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不具合まみれの賃貸の早期解約違約金を免除交渉できるかについてです。

1階角部屋1DK、大家の厚意サービスで「敷金礼金なし、鍵交換代なし、クリーニング代なし、日割り家賃なし」の物件です。その分、ペナルティで早期解約違約金が「〜6ヶ月未満が家賃3ヶ月分、6〜12ヶ月未満が2ヶ月分、13〜24ヶ月未満が1ヶ月分」と高め設定になっています。

不具合については以下です。
1. エアコンの室内ホースの壁粘土がガバガバ
2. キッチンと寝室の間の2枚の引き戸の内、1枚の引き戸の向きが180°回転しており、取手の位置がチグハグ
3. ★玄関とキッチンの間の開き戸が、敷居にギッギッギッと引き摺っており、まともに開閉が出来ない。(敷居にも前住人の引きずり跡)
4. ★風呂場とトイレの換気扇が動いていない。
5. ★備え付けの小さい下駄箱が目に染みるほどのカビ臭とカビ塗れ
6. ☆キッチン下収納の換気しても消えない濃いアンモニア臭(排水溝の無いコンロ下収納もアンモニア臭)
7. ★クローゼットの床が沈んでおり、特に向かって左側が壁と床にかなりの隙間が出来ている。
8. ☆クローゼットが運動部部室のような汗カビ臭。特に半分から下、特に⑦の隙間は臭う。
9. ★クローゼットの床が沈んでることにより、クローゼット扉が外れ倒れてくることがある。
10. 寝室の床も一部沈みが(クローゼット程では無いが)ある。
11. ☆寝室の壁も所々部室のような汗カビ臭いところがある。
12. ★洗濯機を置くベランダの排水溝の排水が悪い。
13. 風呂場の天井の角にいくつかカビ。
14. キッチンの蛇口のシンクへの付け根から、黄色い汁(サビ?)が滲み出ることがある。(入居から4日間で2回吸い取っている)
15.エアコンのリモコンが正規品ではなく、こちらで検索して設定方法がいるマルチリモコンが説明書なしで置かれている。また、設定してもタイマー機能が使えない。

とりあえず確認出来ているのは以上です。
「★」は特にひどいもの、「☆」は次にひどいものです。

すでに管理会社に来てもらい、開き戸はノコギリで切ってもらい、引き戸は向きを直してもらい、粘土は足してもらい、換気扇は耐用年数超えが原因のため大家に支払ってもらい交換の手配をしてもらい、下駄箱は置いとけと言われましたが強くお願いし今度引き取ってもらう予定です。クローゼットの床の沈みは実際見てから考えるとのことで、担当のものの連休が被りまだ確認してもらえていません。【床の沈みによる隙間の写真を載せておきます】
その他は来てもらった時伝える予定で、まだ伝えていません。

できる限り早めに不具合は連絡しようと思って早めに対処していましたが、あまりにも次から次へと不具合が見つかり、悪臭もあってか正直もうここに住んでいたくありません。なにより臭いによって結構食欲が消えるのが苦しいところです。
立地がいいので気に入っていますが、完璧に治してもらうか、引っ越すかの選択で私は考えています。
ただ、引っ越すとなると高めの早期解約違約金が発生します。
正直そっちの管理ミスだらけで引越しをしたくなっているのになぜそんな高い早期解約違約金とられなくちゃなんないの?あんたたち管理会社の管理不足が招いた結果じゃないの?と思っています。初期費用安いので、掃除が甘いくらいは覚悟してましたが、不具合は同じステージの話ではありません。

この不具合の量や質の場合、早期解約違約金の免除もしくは減額は望めるでしょうか?
どうか知恵をお貸しして頂けますと幸いです。

「不具合まみれの賃貸の早期解約違約金を免除」の質問画像
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A 回答 (7件)

