土地の有効な利用法について勉強したいと思っています。

当該地は、地区区分 普通住宅地区にある
敷地面積約500平米 東西約12m南北約40mの細長な土地です。
都内私鉄沿線 駅から3分という良所ではあるのですが、
土地のすぐ近くには大きな道路が走っていて、個人的には、生活の場ではなく、
20、30代の独身男女を対象とするようなマンションを作るのに適しているのではないかと考えています。

しかし、土地をどのように利用したらよいかについての知識がないので、本当に今自分が考えているような利用法が適切なのかどうなのか確信が持てないでおります。

そのような土地を利用するにはどのような方法があるのか?
どんな所に相談したらいいのか?
また、土地の利用法について、勉強するには、何か適切な本、サイトなどはないか?
 などについて教えて頂けたらと思います。よろしくお願いします。

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A 回答 (5件)

じだいどりーむです。



レオパレス21は、いかがでしょう?

普通の建築業者だと建てて終わり。その後は、子会社の
賃貸会社に引き継ぐケースが多く、賃貸から吸い上げられた
ノウハウが建築業者に反映されない。

 しかし、レオパレスなら、同一業者が行っているので、
そういう部分では心配ないと思います。

普通のアパート屋さんだと、
建てて終わりか、家賃保障10年程度。
最初の10年なんて、駅から近ければ、なにもしなくても
満員御礼です。

が、その先、、修繕費がかさみ、入居者も集まらなくなる。
草刈も大変・・・。

レオパレス21によると、入居者の有無に関係なく、
30年間の家賃保障があります。

実際、本当かどうかわかりませんが、いちど、問い合わせてみたら
いかがでしょう。

参考URL:http://www.leopalace21.com/index.html
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土地活用のことなら専門会社に相談されることをお勧めします。


http://www.homemate-world.com/plaza/index.html
http://www.token.co.jp/
私が建てたアパートの建築会社です。専門会社ということもあって、質問も親切に教えてくれますよ。

参考URL:http://www.token.co.jp/
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本の補足です。

最近いいなと思った本。
 こう書房、沼尻真一著「成功するアパート経営はここが違う!」1,680円
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設計事務所に相談されるのをお薦めします。


きっと納得の出来る回答が得られると思います。
私も相談にのります。
設計事務所を身近に感じてもらう為、わかりやすく説明したページは下記です。

参考URL:http://www.aurora.dti.ne.jp/~yoneto/Whjimusyo.html
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母がマンション経営しています。


1.住宅・建設会社の無料相談利用
 但し、契約をとりたいので、やかましく言ってきます。
 ワンルームでは、レオパレス21などですが、ここも、契約は1週間以内、と迫ってきます。
 土地活用セミナーとして、土日に、新聞社やNHK文化センターと協賛で開催されてます。
2.「アパート経営」でgoogleやamazonで検索すると、出てきます。
3.住宅会社のホームページが参考になります。
 ナショナル住宅産業、サカイ創建、ほか。「アパート」や「土地活用」で検索されたらいいです。

参考URL:http://www.panahome-neo.com/
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Q相続時の土地の評価額

相続時の土地の評価額についてお尋ねします。

以前から漠然と、相続の際、現預金より土地のほうがはるかに低く評価されるので有利と考えていました。

ところが自分が遺言書を書く気になって、信託銀行に行き、「小当たり」してみたところ、今は土地も実勢価格で評価されるので、現預金と、有利不利はないと言われました。

確かに今は実勢価格と、路線価や公示価格と差がないと聞いた記憶があります。

一方で、五年前に母が死んだ時の自分の相続の明細を見ると、土地の「相続税評価額」は実勢価格の1/3以下になっています。

そもそも相続上の評価額と「相続税評価額」は意味が違うのかもしれませんが、よく分かりません。

一度離婚していて、いろいろ複雑な問題があり、信託に相談するとしても、基礎知識として知っておきたいと思います。

実際はどちらが正しいのでしょうか。

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>相続上の評価額と「相続税評価額」は意味が違うのかもしれませんが、よく分かりません

市街化調整区域の場合は倍率方式を採用しますので、NO1の方が言われる様な方法ですね。
市町の発行する評価証明×相続税倍率=相続税評価額

市街化区域の場合は税務署が路線単価を持ってますので
路線単価×奥行き補正率×間口補正率×m2=相続税評価額

色々「かける」ことによって「実勢価格に近づける」でしょうか。

http://www.taxanswer.nta.go.jp/4602.htm
http://www.rosenka.nta.go.jp/
当年分は、いつも7、8月ごろです。

