前回から続いての質問です。買おうとしている中古住宅が2000万円の根抵当か銀行等ではない某金融会社についています。名義は売主でもある女性二人の親子、しかし根抵当の債務者は同名字の男性、しかし家の住人ではないようです。そしてこの女性二人のうち一人は90歳を過ぎたお年寄りで、自分のこともよくわからない様子だと仲介不動産はいっています。この場合、残金決済時、その母親らしきお年よりと、債務者の男性がこない場合が想定されます。それでいて、無事に根抵当が抹消され、私達に移動できるものでしょうか?この様な場合、契約前、決済前に買主が取っておくべき安全な手段はありませんか?それから、この事例の場合、残金決済時に立ち会うべきなのはどの人でしょうか?あと、決済時にはローンの審査がとおってしまっているわけですが、もし、その中の誰かがこなかったり、根抵当の抹消手続きがうまくいかなかったら、司法書士がストップをかけるとアドバイスいただきましたが、その時点で契約が白紙に出来るのですか?不動産やローンを申し込んだ銀行から「違約」という形をとられ、頭金没収や違約金が発生しないのでしょうか?ローン条項付契約だから安心と不動産はいっていますが、それは、ローンがとおらなかった場合に白紙に戻す、ということなんですよね?

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A 回答 (5件)

>売主さんも住宅ローンか現金借金のある方だったと解釈してよろしいでしょうか?


そうです。4番抵当まであって、4番目が消費者金融の2000万円の根抵当でした。
>父上についていてくださった司法書士はお父様が自分自身で雇った
形をとったのでしょうか?
そうです。仕事上の知り合いのかたです。
なにしろ、書類上の売主が最後になるまで顔を見せない(決済のときにはじめてきた)というとんでもない物件でした。
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この回答へのお礼

よく理解できました。ありがとうございます。
司法書士さんとの信頼関係も重要だと思いました。

お礼日時:2001/09/07 01:05

先のyanakaさんの書いておられる通りですが、私も気づいたことを少し。


この場合残金決済時に、そのお年よりは立ち会う必要がありますが、債務者の男性は特に必要ありません。抵当権者である某金融機関が、抵当権抹消に必要な書類を持って来ればOKです。それは当然司法書士が確認してくれます。
おばあさんはその状態であれば立会いできないかもわかりませんが、そのような場合、司法書士が事前に電話かあるいは訪問して本人の確認を取ると思います。いずれにしても銀行の指定する司法書士がすべてを確認したうえでないと残金決済は行いませんので安心してください。売主の都合で残金決済ができず、ローンを実行しなくても、銀行からあなたが責められることはありません。銀行、司法書士、不動産屋等まわりはプロばかりですから、書類が揃わないなどという心配はなさらなくて良いでしょう。むしろ何らかの理由で揃えられない、ということになり残金決済できないようなことになれば、契約を白紙に戻すのではなく、売主に対して手付金の返還と違約金の請求をすることになります。
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この回答へのお礼

詳しい回答ありがとうございます。
今までは「買う側はだませれることのほうが多い」とまわりの人に言われつづけていたので、心配ばかりしていました。でも、ちゃんとした仲介業者や銀行が間に入っていれば、「買う側」も権利を守られるのでね?
たとえそうでも、いろいろな手続きがいっぱいあって、プロの介入が絶対必要な世界なので、信頼して挑戦しようと思います。
明日はいよいよ契約日、アドバイスいただき、ありがとうございます。

お礼日時:2001/09/07 01:26

前回もお答えした者ですが残金決済時は司法書士がメインとなって進めていきます。

この司法書士は気の聞く人とそうでない場合がありますが今回のご購入にはローンをお使いになりますか。使う場合はたいていその銀行の提携司法書士が立ち会うことになります。その場合は銀行の立場を代理して取引に臨んでいることになりますので何かトラブルが合った場合にその司法書士が責任を負うことになります。気の利く司法書士なら事前に売主の属性や書類のチェックをして問題がある場合は決済前に解決した上で決済に望みます。その意味でご安心できるのでは?
それから決済時に書類の不備やその他の事情で決裁できなかった場合は後日に延期するというのが通常です。その場合は銀行に対し違約にはなりません。理由は前述のとおりです。
どうしてもご不安であれば銀行にその旨お話して再度確認してもらったら如何でしょうか。
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この回答へのお礼

今回もまた、お力をお貸しいただき、ありがとうございます。銀行の司法書士が立ち会うとのことなら、安心できます。抵当権がつけられない物件にお金は貸さないでしょうし。それから、うまく進まない場合は「延期」の形になるとは知りませんでした。だめなら、その契約はすすめられないのかと・・・。アドバイスいただき、安心しました。
あさってがいよいよ契約日ですのでyanaka様のアドバイスっやほかのアドバイザーの方の意見をそうまとめにして、重要事項を書き抜いていこうと思います。ありがとうございます。