仲介の不動産屋はただ紹介しただけだけだから、関係なし。



管理会社も不動産屋です。
契約書をつくったのは管理会社でしょう。
管理も責任を持ってもらわないと。

ただ、
「〜6ヶ月未満が家賃3ヶ月分、6〜12ヶ月未満が2ヶ月分、13〜24ヶ月未満が1ヶ月分」
は微妙~という感じです。
行政処分まではいかないでしょう。

出ていきたくなるとわかってやっていたなら、かなり悪質ですが。
他の部屋の住人はどうなっているんでしょうか?
契約とか部屋の状況とか。
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はい、供託は無理だと思います。


いいかげんな人間か回答することもあるので注意しましょう。
まあ、ご自分で「供託」と検索すればすぐわかることですが。

不動産屋への苦情は
不動産会社の苦情申立は、不動産会社の免許番号を調べて、
都道府県庁の宅建業免許を管轄している部署へ。

ここが一番効きます。
不動産屋はここに目をつけられるのは痛いです。
行政処分を食らいますから。

https://realestate-pod.club/index.php?fc89


②加入している不動産協会(宅建協会or全日不動産協会)
にもどうぞ。

・・・もっとも、大家が悪質だったりすると難しいです。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます!
今回は他所で上がった物件を、別の不動産屋で内見して契約した!という感じなので、不動産側にはあまり責任ないかな…と思っておりました。不動産側は内見時「これからリフォーム入るけど、この感じならそこまでかからないだろう」と仰っており、私自身床の沈みとかは引っ越し日の搬入の時にクローゼット扉が倒れてきて直そうとしゃがんだ時に気が付いた!という感じなので…。管理会社やリフォーム・クリーニング会社に責任があると思っておりましたが、不動産も責任ありでしょうか?それならこちらの回答も参考にさせて頂きます!

お礼日時:2022/07/04 22:40

大変ですね。



>この不具合の量や質の場合、早期解約違約金の免除もしくは減額は望めるでしょうか?

感触としては、「可能性はある」という感じかなと。

質問文を見る限り、管理会社としてはそれなりに不具合に対する対応をしていると思います。このため他の回答にもある通り、「こういう状況なら間違いなく免除になる」とまでは言えません。ただそれでも交渉に応じてもらえる可能性はあると思われます。
このあたりは管理会社や大家さん次第ですね。頑張って下さい。


それと供託の件について。
どうも貸主と借主とのトラブルで家賃の供託を勧めてくる回答がありますが、供託を出来るケースは理由が決められています。同じ回答者の方なのかな。

念のため法務省HPから転記すると、
「家賃(地代)等の弁済供託をすることができるのは,
(1)債権者の受領拒否,
(2)債権者の受領不能(債権者の不在や行方不明等の理由により,債権者が弁済を受領することができない),
(3)債権者不確知(債権者が死亡して相続が開始したが,その相続人が誰であるかが不明,又は債権が譲渡されたが,債権の帰属について譲渡人と譲受人との間で争いがある等の理由により,債務者の過失なくして真の債権者が誰であるかを知ることができない)の場合に限られます(民法第494条)。
※法務省HP、Q27を引用。下記参照。今回のケースでは貸主が「債権者」です。
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji06_00055.html#03

これだけはご注意を。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます!
そうですね、私も可能性はあるな、という感じが現在の手触りです。
管理会社も悪い会社では無いとは思いますが、にしてもチェック漏れが多すぎるので…交渉バトルですね。

供託金は同じ方です。
難しいのでしょうか…やはり

お礼日時:2022/07/04 22:36

#1です。

お礼ありがとうございます。

賃貸物件のトラブルはものすごく多いのですが、大家・管理会社と賃借人では当然ながら意見が異なります。

で大家・管理会社の負担で修繕すべき範囲というのは「居住するのに必要な機能の欠損」ということになっています。

「臭い」に関しては個人差があるので、なかなか「機能の欠損」とは認められないこともありますが、質問者様が提示したリストのほとんどが「居住に必要な機能が欠損している」と言っていいと思います。