Q中古物置を激安値で探しています。サイズは、高さ約2m、幅約2m、奥行約

中古物置を激安値で探しています。サイズは、高さ約2m、幅約2m、奥行約70~75cmです。
また、送料無料が助かります。良い購入先等情報提供を宜しくお願いします。

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やふおくでも探してみたら。
後は、地元のリサイクルセンターのようなところに問い合わせる。
ネット通販くらいですかね。

Q遺産相続および土地評価について

祖母の遺産相続でもめております。

祖母には3人の子がいて、内一人が私の父です。
祖母は土地をもっていましたが相続税対策のため
銀行に借金をしてマンションを建設しました。
(現在6千万の負債が残っています。)

銀行との契約は
祖母と父が「連帯債務者」私が連帯保証人です。

遺言書にはマンションは父に相続させる記述がありましたが
土地、借金については言及していないため

兄弟達はマンションの土地は相続人全員に権利があるから
相続させろと主張し、さらに借金については相続しないと言い張ります。
法定相続的には負の財産も均等である旨を父が主張しても
「連帯債務者」である父が負担すべきと返されます。

この主張は正しいのでしょうか?

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その際の土地の評価はどのようなものになるのでしょうか?

兄弟は更地の売却実勢価格分よこせと言い出すでしょうが、
当方としては安い路線価や固定資産税評価を基準にしたいところですし
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またその土地はマンション建設の為に借り入れをした銀行の
抵当にもなっているため、評価は低いと考えます。

祖母の遺産相続でもめております。

祖母には3人の子がいて、内一人が私の父です。
祖母は土地をもっていましたが相続税対策のため
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(現在6千万の負債が残っています。)

銀行との契約は
祖母と父が「連帯債務者」私が連帯保証人です。

遺言書にはマンションは父に相続させる記述がありましたが
土地、借金については言及していないため

兄弟達はマンションの土地は相続人全員に権利があるから
相続させろと主張し、さらに借金については相続しな...続きを読む

Aベストアンサー

■[上記案に間違いはあるのでしょうか?]

遺言で指定された以外の財産については、相続人間の遺産分割協議で財産を分割します。

従って、補足された内容が間違いであるかどうかという判断はなく、それが相続人間で[合意]されればOKという話になります。

ただ、法定相続分を考える場合には、総資産(遺言で指定された財産とそれ以外の財産を合計した財産)を前提にして考えます。ですので仮に相続人が父、弟A、弟Bの3人であれば、全体の財産と負債に法定相続分が1/3あるということになります。

また、遺産分割協議が調わない場合は家庭裁判所に遺産の分割を申立てることができます。 家庭裁判所はまず「調停」にかけ、調停が成立しないときは「審判」による分割を行うことになります。

■遺産分割方法について

ここからは分割方法について個人的なアドバイスを書かせて頂きます。

1.遺言で指定された財産について

遺言通り、父がマンション建物、弟Aが財産A、弟Bに財産Bをそれぞれ承継します。(ここまではOKですね)

2.マンションと土地と借入金について

これまでの経験から申し上げると土地・建物の所有権は一本化した方が宜しいです。(つまり、マンションの土地・建物を父の所有に一本化する)

その理由としては土地・建物を別の所有者とすると
・将来の売却する場合に障害になる可能性
(建物・土地単独では売却が難しい)
・次世代への相続時に話が面倒になる
・借地料支払の請求、借地権の発生・・・等
後々トラブルが発生しやすい状況になるからです。

次にその方法についてですが

借入金6,000万の連帯債務については、父だけではなく、弟Aも弟Bもその相続分に応じて負担する義務が発生します。つまり、仮に相続人が3人(父、A、B)の場合には、AとBがそれぞれ6,000万×1/3=2,000万、2人合計で4,000万の連帯債務を負担することになるわけです。

そこで父がAとBの債務4,000万を引受けるかわりに、その債務と同額のマンションの土地を引継ぐ事にするのです。(債務と土地が同額なのでプラス・マイナス0)

遺産分割協議でA・Bの債務を父が引受ける事について合意を取り付けるのです。

ただ、その合意は相続人間では有効な契約でありますが、第3者である銀行に対し主張することはできません。(つまり、銀行は相続人それぞれに返済を請求できる)

債権者である銀行にA・Bの債務を免除してもらうには「免責的債務引受」(他の債務者の責任を免除させる債務引受け)を承諾してもらう必要があります。

銀行が承諾するかどうかはここでは判断できかねますが、債務者の1本化、不動産担保力、マンションの収益力、連帯保証人の資力等を総合的に判断して決定されることになります。

(ただ、相続人間の合意は有効であって、要は銀行がどのように回収するかの判断の問題です)

