バブルの絶頂期からマンション投資を始めました。最初は業者の言うままに新築を購入して返済がかなり苦しい時期もありました。最近やっと余裕が生まれてきたので余裕資金で買い増ししています。一年前には中古のワンルームを2つ自己資金で買いました。ネット14%で回っていますのでまずまずです。過去のローンの繰り上げ返済も行いながらキャッシュフローを高める努力をしています。最近は利回りが低下した物しかでてきません。皆様の地方ではどうでしょうか?同様の投資をされている方がおられましたらご意見をお願いします。

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A 回答 (3件)

東京でぼちぼち中古マンション投資をやっています。

表面利回りなら、ネットでも11%超というところで、まずまずです。2-3年前と比べると、確かに表に出る美味しい物件情報の出回りは皆無になりましたね。その上、一般への不動産投資ブームに合わせて、不動産投資コンサルティング系や投資物件紹介情報やらが、雨後の筍のように出てきてますし。その中で東京で美味しい物件を手に入れるのは、容易くないです。しかし、私は知っている土地しか興味がないので、地方はどんなに美味しいと聞いても食指が動きません。自分でよく知っている地域の中でも、どうせ総合的に美味しい物件は限られているので、付き合いのある不動産屋には、先に物件名を指名しておいて、更に条件を精査して買っています。
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>地震で管理できない


自信で管理できない
の間違いでした。

よけ名ことですが、今はアパートの地震災害でも100%でるものもあります。

私の住まいは北の方です。(規約に引っかからない程度に書いて置きます。)

私もあと5年でアパートは持つ計画でおります。
父親が2件、叔母の所でも2件アパートを持っているので、以前から研究中です。老後は楽に暮らしたいと考えていますので、今は不動産投資が無難と考えます。将来は少子化で、供給過剰のリスクもありますので、ある程度のところまでいったら資産の分散も必用と考えます。

下の方は古い住宅を購入し、ご自身で手を加え付加価値を高めているようです。

参考URL:http://myhome2.fc2web.com/home1.html
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この回答へのお礼

「よけ名こと」??? よけいなことでしょうか?
損害保険の特約条項の件だと理解しましたが・・。
既に身内の方がアパート経営なさっているのですね。
メリット、デメリットをよく理解しておられることと思います。
私も早くキャッシュフローを今のサラリーより多くしてリタイア人生を送りたく考えています。目標はあと5年です。
リタイア後は生活費の安い外国での生活を中心にしてできるだけ多くの国々を歩いて見るのが夢です。
お互い頑張りましょう。
お返事ありがとうございました。

お礼日時:2005/04/03 20:28

どちらにお住まいか不明ですが、


個人的には投機的にならないよう、
地方での運用を提案しています。
1.バブルの影響が少ない
2.物件自体が安いので分散しやすい
などのメリットがあり、
反面、地震で管理できない場合は管理手数料が必用になる場合もあります。

下のページには首都圏から地方まででているので参考にして下さい。

参考URL:http://www.rals.net/yokohama/
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この回答へのお礼

住いは京都市内です。購入のワンルームは実家に程近い中国地方の県庁所在地です。地方物件の利回りの高さは承知しています。人気のある中央の物件は人気料を含む価格となっているのでうまみが少ないです。多くの失敗から投資とは人気料を含まない物(裸値)を買うものだと悟りました。そちらのお住いはどちらでしょうか?市場で流通している物件の利回りの推移情報をご存知でしたら教えていただけませんでしょうか。「地震で管理できない」???(自分)自身のことでしょうか?最近の購入物件は目の届く範囲でしか対象としていませんので大丈夫です。万一入居者が延滞でもしようなら即日訪問督促をかけるつもりです。それと長い投資経験から言えることはむこうから買え買えと言ってくる物件はこちらが不利になるものが多いということ。本当に優良な情報はコストをかけて人に教えるものではないものと思っています。最近は親しい不動産屋を作り自腹で接待していいものがあったら教えてくれと恩を売っておいても、なかなか良い物とめぐり合えせん。回答ありがとうございました。

