ボロい戸建を格安で貸していますが借主が修繕を求めています

結構便利な場所にある敷地が広いボロ戸建を格安で貸しています。
もう6年ぐらいになり、元々がボロいので不具合が発生。
その都度直すように要求されるので困っています。

立地や贅沢な敷地や駐車スペースや植栽など、家そのものが古い
以外はこちらとしても自信がある物件です。

おそらく借主もこんな家賃でこんな物件に住めるのはすごい
と思っている筈です。

なのでこちらではこれ以上修繕は出来ない。
気に入らなければ出てもらっても良いです。

その代わりそちらでどういう風にでもDIY等してもらっても
構わないのでこちらはもうお金を出して直せないと
いう風に言う事は可能なんでしょうか？

素人なので宜しくお願いします。

質問者からの補足コメント

• 排水が流れない、ドアクローザ壊れ、2階の屋根の雨漏、キッチンシンク水漏れで入れ替え
  これらは住むのに支障があると思うのでやっぱりこちらでやる必要があったようですね

    補足日時：2022/07/17 15:52

No.8 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2022/07/24 10:59

弁護士に，その賃貸借契約書等を見てもらって相談したほうがいいです。

ここで最適解が見つかるとは思えません。

当該借家契約が賃貸借である場合には，民法606条により，賃貸人（大家）は，借家の使用収益に必要な修繕義務を負います。もしも賃借人（借家人）が賃貸人に修繕が必要な旨を通知し，相当な期間が経過したにもかかわらず修繕を行わない場合には，賃借人がその修繕を行うことができ（民法607条の2），その場合の修繕費用は，直ちに賃貸人に償還請求できることになっています（民法608条1項）。

ですがそれはその貸借が賃貸借である場合だけです。使用貸借（民法593条）である場合には，民法595条1項により通常の必要費を負担するのは借主です。

さて，本件借家契約は「格安で貸している」とのことです。賃料が固定資産税相当レベルだと，実質的な賃料はないと言うに等しいので，当該借家契約は賃貸借ではなく使用貸借であると主張することもできるかもしれません。

その辺りの判断を，弁護士に借家契約の各条項を確認してもらったうえで法的に判断してもらい，その結果を受けて借家人に連絡した方が良いように思えます。
そのためには固定資産税の通知書，できれば周辺物件の賃料相場，これまで要した修繕費の領収書，これから必要になりそうな修繕費の見積書といった資料と，借家契約を，弁護士に確認してもらったほうがいいでしょう。

それでもなお，弁護士が「修繕費は貸主負担になります」と言うのであれば諦めるしかありません。それはそのような契約を締結してしまった貸主の自己責任だということになります（法律等の無知は，契約無効の主張をする根拠とはなりえません）。

No.7 回答者： neKo_deux 回答日時： 2022/07/17 16:27

どういう契約で貸してるんでしょう？

一般的な賃貸契約だと、質問者さんに住居の使用に必要な部分については、修繕の義務が生じます。

民法
| （賃貸人による修繕等）
| 第606条
| 　賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。～


ただし、
・安い家賃と比べて、修繕に多額の費用がかかる場合は、義務を負わなくても構わないとされた事例があります。(東京高裁昭和56年2月12日判決)
　裁判の概要だと、
　マンションで賃料3.8万円、後日4.4万円に値上げ。
　借主が賃料を滞納しはじめた。
　貸主が契約解除、退去明け渡しを求めた。
　借主が「遮音構造が不完全」で修繕義務があるとして、賃貸借開始時にさかのぼって賃料の3割減額を主張、結果滞納は無いってゴネた。
　裁判所は修繕義務を否定。
　(退去とか、滞納分の家賃とかどうなったのか？よく分からないですが。)
　だとか。
・契約書に、修繕の義務を負わない旨の特約がある場合、有効になる場合があります。
　が、これはケースバイケース。
　トラブル避けるためには、これとこれの修繕義務を負わないとかって範囲を決めて、事前に説明、契約書に明記しといた方が無難。


> その代わりそちらでどういう風にでもDIY等してもらっても
> 構わないのでこちらはもうお金を出して直せないと
> いう風に言う事は可能なんでしょうか？

そういう主張するのは可能です。
双方で話し合いして問題解決すべきような案件になると思います。

差し当たり出来る事だと、契約の経緯、過去のトラブルの内容、日時、場所などの経緯、修繕の見積もりや支払いの記録、修繕前後の写真なんかガッツリ記録に残しとくのが良いです。
今後、相手と話し合う際には、録音なんかもしっかり残しといた方が良いかも。

