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娘夫婦が家を購入することになりました。

娘は現在正社員として働いていますが一人目の育休中です。
今後、もしまた子どもに恵まれることがあればパート社員になる可能性もありますが働く意思はあります。
家の購入にあたり、家の名義は共有名義、住宅ローンの名義は娘の夫名義という考えでおりました。家の名義と住宅ローンの名義は違うと思っておりましたので。
家の名義を共有にしたいのは主に住宅控除を二人で受けられるというのが目的です。住宅ローンの名義を共有ではなく夫単独にしたいのは、団信に加入すれば万が一夫に何かあっても返済の必要がなくなるからです。

娘の夫の収入は600万程、娘は300万程です。(手取り額ではなく所得の支払い金額)
頭金は二人の貯蓄から300万、娘の貯金100万、娘の親である私たちからの300万の計700万です。

名義の話を住宅メーカーにしたところ、家の名義と住宅ローンの名義が違うケースは今までなかったとのことでした。ですが、金融機関に確認したところできると言われたそうです。
このようなケースはないのでしょうか。

家の名義は共有にしたいけれど、万が一の時は一人では返済できない場合、家の名義と住宅ローンの名義をこのようにしたいのは普通ではないかと思ったのですが、一般的にはみなさんどうされているのでしょうか。購入資金の割合いによって家の名義とローンの名義を同じ割合にしているのでしょうか。

また、例えば住宅ローンの名義が二人のお金の持ち出し分の割り合いで娘が5分の1とかになった場合、夫に何かあった時にその金額を娘が払うということになるのでしょうか。

よろしくお願いします。

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A 回答 (4件)

どこから説明をしたらいいのかよくわからないんですけど。



まず,「住宅控除」ってなんでしょう?
「住宅控除」でも検索してみるとわかると思いますが,これたぶん「住宅ローン控除」のことですよね。

住宅ローン減税制度の概要 @国土交通省
 https://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/

で,この「住宅ローン控除」というのがどういうものかを読んでみれば,それは『個人が住宅ローン等を利用してマイホームの取得等をしたときに,毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除される』制度だということがわかると思うんです。ということは,その人が住宅ローンを利用していなければこの適用はない。つまり,「住宅ローンを借り入れない娘さんには住宅ローン控除は適用されない」ということです。
ここでひとつ目的が達成できないことがわかりました。というか調べればここで聞くまでもなくわかったことなんですけどね。

住宅ローンの名義というのはローンを借り入れた人ですから,マイホームの名義とは異なることはあります。お金を持っている人はローンを借りる必要はありませんから,そういう人と共同してマイホームを手に入れることだってありますからね。たとえば夫はローンを借り入れるけど,妻は自分の貯金を切り崩して購入資金を出すとか,または自分の親から住宅取得資金の贈与を受けて,それで夫婦でマイホームを買うなんてこともあるわけです。

貯金を切り崩した場合は特に問題はないと思いますが,問題は,親から贈与を受けた場合です。単純な贈与では,めっちゃ高い税率の贈与税を,申告したうえで納税しなければなりません。でも子どもにマイホームを持たせてあげたいという親心もわかるし,なによりマイホームの取得を促進もしたいというのが国の考え方です。だから親等の直系尊属からの住宅取得資金の贈与に際しては,一定の場合には,一定の限度額までは贈与税を課さないという制度が用意されています。

直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税 @国税庁
 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

娘さん名義分にはこういうお金が使われるのであれば,この制度を利用すべきでしょう(税務署への申告がいります)。

でもそうじゃない,マイホーム取得資金原資はローンだけということになると,今度は夫から妻への贈与の問題が起きてきます。これについては減税措置のようなものはなかったと思うので,ガチで課税されます。これも申告納税ですから,申告も納税もしておらずに税務署の見つかると,無申告課税なんてものも上乗せされちゃうかもしれない。夫の住宅ローン控除分のメリットなんて消えちゃうかもしれないですね。

とにかく,目論見がずさんすぎ,いい加減すぎだと思うんです。
僕だって知らないことは知らないから,知らないこと自体は仕方ないと思います。でも,調べもしないのは違うと思います。上記リンクだって,簡単に見つかりますから。

で,ネットにありがちなのが,どこの誰ともわからない人に聞いてしまうこと。そういう人って,もしも何かあっても責任取ってくれませんよ? そもそもそんなに詳細に事情を訊いているわけじゃありませんから,正直言って百点満点の回答なんてできないでしょう。

マイホームの取得というのは,大きなお金がかかわることです。そんな大切なことを,そんないい加減なことで済ませてしまってもいいのかなと思います。
問題点は主に税金のことのなりますので,ちゃんと税理士とかに相談した方がいいと思いますけど。
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この回答へのお礼

詳しく教えていただきありがとうございます。

ある程度は自分でも勿論調べたつもりではありましたが、直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税 については全く知りませんでした。
夫から妻への贈与の事ばかり考えていましたが、親から娘への贈与の事は恥ずかしながら全く考えておりませんでした。