お礼日時:2005/04/03 19:23

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Q売れない新築マンション大幅値下げ後の購入リスク。

売れない新築マンションがあります。
首都圏の、とある場所に4棟あります。

それぞれ違う売主、建築施工会社です。
4棟とも、築2年~3年で、約70パーセントくらいしか売れていない様子です。

それぞれ、しっかりした造りのマンションで、全て内覧に伺いました。
新築マンションですが、完成から2~3年経過しているので、ところどころのデザインが古く感じられました。(お風呂場・キッチン・洗面場)

そのうちの1つのマンションはゴージャスな造りで、上の階は見晴らしもいいです。
でも、売れてないんです。
1階部分はお庭と駐車場が付いています。1階は1つも売れていません。
売れてないのに、値下げはしない様子でした。

他のマンション2棟は値下げしています。
約1,000万円値引きです。

最近チラシが入って来ましたが、ある部屋は当初の価格より、2000万円値下げだそうです。
マイホーム購入を検討しているので正直グラッときてしまいました。

でも、このマンションを購入して、全体の入居者戸数の70パーセントにも
満たなかった場合どのようなリスクが発生するのでしょうか?

近所の不動産業者にチラッと聞いたら、何十年後か修繕積み立て金が、1人頭ドバッと来るのが
恐ろしいと言ってました。

そして、このまま売れない状態が続いたら、何年後くらいにどのくらい値下げると思いますか?
今までの経過を見てきて一生売れそうもないのですが、(余計なお世話!)
一生売れない新築マンションって存在するのでしょうか?
いつから中古扱いになるんでしょうか?

価格次第で購入検討範囲になりそうなマンションだったので、気になりました。

売れない新築マンションがあります。
首都圏の、とある場所に4棟あります。

それぞれ違う売主、建築施工会社です。
4棟とも、築2年~3年で、約70パーセントくらいしか売れていない様子です。

それぞれ、しっかりした造りのマンションで、全て内覧に伺いました。
新築マンションですが、完成から2~3年経過しているので、ところどころのデザインが古く感じられました。(お風呂場・キッチン・洗面場)

そのうちの1つのマンションはゴージャスな造りで、上の階は見晴らしもいいです。
でも、売れてないん...続きを読む

Aベストアンサー

宅建業者です。

売れないマンションの管理費は売主が支払うのが当然ですが、これを支払わないと決めている売主もいます。売主が主導で管理会社を決めていて、管理規約では売主は支払わないと決めてしまうんですね。
こういう場合は、住人全員で管理規約を変えればいいのですが、中には非協力的な人もいて、かつ売主は当然反対しますので、議決権の各4分の3以上を得られずに変えられないと言う事もありますね。酷い物です。
売れない物件ほどそうなるので、大規模修繕時は通常の2倍以上の費用を徴収しなければならない事もありますし、売れない部屋を保有する売主は、やがて資金ショートが起きて、どうあがいても徴収出来なくなる危険もあります。

普通は最大1年をめどに売り切りたいので1年くらいで再度下がるでしょう。1年を過ぎると中古扱いになりますので、品確法にも該当しなくなり、相当安くしないと売れなくなります。

Q余裕資金は、繰上返済が得?or資産運用が得?

現在300万の余裕資金があります。
すぐにでも住宅ローンの繰上返済にあてるべきか、現在行っている資産運用にあてるべきかで悩んでいます。
ここで質問ですが、各条件を次のように仮定すると、どちらが有利になるのでしょうか?

