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このたび個人間売買で借地を購入してほしいと
借地権者からの依頼をうけたため承諾しましたが、

地主(の手前の管理会社)に伝えたところ、
希望には沿えないという回答でした。

借地権者はご高齢で、地代の支払いが苦しいのと、
建物の老朽化でリフォーム費がだせなくて
私に依頼があったもので、このままだと
借地権者が気の毒でしかありません。

地主の権限というのはそんな不合理に
強いのでしょうか?なんとかできないか
知恵のある皆様のご意見を賜りたく
よろしくお願いします。

質問者からの補足コメント

  • 借地権者は更地にする解体費もだせないので
    依頼してきている状況です

      補足日時:2022/07/04 10:50
教えて!goo グレード

A 回答 (6件)

ひとくちに「借地権」と言っても,実はその借地権には2種類があり,そのそれぞれによって扱いが異なります。


買い取ろうと思っているのならば,まずはそこからはっきりさせる必要があるのではないでしょうか。

借地権には,地上権と土地の賃借権の2つがあります(借地借家法1条)。

地上権(民法265条~)は物権です(民法の物権に関する定めである第2編に規定されている)。物権の処分については法律に規定がない限りは自由にできますので,譲渡も転貸も自由にできます。
これなら地主の承諾なく譲渡できますので,あなやがその借地権を購入するに際しては,事後に地主に報告すれば足ります。

対して賃借権(民法601条~)は債権です(民法の債権に関する定めである第3編に規定されている)。債権は契約によって当事者を縛る権利であるために,その当事者が変わるようなことは自由にできません。特に賃借権の譲渡や転貸については,民法612条に規定が置かれています。
この612条1項を単純に読むと,譲渡の都度承諾を得ないとならないように見えるかもしれませんが,そうではありません。賃借権の設定時に「譲渡,転貸ができる」旨の特約を設けておくことで,譲渡や転貸に関しては地上権と同じように対応することができるのです。

でもそのような特約を置くことは少ないです。無資力の人に借地権を譲渡されてしまうと,地代はもらえないのに土地は占有されたままという状況が起きかねないからです。だからその確認をするためにも,賃借権の譲渡には地主の承諾が必要だという条件を,法律通りに付けるのです。これを不合理だなんて評する人は,賃借権を軽視しすぎです。そんな状態で賃借権を取得するのは危険ですから,取得する資格はないと言えますし,借地権者もそういう人には売らない方がいいです(賃借権の譲受人と地主とのトラブルに巻き込まれます)。

古くからの借地権だと,地代がものすごく安く設定されている場合もあります。その見直しを借地権者が拒否しているので,地主としてはその借地権者の言い分は聞けないという場合もあります。ただ譲渡を認めろというのではなく,近隣相場に合った地代への値上げにも応じますという姿勢での交渉をした方がいいのかもしれません。

他にもアイデアはないことはないですが,お礼をひとつもしないで質問を放置する人に教えるのはもったいないですよね。やめておきます。
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不合理ではないです。


借地権は、債権なので、
土地所有者の承諾がない限り
建物売買(借地権売買)はできないです。
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誰も必要のない建物で、まだリフォームすれば使えるのなら、地主に地代の代わりに建物を引き取って貰えないか相談されたらどうかと思います。


地主は建物を少し修理すれば、誰かに貸すこともできるし、土地と一緒に売ることもできると思います。

借地権者さんが子供がいない独身の人ならば、建物を修理して住む人もいるのかもしれません。
持ち家があっても生活保護が貰えるかどうかは、調べなければ分かりませんけれども。

誰かが欲しい場所と建物ならば、他の回答者がおっしゃるように、地主の承諾があればいいのでしょう。
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質問の内容が理解できません。


地代やリフォーム代が払えない人が、何故、借地が購入できるのか?ということです。
地価の評価以上の価格を提示すれば、地主が土地を売ってくれる場合もあると思います。

たぶん、昔の契約ですので、地主も今の相場で土地を貸したいと考えていると思います。
土地を借りている人は、地代を払い続ければ、半永久的に借りられると思います。
建物がリフォームしなければならない程に老朽化しているのなら、建物の資産価値はないと思います。
自分しか住まないのだから、住み続けるのならば、安く修理してくれる業者に依頼すればいいと思います。

昔の契約ですので、地主は借地権者が地代を払わない場合でないと、立ち退かせることはできませんよ。
地主からすると、今の相場からは安くなっているので問題です。だから、最近は、借地権には、期間を設けて地主の権限を強くする方向にあると思います。
不動産業者も賃貸契約が盛んな方が儲かると思いますから、経済の為にも重要です。

お年寄りになって、地代が高いと思われるのならば、安いところに引っ越された方が修理をするより、衛生的で安全です。
ただ、土地を更地にして返さなければならないとの条件が記載されてあるならば、お年寄りなので、地代も払えなくなったということを主張するしかないと思います。

ここで、何故、借地を購入できるのに更地にできないのかという疑問が出てきます。
借地を購入するという提案は、とてもまずい提案だったような気がしました。
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借地人にも権利はあるし、勝手に借地権を譲渡されては地主もどんな借地人に変わるのか分からず怖い訳ですから地主の権利が不合理に強いということはないと思います。


それはともかく、まず習慣としてただで承諾は無理です。承諾料を払うのが通例ですが、その話はされましたでしょうか。
次に地主が承諾しないなら裁判所の許可を得るという方法があります。
こちらを参考にして下さい。
https://www.naito-lawyer.com/leasehold1/sh-jouto/
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賃借権は、地主の承諾が無いと、売買できません。


法律で決まっていると思います。
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