一般に、家屋がついている建物付きの土地のような競売物件には、本サイトでも指摘されているように、占有のような問題があるため余分なお金がかかったり、素人には手を出すには危なかたっりすることがあるようですが、国有財産の土地のみの一般競争入札の物件は、占有などの問題はなく、町の不動産業者から買うようにクリーンな物件のように私は思うのですが、土地のみでも競売では、注意する物件あるいは留意点はあるのですか。
 すみませんが、競売物件でよさそうな場所に出る予定になっているものを見つけましたので出来れば、素人なもんで安全な取引をしたいためお教えください。
 また、競売物件で出ているものでも、家を建てられない調整区域のものもあるのですか(用途が宅地になっていても)。あわせてお教えください。

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A 回答 (3件)

不動産競売は、裁判所の民事執行法による換価処分や国による国有財産法、国税徴収法によるものなどあります。

ですから、いずれにしても、どの法律に基づく競売であるか把握することで、それによって売り主の責任や買い受けた者の責任が変わってきます。
町の不動産屋から買う場合は「重要事項説明書」がありますし裁判所では「物件明細書」が同様な書類です。国でも同様な書類があります。それらをよく検討し、その内容に従って判断されてはいかがでしよう。それらの書類は安全な取引をするため最低事項を示すものですから、少なくとも、その内容が把握できなければなりません。
なお、どの法律に基づく競売であっても、競売物件に制限はありません。従って、家が建てられない物件もありますし、取り壊す運命にある建物さえ競売になります。

この回答への補足

有難うございます。上記のことはよくわかりました。
そこで、もう一つの疑問なんですが、
建物付き土地には、占有という問題がありますが、
土地のみの場合は、物件詳細書が作られてから、掘建て小屋のようなものを建てて占有するなどの悪質な手以外は、問題等トラブルはないと考えていいのでしょうか?
この点が一番気に掛けていることです。
よろしくお願いします。

補足日時:2001/09/07 14:16
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>土地のみの場合は、物件詳細書が作られてから、掘建て小屋のようなものを建てて占有するなどの悪質な手以外は、問題等トラブルはないと考えていいのでしょうか?


この点が一番気に掛けていることです。

土地だけとは限りませんが不動産競売を買う場合、気をつけなければならない点は大別して2つあると思います。1つは現況がどうなっているか、2つ目は、その不動産に法律的な規制はどのようになっているか、です。前者は自分自身の目で確かめて下さい。問題は後者、つまり目で見ただけではわからない部分です。この解決策も大別して2つあると思います。1つは不動産登記簿上で登記されているもの、と、そうでないものに分けられると思います。これらのことを説明すると本何冊にもなりますから省略しますが、実は、それほど煩雑で2つとない不動産のことですから専門に携わる者に資格を与え、その者が居なければ業とすることを禁止しています。それが宅地建物取引業者です。
質問に戻させていただきますが、そのようなわけで、必ず外見がいいからと云って他に問題がないとは限りませんので不安なら専門業者に任された方がよいと思います。その業者は一応国が保証している(広義ですが)と考えて結構です。
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自分でも競売に参加しておりますが裁判所に行きますと三点セットになった資料で物件や占有者の供述書や鑑定評価などがあります。

記載されている内容は非常に細かく、問題点や瑕疵などがある場合はそれを説明しています。
その資料にもれている問題は原則としてないぐらいの精度となっていますので一回実物をご覧になってください。
土地で問題となるのは
・接道(土地が2m以上でないと建築不可)
・上下水道、ガスの配管(ない場合や他人地を通っている)
・計画道路(将来、道路予定で収用される)
・がけ、傾斜地(擁壁工事で多額に費用がかかる)
などがありますが先ほどの資料に調査されているはずです。
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 市街化調整区域に建てられるケースの主なものに、都市計画法に基づく既存宅地確認という制度がありましたが、現在はこれが廃止されており、調整区域に建ぺい率や容積率の規制数値を記載するのは、気をつけなければなりません。
 東京都の場合ですと、旧既存宅地の建ぺい率・容積率制限は、その近くの最低ラインで40/80などの数値が使われましたが、埼玉県の場合には、同様に60/200となったりと地域差があったのですが、建ぺい率40ということは、その名残を臭わせる数値のように思います。
 既存宅地制度の廃止直前に駆け込み申請した場合、猶予期間が5年ありますので、そのことか、または、市街化調整区域内でも開発許可や、その他例外的な方法により再建築可能な物件である可能性もありますが、必ずしもその表記が正確とは限りませんので、注意してください。
 本件の場合、近傍地の1低などの住居系市街化区域内土地の、他の競売物件価格との比較によっても推測ができるものと思いますが、これも確実とはいえませんので、具体的には、入札前に、都道府県や市区町村の開発指導・建築指導部門に行政指導を仰ぐことをお勧めします。

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