住宅ローンの条件
 ・残高2300万円、借入期間23年、全期間の金利2%(と仮定)
資産運用の条件
 ・将来の運用利益4%(で保障されていると仮定)

単純に考えると、運用での利益は年12万円(300×0.04)で、一見「お得」のように思えます。
しかし住宅ローンは、300万円分の「マイナス複利」を考慮しないといけないと思います。
これらの損得が私には理解できません。
どなたかアドバイスをお願いいたします。

Aベストアンサー

僕なら、迷わず、繰上げ返済しますね。
ローンの金利2%は見せかけだけのまやかしですね。
利子の先払いをさせ、借金本体は後半返済期間に後ろ送りにしてその長期金利を取り立てます。元本均等返済なら着実に毎月の返済額が減っていきますが、現実のローンは、毎月の返済は一定で低額に抑えていかにも返済しやすいように見せかけているだけです。返済期間前半では、元本はほとんど減りませんので、その分、利子を沢山払わされている計算になります。おそらく金利は実質上、倍以上になっていると思います。返済完了直前ではローン残高に対する金利2%になると思います。

住宅ローンの金利は低くても、23年間の金利を先払いに近く、返済完了の10年位前から徐々に元本返済が増えていきます。つまり2300万の借金を平均20年前後2%利率で借りたと仮定してその利子をほとんど最初の15年位で払っている計算になります。最初の10年で800万支払ったとしてもそのうち元本返済には100万円分位かそれ以下しか返済されていないはずです。
つまり10年後でも借金残高は2300-100=2200万となっています。
返済内訳を見ていただけば分かると思いますが、金利分(利息分)がほとんどで、元本残高(ローン残高)はほとんど減っていないと思います。毎月10万円返済しても、元本返済には1万円も回っていないでしょうね。
(銀行からの返済明細票で確認ください)
つまり23年間、金利2%で借りるということです。素人考えでは11.5年目にはローン残高が半分になっていると思いがちですが、実際は75%以上残高が残っていたりするかと思います。

300万の繰上げ返済でおそらく8年位は返済期間が短縮されるでしょう。そうすると2300万*(2/100)*8=368万位の利子分の支払いが無くなると同時に、ローン残高も減りますので、毎月の返済額も減少します。その分を余裕資金にすれば、おそらく10年目にはローンの完済が出来るでしょう。このことは10年目~23年目の10年間の利子(2%で23年間借りる利子の13年間分です。)が節約できることを意味します。

万が一15年目に事故等で支払いが滞ってもローンの7割以上が残るため差し押さえ競売にかけられて処分されても、償却できず借金が残るだけでしょう。
元気な支払い能力のあるうちに繰り上げ返済して完済しておくべきです。
住宅ローン減税の適用期間の恩恵が少なくなった出来るだけ早い時期から繰り上げ返済されるといいですね。

ローン返済方式を「元利均等返済」方式で2000万、金利2%、ボーナス返済なし、で計算した例が見つかりましたので、参考まで抜粋を書くと
------------住宅ローンFP(専門家)の試算
 金利2%の場合
 毎月返済額:101,177円
 元金返済分:67,843円
 利息返済分:33,333円(毎月返済額の約32.9%)
------------
元利(利子分)を毎月均等返済でも毎月返済額の1/3が利子ですね。
これが借金返済額の半分が利子ということで、金利2%から言えば50%の金利とも思える利息ですね。この利息は元本の返済額に対応するものではなく、絶えず2000万という借金に対する利息を毎月均等に支払わせているということです。
繰り上げ返済により、一気に返済リストのたとえば10年後に飛びますので、元本も減少した所から、の新返済リストに移行します。さらに翌年、また繰上げ返済をすれば、さらに返済リスト上でたとえば18年後に飛べます。そうずると毎月の返済の中の元本比率がかなり増え、利息分割合が相当減少します。返済額自体、ローン残高が減っているため減少します。
これを繰り返せは10年も経たない内(おそらく5年位で)に完済できるでしょう。
僕の場合も質問者さん以上のローン残高の多く、金利も数倍でしたが、ローン減税の恩恵がなくなった直後から、節約と副業で、150万~250万ためては繰上げ返済することを繰り返した結果、繰り上げ返済開始から5年位でローンを完済しました。少なくても子供の大学進学資金が必要になる前にローンは返済しておきたいですね。