また「マンション収益のある父だけが得だという反発があると思われますが、家賃収益は遺言書に記載された物件から得るもので正当である」についてはその通りですし、その収益からか借入金を返済していく必要があります。また、マンション経営を長期間続けることはそれなりにリスクを負うことになります。

3.200坪の更地について

父がマンション土地・建物・借入金、Aが財産A、Bが財産Bを取得した上で財産全体で各人が1/3取得でるように200坪の土地を分ける。

ただ、前述の通り、不動産の所有権は一本化しておいた方が賢明です。将来売却が確実な場合は共有としていても問題ないですが、それ以外の場合は各々が有効活用や売却しやすいうよいに分筆(分割)して所有しておいた方が宜しいでしょう。もし、分筆が難しいということであれば弟A・Bに代償分割してもらう方法も考えられます。

まとめますと
1.遺言通りに財産を取得
2.父がA・Bの連帯債務を引受けるかわりに、マンションの土地を取得
3.200坪の更地については相続財産が法定相続分の1/3になるように調整して取得

以上はあくまでも経験からの一案です。
参考になれば幸いですが、実際の相談は専門家になさってくださいね。

■[上記案に間違いはあるのでしょうか?]

遺言で指定された以外の財産については、相続人間の遺産分割協議で財産を分割します。

従って、補足された内容が間違いであるかどうかという判断はなく、それが相続人間で[合意]されればOKという話になります。

ただ、法定相続分を考える場合には、総資産(遺言で指定された財産とそれ以外の財産を合計した財産)を前提にして考えます。ですので仮に相続人が父、弟A、弟Bの3人であれば、全体の財産と負債に法定相続分が1/3あるということになります。

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Q家の裏が高さ5m幅20mで角度が約30度ぐらいの斜面地があります。土地

家の裏が高さ5m幅20mで角度が約30度ぐらいの斜面地があります。土地を有効活用したいので土盛をしたいんですが擁壁等はお金がかかるので、赤土を盛ってユンボ等で面押しや転圧して崩れなくする事は可能でしょうか?その盛土部分には建物は建てないですが軽自動車は駐車したいです。危険ですか?

Aベストアンサー

盛土の基準がありまして、現状の高さ5m以下で、幅20m以下、通し勾配30度以下が、基準ぎりぎりです。もちろん、具体的に地質等、調査しないとなんとも言えません。

現状より、勾配を増して、水平面を確保するには、それなりのよう壁を作らないとだめですね。

無理やり、安全を無視して作ると、現状復帰させられる場合もあります。

造成工事は、許可が必要と思われます。


http://www.city.kobe.lg.jp/life/support/shinsei/img/koujikyokagijutsukijun-1.pdf#search='技術基準 盛土'

地盤対策の項を参照し,適切な対策を施工するものとします。
- 44 -
3) 勾配が15°程度(1:4程度)以上の傾斜地盤上に盛土を行う場合は,表土を充分に
除去するとともに,段切りを行い,その段切り表面には排水勾配を付けるものと
します。(令第4条第4項)
4) 谷地形等で地下水位が高い傾斜地盤上での盛土では, 傾斜地盤の勾配にかかわ
らず段切りを行うことを原則とします。(令第4条第4項)
5) 盛土材料として切土材又は土取場の土を流用する場合は,腐植土及びスレーキ
ングを生じやすい土,高含水比の粘性土等を避けるとともに,沈下又は崩壊が生
じないよう締固めその他の措置を講じるものとします。(令第4条第3項)
6) 1回の敷均し厚(まき出し厚)を適切に設定するとともに,締固めにあたっては入
念な締固めを行います。特に切り盛りの接合部では地盤支持力の不連続がないよう
留意します。(令第4条第3項)
4. 盛土内排水層
雨水等が盛土材に浸透し,その排水が不十分な場合は,含水比過多となり, 安息角
が低下し,盛土の崩壊を招くおそれがあります。
したがって,高盛土にあって,下記の(1)~(3)に掲げる条件下に該当する場合は,
盛土内に水平排水層,集水暗渠排水施設あるいは埋設ふとん籠堰堤等を考慮し, 浸透
水及び地下水を速やかに排除し,盛土の安定化を図るよう努めてください。
(1) 地下水が高く,水位上昇による崩壊の危険性が高い場合
(2) 谷筋等の傾斜地において行う場合
(3) 地山からの湧水が多い場合
5. 長大盛土のり面の断面形状
長大盛土のり面の一例を図.3-2に示します。
図.3-2. 湧水のない地山に腹付け盛土をした長大盛土のり面の施工例
防災小段(小堰堤) 排水勾配
宅盤高
小段(1.5m以上)
3.5m θ≦30°
最上端からの5.0m のり面保護工幅広小段(3m以上)
垂直のり高θ≦30°
H>15m
5.0m のり勾配1:1.8以下小段排水
小段θ≦30° 旧地盤線
b≧50cm
5.0m
θ≦30° 地盤a≧100cm 段切り排水勾配:2~5% 1:4程度
基礎地盤段切り区間摺付け区