相談するなら、素直に電話帳で都道府県の弁護士会調べて、事情を説明して適任な弁護士の紹介を受け、1時間11,000円程度支払いして相談とか。
義務が免れない、ダメならダメで、そういう専門の担当者に、判例や事例を上げて説明を受ければ、多少は納得できるかも知れませんし。

No.6 回答者： tanzou2 回答日時： 2022/07/17 16:05

賃料にもよりますが。

賃貸借契約ですから、貸主に
責任があるのが原則ですよ。


賃貸借契約を締結した場合、貸主は、
借主に建物を使わせる義務を負担します。

その際、貸主は、建物を「適切な状態で」使用させる義務があるため、
欠陥が見つかった場合は、その欠陥部分を
修繕しなければなりません（民法606条1項）。

たとえば、窓が割れていたり、備え付けの給湯設備が故障している
場合には、支障なく使えるように修繕する義務があります。
この義務は、天災で壊れた場合や第三者が壊した場合にも発生します。

さらに、借主自身が自腹で故障箇所を修繕するなど、
建物を維持するのに必要な費用を支払った場合には、
貸主はその費用を支払わなければなりません
（必要費償還義務　民法608条1項）。　

また、借主がドアのカギを防犯性の高いものに交換するなど、
建物に改良を加えて「価値」を高めた場合には、
貸主はその価値の増加分、もしくは借主が支出した費用の
どちらかを支払わなければならないという義務もあります
（有益費償還義務。民法608条2項）。

この回答へのお礼

最初の方にお答えいただいた方と正反対ですね。

お礼日時：2022/07/17 16:09

No.5 回答者： chu-favo 回答日時： 2022/07/17 15:58

貸して金銭が発生している時点で、質問者さんは素人ではありませんし、世間はそのようには見ません。

わからないでは済まされませんので。

程度によりますが、何にしてもまずは、書類の中にキチンと明記してあるかどうかかとは思います。それはルールであり共通認識になる大切な部分ですので。
キチンと明記してなければ、キリの良いところで更新したら良いかと。
あとは、大家としての采配で直さなくても良い案件か否か、割り勘でいくかなどは判断されたら良いかと。

この回答へのお礼

契約書のような文面を読むのが異常に苦痛なのですが
確認してみます

お礼日時：2022/07/17 16:01

No.4 回答者： hanzo2000 回答日時： 2022/07/17 15:55

維持管理できないほどの低額な家賃で貸しているのが根本の問題です。

家賃を維持して修繕なしの現状維持を認めてもらうか、修繕するけど次回更新時に家賃を大幅に上げさせてもらう（あくまで相場の範囲）か、そのどちらかを借り主に選んでもらってはいかがでしょうか。

この回答へのお礼

実は福祉の方なので市町村の決められた上限いっぱいで家賃値上げは出来ないのです。

お礼日時：2022/07/17 15:58

No.3 回答者： mukaiyamo 回答日時： 2022/07/17 15:45

具体的にどんな修繕を要求しているのですか。

天井から雨漏りするとか、床板がふわふわで今にも踏み抜きそうとかなら、家賃の高い安いは関係なく家主の責で修繕しないといけません。

生活に支障はないけど壁が古くさいのでクロスを張り替えてほしいとかなら、店子の好き勝手にさせておけばよいです。

この回答へのお礼

住むのに支障がある修繕は貸主
それ以外は借主なんですね

お礼日時：2022/07/17 15:48

No.2 回答者： amabie21 回答日時： 2022/07/17 15:39

四の五の言うなら退去して、

そう言い放てば結構ですわ。
日常生活に致命的な支障を来す不具合で
ない限り、貸主には何の責務もありませんわ。
ホントですわ!!

この回答へのお礼

そうなんですか、もう何十万も出してあれこれ言われるたびに直して
しまいました。涙

お礼日時：2022/07/17 15:46

No.1 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2022/07/17 15:36

現状で貸してる場合、維持管理は借主です。

この回答へのお礼

契約書に現状貸しという文言がないとダメなのですか？

お礼日時：2022/07/17 15:44