現在、自己破産を考えております。
色々と質問させて頂き大体の方向性が見えてきました。
今度は、住宅の件で少し心配があるのです。
日々返済に追われており、どうも今月の家賃が苦しくなり
マンションの管理会社に今月分だけ待ってほしいと連絡しました。
今まで5年ほど住んでおりますが、一度も滞納しておりませんでした。
管理会社に電話したところ、その件は別のところに電話してくれ、とのことで指示されたところに電話しました。
そうすると、折り返しまた別のところから連絡するからとの事でした。
5分程で電話がかかってきまして、家賃を待ってほしいと伝えました。
すると、少し感じの恐そうな男性が出てきて
「理由は?・・・」「待てません・・・」です。
今にも払えないなら出て行けと言われそうな雰囲気でした。
それでも何とかお願いして、中頃までにと言う事で了解してもらいました。
そこで、少し心配なのが、もし自己破産の申し立てをした場合
出て行けと言われないか?と言うことです。
色々と投稿を見ていると、不動産屋には破産の情報は伝わらないとか、
破産を理由に追い出しは出来ないとかあるのですが、
賃貸契約書をよく見て見ると、
「解除」の項目に、破産の申し立てを受けたときとあります。
すなわち、「法定の手続きによらず本契約を解除できる」と書いてあります。
もし、何らかの情報で破産が分かれば出て行かなければならないのでしょうか?
少し恐そうな不動産屋さんだったので心配しております。

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A 回答 (5件)

>契約書に、同じく解除の項目で「家賃の滞納が1ヶ月分以上」とあるのですが、


>これも「借地借家法」によると無効なのですね。
はい。1ヶ月では裁判しても認めてくれません。2~3ヶ月程度だと認められないみたいですね。
半年以上あると認められる可能性が高くなります。

>これの「賃借人に不利なもの」というのがありますが、これは相手の受け取り方で判断されないのでしょうか?
受け取り方というのはどういう意味でしょうか。
ご質問の場合特約がある場合と無い場合ではどちらが賃借人にとって不利ですか?
特約がない方が賃借人にとっては良いわけですよね。ですから特約は無効ということです。

もし複雑な特約で賃借人にとって有利なのか不利なのか不明な場合は判断は裁判所が行います。

>「破産者であるが家賃を滞納無く払っている者」としては絶対的にこれに当てはまるものでしょうか?
「賃借人」としか法律には書いていません。ですから賃借人であれば当てはまります。

ちなみに賃貸人からの契約更新拒否や解消の申し入れは第26条、第27条を根拠としておこないますが、この権利には制限があり、それは第28条に書かれています。

第28条 建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

この「正当の事由」の中身は判例では非常に狭き門であり、家賃の長期滞納などきわめて限られた場合にしか認められていません。

28条は強制規定なので、これに反する特約はすべて無効です。
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この回答へのお礼

度々のご回答ありがとうございます。
mickjey2さんの回答で私の疑問、不安ほとんど解消されました。
求めていたズバリの回答でスッキリしました。
こう言うことを知っているのと、知らないのでは全然ちがいますね。さすがです。
本当にありがとうございました。感謝の気持ちで一杯です。

お礼日時:2005/04/01 17:40

結論から言いますとその契約の条文は無効でしょう。


大家が立ち退きを求めるには正当事由が必要です。その中には家賃の滞納は含まれ、おおむねですが半年以上の家賃滞納があれば退去を求める正当事由になりえます。

しかし「破産した」だけではそれは正当事由とはいえません。
この立ち退きを要求する大家の権利の制限は、「強制規定」といい、それ以外のどんな賃借人に不利な契約、特約を結んでいても無効とするのが借地借家法です。

第26条~第29条に賃借契約の解約などに関する規定が書かれていますが、この規定は、

(強行規定)
第30条 この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。

となっているため、ご質問にあるような特約は無効になります。
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この回答へのお礼

そうなんですか?
ビックリです。
なるほど「借地借家法」というのがあるのですね。
これに基づくと、家賃の滞納が無ければ破産者でも追い出すことはできないんですね。
契約書に、同じく解除の項目で「家賃の滞納が1ヶ月分以上」とあるのですが、
これも「借地借家法」によると無効なのですね。

(強行規定)
第30条 この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。


これの「賃借人に不利なもの」というのがありますが、
これは相手の受け取り方で判断されないのでしょうか?
「破産者であるが家賃を滞納無く払っている者」としては
絶対的にこれに当てはまるものでしょうか?

お礼日時:2005/04/01 15:29

法的には出て行かなければならないと思われますが、


groobieさんが誠意ある対応をしていれば出ていかずに済むと思われます。
まずは、他の支払いを滞納してでも家賃を支払う事。
破産を申し立てる前に、破産して免責を受ければ、家賃の支払いは問題無くできる事を話して下さい。
誠意が伝われば、破産後もそのまま契約してくれると思います。

また弁護士に債務処理をお願いした時点で、借金の督促はできなくなります。
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この回答へのお礼

確かに破産をして免責が受けられれば問題無く家賃は払えていけます。
その辺りを話し合えばいけないですね。
ありがとうございました。

お礼日時:2005/04/01 13:13

冷たい話ですが「契約書に書かれている場合」出て行く羽目になる可能性は高いです。


「自己破産+免責」になった場合未納の代金は払う必要が無くなります。 貸した人間はその未納代金を損金として自分のもうけを使って処理する必要があります。
自分に痛みを与えた人間に対して今まで通りする必要は貸した側には無いのです。
その為契約解除理由にかかれている訳です。
(お金に対して甘い人間だと思われる)
どうしても出ていけないなら貸した側に誠心誠意納得してもらう為に交渉するしか無いでしょうね。
その契約事項を適用するかは貸した側が判断しますので。
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この回答へのお礼

もし、出て行けと言われればかなり困ってしまいます。
新たに探すほうがお金がかかってしまいます。
今月15日と月末の(4月、5月分)は支払える予定です。
破産が分かった時点で滞納が無くても契約解除と言ってくるのでしょうか?

お礼日時:2005/04/01 13:06

賃貸契約書に「自己破産・・・」が記載されているとすれば、ご懸念の事態は考えられます。



自己破産をした場合は、官報に掲載されるはずです。
お近くの官報販売所を調べ、電話で「官報に自己破産情報が載っているか・・・」と問い合わせをしてみるとよいでしょう。

そちらの、不動産管理業者が官報を調べてまでして契約違反のチェックをしていれば分かってしまうことになります。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
そうですか、やはり契約書に書かれていれば不利なんですね。
不動産会社が官報を調べてチェックをすると言うことはよくある事なんでしょうか?
やはり、官報に問い合わせたところ3~4週間ほどで記載されるとのことでした。

お礼日時:2005/04/01 12:54

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