参考URL:http://www.city.kobe.lg.jp/life/support/shinsei/img/koujikyokagijutsukijun-1.pdf#search='技術基準 盛土'

盛土の基準がありまして、現状の高さ5m以下で、幅20m以下、通し勾配30度以下が、基準ぎりぎりです。もちろん、具体的に地質等、調査しないとなんとも言えません。

現状より、勾配を増して、水平面を確保するには、それなりのよう壁を作らないとだめですね。

無理やり、安全を無視して作ると、現状復帰させられる場合もあります。

造成工事は、許可が必要と思われます。


http://www.city.kobe.lg.jp/life/support/shinsei/img/koujikyokagijutsukijun-1.pdf#search='技術基準 盛土'

地盤...続きを読む

Q家屋・土地相続の時の評価額について

兄弟2人で家と土地を相続するとなり
長男が家屋と土地を受け継ぎ名義変更を行い
次男には家屋と土地の半分に対応する金額を
長男からもらう形で相続を済ませようとする場合
一般的には土地と家屋の評価額はどうやって出すのでしょうか?
ご教授ください。

Aベストアンサー

不動産の価格について、同意に至らず、遺産分割審判(裁判)になった場合は、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼して決めることになります。また、複数の相続人が、違う不動産鑑定士に依頼して、複数の鑑定結果が出た場合は、最終的には審判官(裁判官)が、その見識に基づいて、妥当な価格を決定します。

審判に至らない場合、世間一般では、どうやって価格を決めているかというのは、難しい質問です。

というのも、円満な遺産分割であれば、不動産の価格は、厳密に算定する必要がないことがほとんどだからです。

例えば、兄が「大体この辺は、坪××円くらいだから、この土地が○○円くらいかなぁ。じゃあ、半額の△△円を渡すということでいいだろうか?」といえば、弟が「まあ、そんなものだろう。」と答えて、遺産分割が終わるなんていうのがよくあります。

このとき、坪××円に何か根拠があるかというと、兄の地域住民として、見聞きした経験上の相場など、ほとんど根拠がないことが多いです。しかし、仲の良い兄弟であれば、あまり細かいことは言いません。

また、兄が不動産の半額を支払うだけの預貯金を持っていないことも多く、兄が支払える範囲で、弟が手を打つというのも普通のことです。こうなると、不動産の厳密な価格を調べるということに、ほとんど意味がありません。

厳密に決めるのであれば、不動産鑑定士に鑑定を依頼することになりますが、数十万円の単位で費用もかかります。当事者が納得できるのであれば、どのように決めてもかまいません。公示地価や路線価を調べ、兄弟二人がそれをベースに、話し合い、価格を決めるということも、あると思います。

不動産の価格について、同意に至らず、遺産分割審判(裁判)になった場合は、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼して決めることになります。また、複数の相続人が、違う不動産鑑定士に依頼して、複数の鑑定結果が出た場合は、最終的には審判官(裁判官)が、その見識に基づいて、妥当な価格を決定します。

審判に至らない場合、世間一般では、どうやって価格を決めているかというのは、難しい質問です。

というのも、円満な遺産分割であれば、不動産の価格は、厳密に算定する必要がないことがほとんどだからです...続きを読む

Q住宅用土地の法面成形およびコンクリート施工が適切に行われたか疑問を感じています

これから家を新築する土地の西側に法面(高さ約2m,幅約20m)があり,建設会社に角度45度に整形の上,コンクリート厚70mmでの施工を依頼しました.また,法面の上側は一定の高さ・幅で平らにするよう依頼しました.法面の下側は既に厚さ150mm程度のしっかりとしたコンクリートが敷かれている状態でした.
ところが発注したコンクリート張りの仕上がりを確認すると,法面の表面が荒れており(こてで仕上げるわけではないので多少ザラザラ感はあるとは聞いていましたが,後からコンクリートを足して均したような跡などがみられます),法面上部の幅が一定ではない上,コンクリートを分割した位置でジグザグになっているのです(土地の形状からすると,くの字になるはずなのですが).しかも,法面上部は平らではなく凸凹しています(添付の写真をご覧ください).

そこで,詳しい方にお伺いしたいのですが,果たしてこのような施工が適切と言えるのでしょうか.また,不適切である場合,この業者とどのような交渉を行うべきでしょうか(施工のやり直し,支払金額の減額など).