なお、計算は大雑把な数値です。

僕なら、迷わず、繰上げ返済しますね。
ローンの金利2%は見せかけだけのまやかしですね。
利子の先払いをさせ、借金本体は後半返済期間に後ろ送りにしてその長期金利を取り立てます。元本均等返済なら着実に毎月の返済額が減っていきますが、現実のローンは、毎月の返済は一定で低額に抑えていかにも返済しやすいように見せかけているだけです。返済期間前半では、元本はほとんど減りませんので、その分、利子を沢山払わされている計算になります。おそらく金利は実質上、倍以上になっていると思います。返済完...続きを読む

Q鉄筋マンションの1階について

新築の賃貸マンションへの引越しを考えてます。(札幌です)
1階と4階が空いてまして、値段の差はひとつき6千円です。(家賃+管理費)

・1階と4階だと、寒さはかなり違うのでしょうか?
・1階は、結露もひどいのでしょうか?
・防犯上、1階はやめたほうがよいでしょうか?
(オートロックはあります)

以上、3点よろしくお願いします。

Aベストアンサー

・1階と4階だと、寒さはかなり違うのでしょうか?

違うと思います。
1階は寒いです。これは下の階がなく、地面からの冷気が来るからで、結構底冷えします。
下の階があると下の階の暖房した熱が上昇して床を暖めてくれるので、かなり違います。
同じ建物内でも、下の階が空き家だったり、駐車場だったりすると1階でなくても他の部屋より寒いです。


・1階は、結露もひどいのでしょうか?

室内温度・湿度と外気温の関係で変わります。
部屋の使用状況により湿度・室内音はかなり変わりますので、一概にはいえないと思います。


・防犯上、1階はやめたほうがよいでしょうか?

最近はベランダからの侵入があるので、上の階でも安全ではないようです。
逆に安心感から窓を開けておいて、侵入されるケースもよくあるようです。

ただし、1階は外部からの視線が気になることは、あります。

Q不動産投資の利回り計算の方法

ときどき広告で、不動産投資の利回り計算で5%の利回りとか、10%とか書いてあって、低金利時代の今、このような高い利回りは魅力的に見えます。

ところで、ここで書いてある利回りというのは、単純に(年間の賃料収入÷不動産価格)で計算されているのでしょうか?

とすると、建物の修繕費・管理費や固定資産税などの諸経費は、ここから差し引いて、実際の手取りはもっと少なくなるということなのでしょうか?

不動産投資の全くの素人で、基本的な質問ですが、よろしくご教示お願いします。

Aベストアンサー

 通常、広告などに書かれている利益率というのは、
 予想最大賃料収入/不動産本体代金 を表しています。

 よって、おそらくは貴方が予想している範囲のうちもっとも庶民にとって不利なもの、であると考えてほぼ間違いありません。 なにしろ賃料は最大、維持費も償却も無視、不動産取得時の諸経費も無視というのも多いですからね。

 いうまでもなくこんな数字は全くの虚飾であって、まともな会計をするところであれば鼻にもかけない見かけのものですが、だからこそ甘いセールストークとして使われるわけです。

 まあしかし、この虚飾の利益率こそが、賃貸マンションなどにおける標準的なものになっているのは現実として事実なので、ちゃんとわかっている人でもあえて「利益率10%だから維持費が3%償却が5%でだいたい純利益2%ですね」などと換算理解した上で用語を使用していることも多いです。

 ですから必ずしも、虚飾的用語を使う=悪徳というわけではなく、ちゃんとその内容を説明できるかどうか?で判断すればよいと思います。

 なおいうまでもないことですが、中にはきちんと分解した純利益率などを使う業者や人もいて、上記の想定は絶対のものではありません。 あくまで計算式などをヨーク読んで理解した上で判断してくださいね。

 通常、広告などに書かれている利益率というのは、
 予想最大賃料収入/不動産本体代金 を表しています。

 よって、おそらくは貴方が予想している範囲のうちもっとも庶民にとって不利なもの、であると考えてほぼ間違いありません。 なにしろ賃料は最大、維持費も償却も無視、不動産取得時の諸経費も無視というのも多いですからね。

 いうまでもなくこんな数字は全くの虚飾であって、まともな会計をするところであれば鼻にもかけない見かけのものですが、だからこそ甘いセールストークとして使われる...続きを読む

Q引越しマンション1階どこがいいか?

