東京都内で、ビル経営をしている者です。
通常、1部屋に対して、1テナントと契約し
賃貸借契約も1契約と言うのが常識とされています。
しかし、1つの部屋内を複数(例えば30cm四方で20区画とか)に区切り、複数のテナントを相手に、複数の賃貸借契約を取り交わす(契約希望者が居ると仮定して)事は可能でしょうか?
それとも、賃貸借契約が成立する為の条件(例えば、共有スペースと契約者占有スペースとの間に1つ以上の扉が無くてはいけないとか)が存在するのでしょうか?是非教えてください!お願いします。

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A 回答 (2件)

どういう背景と事情があるのかしりませんが


>今回の場合“賃貸借契約”その物さえ、成立させることが出来れば、目的は達成なので

賃貸借は民法ですから、契約者双方(今回は複数と貴兄)が合意していれば、いかなる契約も
可能です。ただ疑義を唱えられたときに対応するというケースと、架空の契約は税務やその他で
問題出ても私はしりませんよ。

問題はどういう契約をするかですよね。
一番簡単なのは、複数に連名で貸す。これなら区画はいりませんね。
複数の人が連名で合意すればの話。
あと、小区画に区分して貸す場合、区画を明確にしないと、税務上の問題がでてきます。
要するに、親子会社の寄付行為や利益操作などに関係していないかとか、課税回避目的
でないかとか。
本来実態上専用使用できるかどうかは、税務署はうるさいですよ。実際にそういう問題で
苦労した経験もあります。
>共有スペースと契約者占有スペースとの間に1つ以上の扉が無くてはいけないとか)
>が存在するのでしょう

国税の通達か指導レベルあるいは内規ではあると思いますよ。あくまで税務です。
借家法や民法では、契約者同士が納得していればそれは自由ですけど・・目的が
何かは問われますよ。
それ言わないで答えろというのは、ちょっと無理がありますね。
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ご存知かもしれませんが、サービスオフィスという業態があって、


有名なのはサーブ・コープがあります。
また、単にSOHOなど家具ビルトインでホテル形式で貸している
ビューロ■■などもあります。
サーブ・コープさんは、ビルの一角を60テナントなどに又貸しするビジネスです。
ベンチャーなどの出先のオフィスとして時間貸しや区画をシェアする形で
契約しています。
そういう第三者をかましたほうが管理が楽です。
そのほかにスモールオフィスは、東横インさんが、恵比寿で1坪オフィスみたいな
もの(見た目は大学の研究室の集合体みたいにガラスブースがいっぱい。
テレクラの大型版(失礼)のイメージで運営されています。
造作はかかりますが、坪あたり家賃は高くとれますよね。
あとは、ブースをたくさんつくって、時間貸し、週貸し、などでシェアードオフィス
や、ホテリング(フリーアドレスの社外版 予約を入れて場所を借りる)運営をする
などいろいろ事例はあります。
>例えば30cm四方で20区画とか)に区切り、複数のテナントを相手に、
>複数の賃貸借契約を取り交わす(契約希望者が居ると仮定して)事は可能でしょうか

これはもめるもとですからやめたほうがいいです。
実際に専用部分を契約書で明記しなくてはいけないわけで、30センチ角では
実行上使えませんし、毀損事故や火災などの事故でも責任追及できないです。
借家権の共有ということで、共同で借りる手もありますが、債権回収上連帯債務に
なるのでいやがるでしょうね。
一旦運営会社に賃貸して、運営会社が時間貸しやシェアドオフィスをやる形にすれば
税務処理もすっきりします。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
今回の場合“賃貸借契約”その物さえ、成立させることが出来れば、目的は達成なので
実際には、個々のブースに対してテナントが立ち入る事はありません。
あくまで、法的に“賃貸借契約”を成立させることが出来るか否かを、お聞きしたいと思います。
よろしくお願いいたします。