ご意見をいただけましたら,幸いです.

これから家を新築する土地の西側に法面(高さ約2m,幅約20m)があり,建設会社に角度45度に整形の上,コンクリート厚70mmでの施工を依頼しました.また,法面の上側は一定の高さ・幅で平らにするよう依頼しました.法面の下側は既に厚さ150mm程度のしっかりとしたコンクリートが敷かれている状態でした.
ところが発注したコンクリート張りの仕上がりを確認すると,法面の表面が荒れており(こてで仕上げるわけではないので多少ザラザラ感はあるとは聞いていましたが,後からコンクリートを足して均した...続きを読む

Aベストアンサー

うちの県の「がけ」条例では、「がけ」の定義を
・30度を超える傾斜
・その高低差が2mを越える
・工作物の確認申請を行っていないもの(安全が確認できない)
・確認を得ていても検査済証の交付を得ていないもの(上に同じ)
・あと、完了以降の地震や老朽化などで強度に悪影響が出ていないもの
です。
「がけ」に該当したら、法の下端から高さの1.5倍の距離を取り建物を配置しなければなりません。
つまり高低差2mなら3mの距離。

質問者さんは4m離す予定ですよね。
これは法面の上端からですか?
ならば、高低差が2mとし、法面のなす角度を45度として下端より6m離れることになります。
よって「確認申請という手続きに限れば」大丈夫でしょう。

でも、この4mの範囲ってどうします?
南北朝鮮の緩衝帯のように、ずっと「空地」でおきますか?
人が入るのなら落下防止のフェンスなどもいるでしょ?
この法面のそばにフェンス基礎を作ります?
上部の排水はどうします?
排水を取らないとさらに法面に悪影響を及ぼします。

ざっと考え、仮に安息角30度で法面が崩壊したら、法下から3.5m程度までが崩壊する計算になり、6m離れている建物は大丈夫でしょう。
でもネ、既存の工作物などで制限を受けているのならともかく、せっかくの新築でこんな危険(無駄)な計算(設計)はあり得ないわけですよ。

>今のままでは危険ということであれば,安全になるまで家は建てられません.

建物まで一気に倒壊する可能性は低い。
だけどネ、がけ条例にしても建築基準法にしても、最低限の規制なんですよ。
参考に、建築基準法の第1条を引用。

(目的)
第一条
この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。

ほらネ、「最低の基準を定めて」と「国民の生命、健康及び財産の保護を図り」と明記されている。
最低限とは地震や火災などの災害があっても、人命や財産を守る性能なんです。
今回だって、法面が崩壊し住人が避難した後日にゆっくりと家全体が傾き全壊しても法律の趣旨には反しない。
これが建築基準法の考え。
なので、これでも建築確認申請は通るんです。
でもこれじゃ心配でたまらないでしょ。
なので建築士は最低限だけでなく十分な安全性を保つよう(もちろん予算等を鑑みて)建物だけではなく敷地単位でも熟慮して計画をするんです。

あと、「がけ条例」は安全の確認できない土地の高低差から発生する規制。
つまり上だけでなく下側へも制限がかかる。
下側の土地に建物を接近させて建てる場合、同様に離れ距離を取らなければならないので、万が一の場合法面の管理者である質問者さんに下の土地の所有者からクレームがつくかもしれない。
ちなみに下側は高低差の1.5倍ではなく2倍です。

>この状態からどのようなことを行えば安全といえる状態に持っていくことができるでしょうか?

申し訳無いが、私はあなたの担当建築士ではないし細かい情報がまったくわからない。
部外者だからと、一度すべて除却し作りなおせば、とも安易に言えない。
施工者側にも質問者さん側にも、どちらの味方にもなれない。
相手に不信を持ったのなら、地元の建築士事務所の第三者の建築士に報酬を支払いセカンドオピニオンを取るのもいいかもしれない。

最後にアドバイスね。
質問者さん、家(建物)を建てるときの流れって知ってる?
ってか、施工者でも設計者〈建築士)でも説明を受けている?
http://www.icas.or.jp/download/pdf/kouzi_kanri.pdf
一般の方には難しいかもしれないけど、普通の2階建ての木造住宅を考えているのなら、4から7ページ、12から15ページを読んでいただき「工事監理」の必要性を理解してください。
「監理者」は建築士の資格所持者であり、施工者側の「管理者」ではありません。
現場が設計通りに進行している、施工の内容が問題無いことの確認および記録、最後に建築士の資格をもって施主のあなたへの書面での報告書の提出、などが必要。
今回の法面保護工事も、建築工事に付随する工事で一括して契約していれば、設計の内容から施工の状態までを建築士資格所持者の工事監理者が責任を持ってチェックしたはずです。
つまりこのような赤の他人へネットで質問するなんてあり得ないってこと。