一人暮らし、または1階にお住みになったかたアドバイスください。
二階予定だったのですが、とろとろしている間に無くなりました。
4階建ての3部屋ずつ(4階×3部屋)なのですが、1階以外埋まってしまい残された選択肢は1階しかありません。
ねらってるマンションの外図はこれです。
http://www.o-g-i.com/bukken/a014.htm
このマンションの1階は全て空いているらしいのですが、中はいいので、外からしたらどの部屋がいいでしょうか??よければ個人の見解でいいので気軽に良いと思う順に教えてください。
1階の手前か中を今狙っていますが、中は左右から響く、手前は横に人が通るなどなど、迷っています。お願いします。

Aベストアンサー

間取り的には真ん中が良いですね。
玄関から台所とか丸見えにならないので。
あとこの部屋は、隣の家のお風呂場が部屋に接していなくて良いと思います。(間取り3つが実際のと同じ並びであればですけど。)

なので1番は真ん中の部屋。
次は奥、手前は一番避けたいです。だって隣にお店があるようなので。(騒音が心配。)

Q不動産投資の利回り

基本的なことで申し訳ありませんが、利回りというのが今一つ解りません。
年○%の利回りと言われますが、その計算方法を教えて下さい。
例えば、銀行から2000万円借りてワンルームMを購入、家賃8万円の場合
(返済期間や金額も関係するのでしょうか。?)
利回り=?

Aベストアンサー

利回り表示に粗利益に対するものと実質的なものの二つのパターンが使用されているようです。

この場合の粗利益利回り=8×12ヶ月÷マンション購入価格

実質的利回りは
8万円×12ヶ月から銀行からの借入金利を引き、税金の効果を考慮(加算)して利回りを計算しているようです。

Qマンション1階に住んでいる方

引越しを予定しています。マンションは気にいっているのですが、広い部屋の空き部屋は1階になります。畳3畳狭い部屋ですと3階になりますが、低層地区なので、景色がよいです。。広さは1階で高さは3階を希望しているので、契約に悩みます。特に生まれてから今まで1階に住んだことがないので、1階のことがわかりません。1階の良さをお知りの方、部屋の広さをとるか上の階をとるか今までこちらを悩んで選んだことのある方アドバイスよろしくお願い致します。

Aベストアンサー

●ご家族は…
単身でしょうか?もし小さなお子さんがいらっしゃれば
飛び跳ねたりしても下の階に迷惑が掛からない1階が良い
と思います。

●防犯面
1階の方が注意が必要です。防犯グッズを使用するなどの
工夫が必要かもしれません。低層地域のようですから
3階建?だとすると3階にされた場合、屋上から降りてくる
泥棒もいるのでご注意下さい。

●エレベーターの有無
単身者ならそれ程影響が無いと思いますが、ベビーカーを
使用される方(もしくは予定のある方)は1階の方が良いと
覆います。

●その他
賃料はおそらく上階が少し高いのでは?
1階の方が湿気を感じやすいです。上階の方が陽当り・眺望が
良いです。

●結論
ご家族構成にもよりますが、私が単身者なら迷わず3階です。
小さな子供がいたら1階にすると思います。
以上、参考にして下さい。

Qワンルームマンション投資

主人が2年前から、私に内緒で35年ローンを組んでマンション投資をしていました。自宅の住宅ローンもまだ30年残っているのに最初は、離婚と思いましたが。。。今は、何とか落ち着いています。
このマンションを今売るべきか?。。。このまま持ち続けて行くべきか?。。。何年かして手放すべきか?。。。どうしたら良いのでしょうか?
今現在の毎月の手出しは、2万7千円程度です。
一番良い方法を教えて下さい