補足日時:2005/04/04 10:05
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今回ご質問したい内容は、今度私と兄と母は今の家から出て行くこととなり、それで引越し先のマンションを先日決め、現在兄が契約者ということで申し込みをしております。(ちなみに私も母も働いておらず収入がないため契約者となれません。)

保証人は親戚の人になってもらう予定で、この契約自体にはなんら問題はないと思います。(ちなみに兄は自動車販売会社に勤めております。)

ただ、兄はそのマンションに住まず別によそで1ルームを借りて一人暮らしをするといっています。

それも現在のマンション契約と同時進行で行なっております。

私が心配しているのは、同じ人物が2つの物件を借りられるのか?ということです。まだ管理会社の審査はされていないので、もし契約者がもう一つ借りる事を知って、こっちのマンション契約の審査が通らないことになれば大変です。

兄に契約をずらすよう言っても全く聞く耳もちません。

もしこの辺りのことに詳しい方、ご教授願います。
どうぞよろしくお願い致します。

Aベストアンサー

私も以前、引越しの仮住まいで2部屋を、私名義で借りた事があります。

何も問題はありませんでしたよ~♪
契約者と使用者が別なのはよくある話ですし、何も心配は無いですよ。

恒久的にお兄さんが家賃を支払う事になるのでしょうから、お互いの連絡は密になるようにした方が良いと思います。
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Q個人で複数の賃貸契約をする場合

現在家族で私名義の賃貸マンションに住んでいますが、私用に別の住まいが必要になりそうなので新たに賃貸契約したいと思いましたが幾つか疑問が生じましたので質問させていただきました。

(1)契約主(住む本人)が新たに賃貸する場所へ住所変更しない前提でも契約させてくれるものなのか?


(2)住所変更しなくても契約できるものと過程して
新たに契約する場所にも住民税はかかってしまうのか?(この場合二カ所分の請求がきてしまうのか?)


詳しい方みえましたらよろしくお願いします。

Aベストアンサー

 大家しています。

1)住所変更しない前提でも契約させてくれるものなのか?

  契約相手(=居住者さん)の住民票がどこにあるかなど知りません。『住所変更しない』なんて言う必要もないでしょう。

 ただ、暴力団関係の取締りが強化されたり、犯罪に使われた場合に大家の責任が問われる判決も確か出たと記憶にありますので、その辺を厳しく対応する大家や管理会社があるかもしれません。

2) 新たに契約する場所にも住民税はかかってしまうのか?

 誰が住んでいて、住民税の申告がどうなっているかなんて、あの怠慢で穀潰しの巣窟みたいな役所が汗水垂らして調べることなんてしないでしょう。

 ちなみに私のところですと、税務申告の際には各『契約書』のコピーは添付しているよう(会計士任せですみません)ですから、税務署は調べようと思えば資料はあります。したがって市区町村も可能なはずです。ただ、そこまでやらないのが、哀しいかな(幸い?)他人の収入を増やすために(=税収を上げるために)そこまでやらないってのがこの国の公務員の共通の“掟”らしいです。

Q賃貸で複数の物件に仮申込みをするのはダメですか?

賃貸で複数の物件に仮申込みをするのはダメですか?
現在引越し先を探していて、気になる物件を2つ見つけました。不動産会社は別です。

両方とも退去予定の物件で、すぐに内覧は無理だったのですが、
「退去後に一番手で内覧をするためには仮申込みをして物件をおさえておいた方が良いですよ。内覧後にキャンセルできるので大丈夫です」
とそれぞれの不動産会社に言われたので、とりあえず申込書を送りました。

しかし2つの物件の管理会社が同じところだったみたいで、後日両方の不動産会社から
「別のところにも申込みしてますね。こういうことをされると困ります」
と、どちらかに決めるように電話がかかってきました。