うちの県の「がけ」条例では、「がけ」の定義を
・30度を超える傾斜
・その高低差が2mを越える
・工作物の確認申請を行っていないもの(安全が確認できない)
・確認を得ていても検査済証の交付を得ていないもの(上に同じ)
・あと、完了以降の地震や老朽化などで強度に悪影響が出ていないもの
です。
「がけ」に該当したら、法の下端から高さの1.5倍の距離を取り建物を配置しなければなりません。
つまり高低差2mなら3mの距離。

質問者さんは4m離す予定ですよね。
これは法面の上端からですか?
ならば、高...続きを読む

Q使用貸借の土地を相続する際の価格評価は?

母名義の土地に父名義のアパートを建ててある場合について質問です。父が地代を払っているわけではないので使用貸借ということになるかと思いますが、母が先になくなった際に、その土地を相続する場合、その土地の評価額というのは、貸家建付地としての評価をしてもらえるのでしょうか。また、父が相続した場合と子が相続した場合にその評価に違いはありますか。  高齢の父母が心配しています。よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

地代の収受があれば貸地評価をすることが出来るかもしれませんが、ご質問の場合、使用貸借のため自用地としての評価になり、借地権割合等の減額はないものと思われます。

ちなみに、建物とその敷地の用に供されている土地の両方を所有している場合にのみ、貸家建付地の評価になります。

Q土地購入の話を進めたいような 進みたくないような

半年前から家を建てるのを考えて広告を見てさがしてました
一つだけ気に入った土地がありますた(場所が良いので)
でも 
 ・土地が広すぎる
 ・値段が高い
のであきらめてさがさなくなりました

先月その気に入った土地の値段を広告で見たら 値段が下がっていたので 不動産屋に電話したら 「ぶんぴつも出来るよ」って言っていたので 嬉しくなりはじめて不動産屋に行って もう家を建てる話まで進めたのです(話だけで契約などしてません)

でも 高額なものなのであわてずに話しを進めようと思って不動産屋へ行ったら
「今 集落排水の工事中で完成は3年後です」と言っていました

不動産屋は「ローンで使う銀行の審査の書類を早く持ってきてくださいよ」と話を進めるんです

僕は土地を購入しますが まだ3年先にしか家を建てられないので 話を早く進めたくないのです(高額な取引なので)
僕の考えはおかしいのでしょうか?

Aベストアンサー

こんばんは。

「集落排水」と言うのは正式には「農業集落排水事業」と言います。農水省の補助事業で市町村が農村地域において実施する下水道事業のことです。加入者側の使い勝手から言うと公共下水道事業(こちらは国土交通省の補助事業で主に都市部が対象)と何ら変わることはありません。

 さて、「集排」が3年後というのは不動産屋さんが言ったことでしょう?何でもかんでも疑ってかかるのもなんですが、集排の計画はまず市町村役場に聞きましょう。これは必ず確認してください。担当は下水道担当部局か農業担当部局のどちらかですから、まず担当窓口を確かめてから聞きに行きましょう。

 集排事業は計画から事業採択まで2年程度、採択されてから4~5年かけて管路の工事と処理場の工事をしますので、「3年後」ということは少なくとも事業計画区域に入っているかどうかは役場で確かめられるはずです。その時点で「計画は無い」とか「計画区域外」だとか言われたらその不動産屋さんは嘘をついていることになりますから、迷わず縁を切りましょう。

 仮に、計画区域内であって、3年以内に整備されるならsutonnさんは3年後に家を建てる計画なのですから下水に関しては問題無いと思います。もちろん下水に接続するときは加入金(10~20万円ぐらいが相場だと思います)は必要です。

 あとは、沼地や水田を埋めたところで沈下の心配が無いか?とか、大水が出たとき浸水しないか?とか、そもそもその土地の地目は農地ではなくて宅地なのか?等々基本的なことをチェックするのは当然です。

 下水道や集排の計画区域外の場合、合併処理浄化槽を設置することによって水洗便所の利用は可能になります。これについては市町村が補助金制度を設けていますので是非活用してください。ただし、計画区域内の場合、「整備されるまでまで待てないから浄化槽を設置したい」と言っても補助金を受けられない可能性は高いので、その間に家をどうしても建てたいのであれば、仮設トイレを庭先に置いて2,3年我慢するか、補助金無しで合併処理浄化槽を設置するか、くみ取り+台所・風呂は垂れ流し、下水が整備されたら水洗に家を改造する、等の手段を考えることになります。