ただ、今回の場合娘の名義で貯めてたお金を出すという形なのでそれには該当しないのではないかと思い始めました。独身時代に娘が家に出していた食費を使わずに娘の名前で貯金していたものです。

確かに然るべきところで正しい知識を得るのが当然ですよね。
住宅メーカーの担当者にも色々聞いてみるつもりです。

夫と妻の割合を例えば6:4とかの比率で所有するのが良いのかと考えているようです。もちろん業者との打ち合わせで決めることですが。

なにかご助言ありましたらよろしくお願いします。

お礼日時:2022/06/25 15:27

>一般的にはみなさんどうされているのでしょうか。


「一般的」ならカネを出す者の額の割合。
専業主婦なら親からの援助とか自分の預金など、自己資金を出さない限り持ち分は無い。
働くのが夫なら夫の名義。

住宅取得控除にしても収入があるから所得税の控除を受けられるわけで、カネを出さない無収入の専業主婦には意味がない。

例えば夫がローン(借金)を負担して妻の名義とすれば夫婦間の生前贈与だろう。
もちろん妻に数千万円の預金があり、妻分の持ち分は現金決済で区分所有の名義を得たなら構わないが。

つまり税務署の話なわけ。
税務署がカネの流れを把握するから。

>金融機関に確認したところできると言われたそうです。

そりゃ金融機関は関係ないからね。
夫のカネだけで5000万の住宅を買って妻の持ち分を半分としたら、その時点で2500万の生前贈与だ。
贈与税は控除として110万、つまり2390万に課税される。
これで納税額は驚くなかれ、945万円。
支払いの実態の無い妻の名義にしただけで課税される。

要は贈与税さえ払えばいくらでも妻にプレゼントしても構わないわけだ。

家のような高価なものを買えば税務署は資金源を調べるからね。
(新規の不動産の所有権保存登記は全て税務署は把握している)

質問者のストーリーで税務署から問い合わせが入ったらどう説明するの?
生前贈与の税率ってかなり大きいからね。
そこまでして(多額の納税をして)まで先の支払いの不安から共有名義にする?
しないよ。
今回は夫婦共働きなので数字に矛盾が生じない範囲で区分所有にできるでしょ。

夫の年収が600万、妻の年収が300万、なら世帯の収入は900万だ。
妻分を全部ローンの返済にしないでしょ。
そこらは1円までサイフを分けるわけじゃなく、生活費もローンの返済も世帯のサイフとして払えないの?
暦年贈与で考えればどちらかの配偶者のローンを年に110万まで肩代わりできるでしょ。
質問者はなぜ世帯のサイフを夫と妻で分けて考えるわけ?
共有名義で問題になるとしたら離婚、または老後の子供への相続の時だろう。

>また、例えば住宅ローンの名義が二人のお金の持ち出し分の割り合いで娘が5分の1とかになった場合、夫に何かあった時にその金額を娘が払うということになるのでしょうか。

団信には加入するんでしょ。
あと生命保険や医療保険なども。
ローンの返済だけでなく、万が一のことは想定するのが夫婦であり大人だ。
母親の出る幕じゃない。
それでも焦げ付く可能性があるならそもそも論で不動産なんて買っちゃいけない。
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この回答へのお礼

詳しい回答ありがとうございます。

相続税のことは頭になく驚きました。
次のどちらかを検討することになると思いますが確認させていただきたいのですが。

将来妻が無職になることを考えて
①住宅ローンの名義も家の名義も夫の名義にする(頭金には妻の分、妻の親からの援助も多少ありですが)
 この場合、団信加入で先々のローンは心配ない。
 妻が仮に仕事をしていても住宅取得控除は夫のみ。

二人が働くという前提で
②頭金や収入に応じた配分により、住宅ローンも家の名義も共有名義にする
 この場合、仮に夫が死亡した場合、団信加入により夫の分は支払いが免除で   妻の分の(例えば5分の一)は妻に支払い義務が生じる。
妻が働いていれば住宅取得控除は夫婦二人で受けられる。

これでよろしいでしょうか。
よろしくお願いします。

お礼日時:2022/06/24 09:53

>金融機関に確認したところできると言われた…



銀行が税金を徴収するわけではないですからね。

>家の名義は共有名義、住宅ローンの名義は娘の夫名義…

登記簿の持ち分割合と、実際の出資割合が異なれば、実際の出資が多い方から少ない方への贈与であり、少ない方に贈与税の申告と納付の義務が生じます。
税法に「夫婦は一心同体」などという言葉は載っていないのです。」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

贈与税は、あらゆる税の中で最も負担率の高い税として有名です。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

税金について詳しくは国税庁の「タックスアンサー」をどうぞ。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …
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この回答へのお礼

つらい・・・

申告して贈与税を納めなければならないということでしょうか。

回答ありがとうございます。

お礼日時:2022/06/23 20:30

あなたの手を離れたのだから 娘夫婦に任せれば?

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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

お礼日時:2022/06/23 20:26

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