賃貸で複数の物件に仮申込みをするのはルール違反なのでしょうか?教えてください。

Aベストアンサー

 大家しています。

 『申し込み』ったってどこの大家も管理会社もそれで募集を停止するほど信じてはいません。ルールなんて有って無きが如しの市場ですし、自分の利益のためなら罰則のないルールなんて平気で破る時代です。

 借主が契約前なら、いかなる名目でいくらのお金を預けてあろうが、ノーペナルティーでキャンセル可能なで、“より良い部屋”を探すように、大家や管理会社のほうでも、契約前なら“より良い借り手”が現れればノーペナルティーでキャンセル可能です。
 この際、借主が大家や管理会社の時間的、経済的?損害なんて一顧だにしなくてよいように、大家や管理会社も借主の『退去届けを出した』とか、『引越しの準備をしてしまった』なんて泣き言には一顧だにする必要はありません。

 このような状態になってしまうのは、鶏が先か卵が先かわかりませんが、大家の立場から見れば質問者様のように気軽に?申し込んで後でキャンセルという方が余りに多いので大家や管理会社が『自己防衛』する結果でしょう。

 質問者様の場合、今回は『2つの物件の管理会社が同じところだった』という不運だけです。多分その管理会社は質問者様が一つに絞っても『他所も申し込んでいるだろう』と当然考えるでしょう。審査に通るのはかなり厳しいかもしれません。もっと確実な借主と契約を進めるのは当然の行動でしょう。

 確かに『複数の物件に仮申込みをするのはルール違反』ですが、そんなルールなんて“糞食らえ!”って借主が多いです。何の罰則もありません。どうぞいくつでも申し込みされてください。

 ただし、契約直前に大家側から『契約はキャンセル』と言われても、『今の部屋は引越しの連絡もしてしまったし、住むところがない!』なんて泣き言を言わないように、退去届けは新しい部屋の契約が済んで鍵をもらってからの方が安全です。実際このサイトでもそういう大家が出てきているらしいですからお気を付け下さい。あとは大家や管理会社の倫理観?に頼るしかありません。

 大家しています。

 『申し込み』ったってどこの大家も管理会社もそれで募集を停止するほど信じてはいません。ルールなんて有って無きが如しの市場ですし、自分の利益のためなら罰則のないルールなんて平気で破る時代です。

 借主が契約前なら、いかなる名目でいくらのお金を預けてあろうが、ノーペナルティーでキャンセル可能なで、“より良い部屋”を探すように、大家や管理会社のほうでも、契約前なら“より良い借り手”が現れればノーペナルティーでキャンセル可能です。
 この際、借主が大家や管理会社の時...続きを読む

Q防火管理者と防災管理者の違いはなんでしょうか?

(1)防火管理者と防災管理者の違いはなんでしょうか?
(2)防災管理者の資格を取得した際には、「防火管理者・防災管理者」と2つ併記することは可能ですか?

Aベストアンサー

元々の資格としては、防火管理者が先にありました。
呼んで字のごと、(火災による被害の防止を図る為に存在します。
乙と丙の2種類あります。
受講により取得できます。受講条件はありません。

防災管理者は、それに加えて大規模地震やテロなど防災管理も行います。
大規模・高層の建築物において必要となります。
また、この場合は防災管理者は、防火管理者と兼任となります。
受講により取得できますが、受講条件があります。
甲種防火管理者を取れば満たせますので、さほど問題ないかと思います。

大きい建物は防災管理者兼防火管理者が必要となります。
普通の雑居ビルのような小規模であれば、防火管理者だけで問題ありません。

資格としては、別物なので2つ併記でいいと思います。
実務的には、防災管理者といえば、防火に関する知識を持っているのが前提です。
その為、防災管理者と名乗れば分かる人は分かります。

Q会社と個人との間で車輌賃貸契約

 保険料などが割安なため、個人(社長)名義で車を購入し、会社で業務に使用したいと考えております。
 会社はとても小さな会社です。(SOHOに近い有限会社)