でも、大家・管理会社からすれば「一度住んでしまえば、家賃は払ってくれるから、ノラリクラリと対応すればいい」ということがまかり通るわけです。

供託金というのはそれをさせないためのものです。

弁護士を使う方がよい、というのはあまりにも機能の欠損が広範囲にわたるからで、また供託金制度をど素人がなんの備えもなく利用するのも難しい場合があります。

#2の方が「質問者様の下見が不十分」という見解があり、管理会社も「見たでしょ。これでいいって言ったじゃない」と言い出しかねません。
質問者様の言う「大方の改善はされて明け渡しがされると思っていました。」も管理会社からみれば「そんなことは言っていない」という水掛け論になりかねないのです。

だから「現実的に居住に適さない、不具合ばかりだ」で押し通したほうが良いと思います。

>弁護士雇う費用と、違約金の費用、どっちが高いかな…って感じではあるので少し尻込みしちゃいますね…調べてみます

最終的に慰謝料が取れるなら、弁護士費用を相手に負担させることもできます。まずは、写真を全部取ってご質問のリストを添えて、無料の弁護士相談などに行ってみることをお勧めします。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます!
ふわっと一件だけ無料弁護士相談に事情を話すと、着手金の方が違約金より高く、慰謝料を取るのも難しいかな…という感じでした…。 現実的では無いとのご意見も多く難しそうな感じですかね…

お礼日時:2022/07/04 22:33

不具合と解約違約金は法律的にも別の問題です。


解約する場合は違約金を支払わなければなりません。
それと不具合は話が別です。

本来なら契約前に不具合を調べるべきでしたが、現状の物件を、そのまま契約したわけですから、崩壊の危険があるというような不具合でない限りは、自力で修復するしかありません。
家主に頼んで修復してのらう余地はありますが、その入居条件では、そこまでは無理でしょう。
裁判なんて起こしても、負けて裁判費用を払うだけなので止めたほうがいいです。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます!
慰謝料をとれるほどのアレでも無いので、弁護士呼ぶ方が難しいかなあという感じですね…

お礼日時:2022/07/04 22:31

いずれも見れば直ぐに判ること、居住不能とは言えない程度の瑕疵、欠陥です。


交渉するのは自由ですね。

>あんたたち管理会社の管理不足が招いた結果じゃないの?と思っています。
下見したときは新築同様だったらそうですね。

下見したのならあなたの目が節穴だった、していないのなら常識が無いと言うことですね。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます!
内見時は前の方が退去されて2,3時間後のすぐのため、ある程度の汚れや不備はこれからクリーニングやリフォームで直されます、とのことだったので、大方の改善はされて明け渡しがされると思っていました。

いずれも見れば直ぐ判ること、なのは、クリーニングやリフォーム業者も同様のはずなのです…。なんで下駄箱も換気扇も開き戸も排水溝もエアコンのホースもこれでオッケー出たの…?という感じです。

お礼日時:2022/07/04 16:11

そういうレベルの話なら、弁護士を入れたほうがいいです。



とりあえず一番効果的なのは「供託金制度」を利用すること。
「供託金」というのは、法務局に家賃を預けて「交渉が成立するまで家賃が管理会社に入らないけど、家賃は法務局があずかっているので払っていることになる」という制度です。

家賃を払っている形になるので、管理会社は「家賃未納」で追い出すことはできず、かといって家賃が入らないのは困るので、交渉できます。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
そういうレベルの話、ということは、弁護士挟んだ方がいいくらい結構な不具合が起きてるってことでしょうか…?

供託金制度、頭に入れておきます。
弁護士雇う費用と、違約金の費用、どっちが高いかな…って感じではあるので少し尻込みしちゃいますね…調べてみます

お礼日時:2022/07/04 15:35

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