Aベストアンサー

失礼ですがご主人の年収はどのくらいでしょうか?
不動産の場合、購入後数年(原価償却の仕方で変わりますが)は
給与収入と、不動産収支(赤字)を相殺して
税金の還付が受けられます。
課税所得が900万以上であれば、所得税+住民税で43%になりますので
不動産収支の赤字が、本業と損益通算出来るメリットは大きいです。
(課税所得330万以上で30%)
白色申告の場合、領収書の添付義務も不要です(保管義務はあります)。100万円の不動産損で実質43万円の節税効果です。
もちろん、原価償却は通常付属施設部分が定率で、購入後数年で
大きく減りますので注意が必要ですが・・・
しかし上記を考慮しても
現状月2万7千円の手出しはちょっと厳しいですね
課税所得が1800万以上であれば、50%節税ですが
それだけ収入があれば、離婚は考えませんね

Qマンションの1階に住むメリットとデメリットを教えてください

マンションの1階に住むメリットとデメリットを教えてください。
現在、マンションの購入を悩んでいます。

(1)92平米/4LDKの1階
(2)87平米/3LDKの4F(最上階)

値段は、(1)(4LDK)の方が260万安いです。間取りは、断然(1)が気に入っています。家族構成は夫婦+1歳4ヶ月の子供の3人家族です。

アドバイス含めよろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

Reffyです。湿気とカビのことですが、もしお考えのマンションが敷地を広く採ったものではなく、ある程度きちきちのなかにある、もしくはわずかの庭のようなもののみで隣に塀があるような場合には低層階には湿気とカビの問題もでてくるかと思います。ただしこれはあくまでも工事業者がどの程度きちんとやったかにもよります。
うちは8F3F3Fの三棟構成ですが、敷地がかなりあって隣の棟とは叫んでも声が届かないくらいあります。なので1Fでもあまり湿気の問題は起きていません。
逆に知人の所では隣り合う敷地に新しくマンションができてしまい、3F在住にもかかわらずその年の梅雨以降から一気にカビが生えたと聞きました。
あとのメンテナンス次第でしょうと思います。空気を入れ換えをこまめにする、とか仕上がって引き渡しまでの期間がみじかければエアコンを先に設置して1週間でも空回し時間を取ってから引越、家具運びを考えるとか。
1Fは不人気のようですが、周囲の環境次第では居心地いいですよ。敷地内緑が自分の目の前ですから。
広いのに安いのはお買い得。5m2は使おうと思ったら子供部屋一部屋分になります。長く住むなら広いほうがいいと思う…、その金額で学資保険に入るとかできそう。
すぐに転勤などで転売の必要がありそうなら……上かなぁ。でも一度住んでしまったら中古物件は値下がりが普通ですから、あとは考えていらっしゃる場所が他にも需要の多いエリアか、売ろうとしても苦労するかもしれないエリアか、にもよると思います。

Reffyです。湿気とカビのことですが、もしお考えのマンションが敷地を広く採ったものではなく、ある程度きちきちのなかにある、もしくはわずかの庭のようなもののみで隣に塀があるような場合には低層階には湿気とカビの問題もでてくるかと思います。ただしこれはあくまでも工事業者がどの程度きちんとやったかにもよります。
うちは8F3F3Fの三棟構成ですが、敷地がかなりあって隣の棟とは叫んでも声が届かないくらいあります。なので1Fでもあまり湿気の問題は起きていません。
逆に知人の所では隣り合う敷地...続きを読む

Q余裕資金の運用方法

月50000-100000程度の余裕資金があります。
何かよい運用方法は無いでしょうか。

Aベストアンサー

・リスクを取るのがイヤなら、定期預金又は個人向け国債。

・リスクを取れるなら、
1)投資信託の定額購入(インデックス・ファンド)。
2)株式累積投資(通称るいとう)。
3)10万円以内の株を買う。
4)外貨で運用。
5)以上の組み合わせ。


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