 それと、下水道以上に大切なのは上水道です。上水道は本管から家まで引いてくるのは個人の負担が原則です。家の前まで水道管が引いてあってもそれが隣の家の人が個人で引いてきた管だとそれに繋ぐことは難しいです。なぜなら、その管はほとんどの場合1戸分の給水容量分しかない細い管なので、引いてきた人にお金を払っても繋がせてもらえる可能性はほとんど無いからです。仮に繋がせてもらえてもお互い水が十分出ません。ですから、あまり計画性もなく農地を五月雨的に宅地化していった地区などは、道路の下に水道管が5、6本平行して埋設されていることなんてざらです。仮に上水本管が数百メートル離れていたりでもしたら上水道引っ張ってくるだけでも数百万かかることも考えられますのでよく注意してください。これは役場の上水道担当部局で確認してください。

 その不動産屋さん何か事情があって売るのを結構焦っているんじゃないでしょうか?今の世の中土地取引なんて完全に買い手市場ですからじっくり構えましょうょ。

こんばんは。

「集落排水」と言うのは正式には「農業集落排水事業」と言います。農水省の補助事業で市町村が農村地域において実施する下水道事業のことです。加入者側の使い勝手から言うと公共下水道事業(こちらは国土交通省の補助事業で主に都市部が対象)と何ら変わることはありません。

 さて、「集排」が3年後というのは不動産屋さんが言ったことでしょう?何でもかんでも疑ってかかるのもなんですが、集排の計画はまず市町村役場に聞きましょう。これは必ず確認してください。担当は下水道担当部局...続きを読む

Q相続税の評価で土地の評価方法を教えて下さい

相続の土地評価方法がわからず大変悩んでいます。画像の黄色が母名義(被相続人)の土地で緑が私名義(相続人)の土地です。
黄色部分の土地をどのように評価すべきかわからず困っています。

手前の大きな道路は路線価20000がついています。
後方は私道で路線価がついていません。
路線価のついている道路に接している部分は間口が0.54mで隣人と境界でもめたため境界用に購入した細長い土地(10m2)で入り口とはなっていません。
黄色部分は400m2で緑部分は200m2です。間口は18m、奥行きは32mです。
黄色と緑の両方の土地の上に店舗兼居宅の母名義の家屋が建っておりずっと同居しておりましたので
出入りは正面からも裏面からもできます。
ただし正面は店舗の入り口となっております。
裏面は道路北側の隣人の所有で以前は通行しないように言われたこともありますが現在は通行可となっています。

評価方法をご教示ください。

Aベストアンサー

初めまして

大変ですね
詳しくは、下記の参考URL等を参照して下さい

一般的には、路線価で評価すれば、税務署には通ると思います
ただし、
>黄色と緑の両方の土地の上に店舗兼居宅の母名義の家屋が建っておりずっと同居~
とあるので、

1.小規模宅地等の特例
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm
の対象になると思います(8割引き評価、または5割引き評価が可能)
これは別途、計算しないといけません


2.
以下、土地の評価ですが、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4604.htm
には、
「Q2 間口が狭小な宅地の評価」などありますが、
「奥行価格補正率表」、「間口狭小補正率表」など、
ご自身でやるなら、計算がややこしいと思います


なので、結論から言うと
補正率評価で計算した後の価格 < 路線価
だと思うので、高い方の路線価で申請すれば、
税務署は何も言わないと思います

また
>細長い土地(10m2)
は、「建物を建てる事が出来ない土地」なので、
路線価の1/2で評価しても大丈夫だと思います
税務署の判断は、「建物を建てる事が出来ない土地」なら、
私道、として見てくれるようです


なお、道路北側から(他人の私道を使って)出入り可能なので、
本来であれば、これも考慮するよう、言われるかもしれません

なので、黄色い土地を「高い方の路線価で申請」をオススメします

また、店舗兼住宅の評価は、お近くの地方税事務所で固定資産税の評価証明をもらい、
そのままの評価額で通ると思います

1.(小規模宅地等の特例)を使うのであれば、
 税務署に相続の書類を提出しなければなりません
 税務署に行けば、「相続の手引き」をもらえます

あくまで、個人的な推測ですが、他に多額の現金や不動産が無いなら、
基礎控除プラス相続人(1人1千万円)の、範囲内で収まりそうな気がします

なお、税務署に書類提出をしない場合は、1.の小規模宅地等の特例を使えません
と同時に、不動産の評価は(割引ナシの)路線価での評価となります
>細長い土地(10m2)
も、路線価での評価となります