お礼日時:2001/09/05 10:49

私も昨年そのような物件を購入しました。


債権者が多数いて競売寸前での購入でしたので、かなり安く買えました。
deka-carさんが心配するように私達夫婦も心配でした。

行政書士が言うにはよくあることらしいです。
まっさらな登記簿が確認できるまで不安です。

相手に支払う手付も直接払わず、預り証を不動産屋が出していました。
万一債権者が納得しなくてだめだった場合は、すべて戻ってくる手はずでした。
銀行への頭金、手数料などは当日のやり取りの中で支払いました。
行政書士は法務局にもう一人いかせていて登記簿に変化がないか確認してました。

別室に債権者が6社ほどいて、わたしが借りたお金を分配してました。
登記簿は一度手続きすると一定期間保全されるので不正が出来ないそうです。

私達が頼んだ不動屋さんはとても頼りになる人でした、
売主側の代理人(不動産屋)と逆だったら買わなかったかもしれません。

心配ならお金、ローン、抵当権について、書面で確認したほうが良いとおもいます。
そのうえで任せれば良いのではないですか?
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この回答へのお礼

同じ状態の経験からのアドバイスをいただき、自分たちの当日の様子が少し想定できました。
ありがとうございます。
私どもの仲介不動産は地元でもずいぶん前から店構えしていますし、商工会議所には入っているのも、地元の会社の友人から聞いているので、そんなにあやしい不陰気はないのですが、担当者が新米なのか、自信がないのか、こちらが質問しても黙ってしまうとが多いのです。こんな時代ですから、bonsan様のおっしゃるとうり、こういう物件って珍しくないのでしょうね。でも、不安なので、担当の人を変えてもらおうかと思っています。実際の担当の人より、っこのOKWebの会員さん方のアドバイスの方がよほどわかりやすく理解させていただきました。
ありがとうございます。

お礼日時:2001/09/05 11:10

複雑な法律関係はよくわかりませんが、父のケースとよく似ているので・・・



父のときは、買主(父)、売主(相手)、司法書士、(ローンを組んだ)取引銀行の担当、相手の金融会社の担当、不動産会社の担当が出席しました。
場所は取引銀行の応接室です。
父は司法書士のかたに「複雑な物件だからあんたはなにもするな」といわれたらしいです。ですから司法書士のかたに任せてよいと思われます。

この回答への補足

ということは、売主さんも住宅ローンか現金借金のある方だったと解釈してよろしいでしょうか?それと、父上についていてくださった司法書士はお父様が自分自身で雇った
形をとったのでしょうか?それとも仲介の不動産業者がやっている司法書士でしょうか?教えていただけたら助かります。

補足日時:2001/09/05 02:46
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。実例からのアドバイスでとてもわかりやすく助かりました。補足をつけてしまいましたが、わかるは範囲でかまいませんし、わからない質問だったらごめんなさい。

お礼日時:2001/09/05 02:57

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I_LOVE_CATです。法務局ですんなり申請を終えてきました。

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Aベストアンサー

・いい加減な弁護士にかかったものですね。借地上の家だけに抵当権がついていて、亡義父の名義のままで放置している。
ただ単に住み続けるには特に今すぐ支障があるわけではないということですからね。
相談者が面倒くさいがどうしたものかというニュアンスで持ちかければ、弁護士の腹が痛むわけでなく、そのままで大丈夫なのではという答えはします。
将来に相続の調査からたくさんの報酬が得られるかも知れないということもあります。

・抵当権解除の書類は原因証書なので、再発行できるものではありません。その他の委任状や資格証明はまた出してもらえますけど。
ローン会社も銀行も統合や合併吸収が盛んにあるので、対応が出来なくなる可能性もあります。
こちら側で会社の謄本を調べなくてはならなくなるケースも質問にはいくつか前例が出ています。

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時間が経過することで手続がより大変になるように後送りしてしまうことの方が、ずっとややこしくなります。

・将来取り壊しして、滅失登記するときには所有者がいないので、相続権者の書類を集めて年老いた奥さんまたはその子供さんが申請する事になります。
もうこの家には住み続けることがそう長くないというような状況でしたら、放置するのもやむを得ないかも知れません。
そのときには借地契約を終了する事になり、更地にして返却するわけですから。
登記上、地上権のある建物を残したままでは、地主さんが困る事になりますので、きちんとしておいたほうがよろしいですよ。

・いい加減な弁護士にかかったものですね。借地上の家だけに抵当権がついていて、亡義父の名義のままで放置している。
ただ単に住み続けるには特に今すぐ支障があるわけではないということですからね。
相談者が面倒くさいがどうしたものかというニュアンスで持ちかければ、弁護士の腹が痛むわけでなく、そのままで大丈夫なのではという答えはします。
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