものです。

たぶんブロック塀のように鉄筋(差し筋のアンカーも)も無いと予想。
アンカーを打つなら上にブロックは載せず、最初から全体をコンクリートで作るはず。

あくまでも想像で、、、最初は下のコンクリート部分が地盤面だった。
その後にイロイロとあり、宅内を嵩上げした。
それがブロックの部分。
がけ条例を脱法する違反擁壁もこの流れで生じることがある。

>事前に仲介業者に「あの家、擁壁があるのですが、大丈夫でしょうか?」と問い合わせた時には、「大丈夫です」との返答でした。

聞き方が適切ではない。
「大丈夫」、何が何に対して大丈夫か?
例えばこの1年以内に倒れるか、なら大丈夫かも。
または仲介業者である自分に何らかの責任が出るか、でも大丈夫となろう。

土留め(擁壁も)は人工物なので永遠に保証などはしない。
いつか、必ず壊れるんだ。

質問者さん、土地に高低差がある場合、それが土留め(擁壁とは言わない)がどうなのか?を確かめるのは絶対だからね。
それ、たぶん盛土でしょ。
高さが2メートル以下なら工作物としての確認申請も不要。
このような2段土留め、または単に軽量コンクリートブロックだけ、このような危険なものは溢れている。

違法ではない(現在の建築基準法関連法規では規制していない)、そこに瑕疵は生じないと思うが。

違反なのか、既存不適格なのか、法令に抵触しないのか、見た目だけか。
見た目だけならクラックにシーリングを打つか、塗装をすればキレイにはなる。
だけど、そんな程度だよ。

>次立て替えなどの時には、地盤調査依頼される可能性がある」といったような文言があれば

高低差によるんだ。
がけ条例に抵触したら再建築不可もあるし、再建築するために土留めを作り替える、または一定の離れ距離を置く、などの対策が要求される。

大変なのは、違反擁壁となると自分だけでなく隣地へも同じ規制がかかること。
自分毎だけでは済まなくなる恐れすらある。

気になるのは、下のコンクリート部分、打ち継ぎ部分から水が出ているよね。
湧水があるか、雨水や地下水の水道(みずみち)では?
変色の度合からして湧水は常態化していると思う。
高さがあるとして水抜き穴はあるの?
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この回答へのお礼

詳しい説明ありがとうございます。

このコンクリート壁は、高さ2m以下になります。
土は、ブロックの下、コンクリートの高さまでになっていまして。。。
この物件は2m以下なので、市の申請や許可などはいらないと仲介業者は言っていました。
そう考えると、責任はどこにも無いということになるんでしょうか?

〉気になるのは、下のコンクリート部分、打ち継ぎ部分から水が出ているよね。
湧水があるか、雨水や地下水の水道(みずみち)では?
変色の度合からして湧水は常態化していると思う。
高さがあるとして水抜き穴はあるの?

そうなんです。コンクリートの継ぎ目が広がっていて、右に傾いているようです。
なので、この角の部分に向けて、土地の土も下がっていまして、それも気になっているところです。

ちょうどこの部分に排水があるわけではないのですが、この角から1.5mの所に汚水枡があり、この枡が勾配不足のためか、常に水が溜まっているという指摘は受けています。これと関係あるのかなと思ったり…

このコンクリート壁前面は、幅2m程で、水抜き穴はついていました。この割れている部分から右は車庫になっていまして、車庫の壁として使われていますが、そちらには水抜き穴はありません。

湧水が常態化しているとしたら、その原因はどこにあるのでしょうか…
雨水の排水が不十分なのか、勾配不足の排水溝から水漏れしているのか…

お礼日時:2022/05/13 23:14

売り手から施工会社へ


瑕疵はないうでしょうけど

地震対策
画像のブロック部分が無筋な場合は取り外したのが良いです。

下の擁壁は補修補強出来ます。
壊して直すと100万でも出来ません。

この手の家以外でも使える保険はJAしか対応してない
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
補修補強、考えてみます。

お礼日時:2022/05/13 14:52

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