心配であれば、プロ(税理士等)に相談することをオススメします


以上、あくまで、個人的なアドバイスです
どうか、頑張ってください

初めまして

大変ですね
詳しくは、下記の参考URL等を参照して下さい

一般的には、路線価で評価すれば、税務署には通ると思います
ただし、
>黄色と緑の両方の土地の上に店舗兼居宅の母名義の家屋が建っておりずっと同居~
とあるので、

1.小規模宅地等の特例
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm
の対象になると思います(8割引き評価、または5割引き評価が可能)
これは別途、計算しないといけません


2.
以下、土地の評価ですが、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4604.htm
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Q土地をどうすべきか?有効利用、放棄?悩んでいます。

私の親(60歳前半)は、土地を所有していることで困っています。土地を有効利用または、山だけ放棄したいというのですがどうすればよいでしょうか?親は、子供の代に負担をかけたくないと今悩んでいます。以下に、所有している土地を紹介します。

1.竹、杉の山や斜面で不都合。
  1.1 利用価値が低い。
  1.2 台風や梅雨時期に土砂災害の危険地帯
  1.3 竹林で周辺の土地も日陰
  1.4 学校と隣接していて、危なくないように真夏は草刈りや竹    切りが必須であるが重労働。
  1.5 固定資産税が年に30~40万円。
  1.6 現在その土地を市、県に、寄付することすら交渉により無    理。
  1.7 その付近の道路は、狭く消防車が通ることができない。し    たがって、住宅を建てることが消防法により不可。
  1.8 不動産業者も今のところ買ってくれる見込みなし。

2.その土地と我が家が隣接して、土地の名義は全体で父親の名前。
  2.1 例えば、父親が亡くなったとき母親が家だけ遺産として引き継ぎ、残りの竹、杉の山だけ遺産放棄することはできないそうです。

私たち子供は、それぞれ全国に飛び散ってそれぞれ独立しています。いい方法で、土地問題を解決したいので一般の方のアイデアやまた専門家の方の意見も頂けたらと思います。

私の親(60歳前半)は、土地を所有していることで困っています。土地を有効利用または、山だけ放棄したいというのですがどうすればよいでしょうか?親は、子供の代に負担をかけたくないと今悩んでいます。以下に、所有している土地を紹介します。

1.竹、杉の山や斜面で不都合。
  1.1 利用価値が低い。
  1.2 台風や梅雨時期に土砂災害の危険地帯
  1.3 竹林で周辺の土地も日陰
  1.4 学校と隣接していて、危なくないように真夏は草刈りや竹    切りが必須であるが重労働。
  1.5 固...続きを読む

Aベストアンサー

 ご質問文を見ていて「固定資産税が年に30~40万円」という一文が気になったのですが、これは山林のみの税額ですか。山林にしては、高すぎるという印象を持ちました。

 相続税において、山林の評価は3つに分かれています。純山林、中間山林、そして市街地山林です。
 このうち、純山林と中間山林は、相続税評価額と固定資産税評価額は、ほぼ等しいので心配することはないのですが、市街地山林の場合、相続税評価額は固定資産税評価額の約100倍~1000倍になることがあるので、注意が必要です。
 簡単に言えば、市町村による固定資産税評価額20万円の山林が、相続税評価額では2億円と計算される場合があるということです。

 下記に、国税庁HPから「平成17年度路線価図」を貼っておきます。質問者さんの所有地が、この路線価に接面していれば(あるいは路線価に囲まれた地域にあれば)、市街地山林の可能性が高いです。←念のため税務署で、ほんとに該当するか確認して下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 驚かせる意図は全くないのですが、宅地や農地の場合には相続税の軽減措置があるのですが、市街地山林についての軽減措置は、全くないのです。そのうえ、相続税の評価の方法が不備なため、市場価値(=宅建業者の買い取り価格など)に比べ相当高い評価額が算出されてしまう可能性が高いのです。

 もし、市街地山林であれば、早急に相続税対策を立てるべきだと思います。税理士であっても、土地評価に疎い方がいるので、市街地山林の評価に精通した税理士に依頼しないと、とんでもない高い相続税を納税することになりかねません。

 ご質問文を見ていて「固定資産税が年に30~40万円」という一文が気になったのですが、これは山林のみの税額ですか。山林にしては、高すぎるという印象を持ちました。

 相続税において、山林の評価は3つに分かれています。純山林、中間山林、そして市街地山林です。
 このうち、純山林と中間山林は、相続税評価額と固定資産税評価額は、ほぼ等しいので心配することはないのですが、市街地山林の場合、相続税評価額は固定資産税評価額の約100倍~1000倍になることがあるので、注意が必要です。
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