 会社と社長の間で「車輌賃貸契約」を結び、会社から社長に対して賃貸料を払う形式にする必要があることは調べました。
 社長としても自動車を会社に貸して儲けるつもりはなく、車の購入費用(車両+諸費用)から個人で使用する分(7分の2)を除外して、法廷償却年数に準じた年数(6年)で割った金額を賃貸料にしたいと考えています。(7年目以降は賃貸料をゼロにする)

 この賃貸料は社長にとっては収入かもしれませんが、車の購入資金を手持ち資金から支払っており、賃貸料に「儲け」が含まれていないと感じます。

 このように事実上の儲けがない場合でも、所得として申告・納税する必要が生じてしまうのでしょうか。
 また、車検や自動車税など所有者に発生する費用については、どのように処理すべきでしょうか。


※平日(7分の5)は、車を業務外で使用することはありません。社長の奥さんなど家族が使うこともありません。

 保険料などが割安なため、個人(社長)名義で車を購入し、会社で業務に使用したいと考えております。
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Aベストアンサー

『昨夜まで考えていた方法』でよろしいかと思います。
そこまですると窮屈な気もしますが…。
少々私見を言いますと、
借入や資産購入でよくある諸事情に、法人では信用不足のため個人の名義を利用する、というケース。事業としての利用が明確であれば、否認されないはずです。
では、車の場合
1.その車を必要とする業務内容か否か
  →1台目の場合は問題にはなりにくい
2.通常より高額なものかどうか
  →自社や得意先の地位、業務内容によってはロールスロイスも可
3.個人的な使用目的かどうか
  →自宅の車庫に置いたままでは苦しい

などが通常ポイントになるでしょう。
5/7という考え方は誠実で良いのですが、過去の経験には「じゃあ、これも按分しないといけない!」などと指摘を受けて、やぶへびだったことも(苦笑)
理論値的な結果として、説得力はありますが、表面に出すことは避けたいところです。150万円の譲渡金額でも良いのですが、私なら次のように説明します。
「保険料を安くするため(またはローンが会社では通らないため)、個人で買って会社に転売した。分割で払うので弁済期間中は名義をそのままにしている。金利を取らないのは、たまに私的にも利用するから。しかし諸経費等も会社に負担させているので、分割返済が月3万円のところ、使用料として5千円を差し引いた額を返してもらっている。」
で、譲渡証書は210万円。5千円に関しての賃貸契約書などは作りません。
最初の3つのポイントをクリアしていれば、「ダメという法的根拠を言ってくれ!」とすごむでしょう。(笑)

『昨夜まで考えていた方法』でよろしいかと思います。
そこまですると窮屈な気もしますが…。
少々私見を言いますと、
借入や資産購入でよくある諸事情に、法人では信用不足のため個人の名義を利用する、というケース。事業としての利用が明確であれば、否認されないはずです。
では、車の場合
1.その車を必要とする業務内容か否か
  →1台目の場合は問題にはなりにくい
2.通常より高額なものかどうか
  →自社や得意先の地位、業務内容によってはロールスロイスも可
3.個人的な使用目的かどうか...続きを読む

Q事務所の家賃の消費税は課税か非課税か?

住宅の貸付(人の住居の用に供するもの)は非課税
という事ですが、人の住居の用に供しない事務所/
倉庫などの家賃は課税対象となるのでしょうか。
又、以下のものは非課税でしょうか?
・損害保険の受取入金
・国からの助成金
宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

アパート、マンションなどの居住用の建物の家賃については、消費税は非課税ですが、貸店舗・貸ビル・貸倉庫・貸工場などの非居住用の建物の家賃については消費税が課税されます。

損害保険の保険金については、被保険者への保険金の支払いは課税対象外取引ですから、消費税は課税されません。
ただし、保険会社から修理業者へ直接支払われる場合は、課税取引となります。

国からの助成金は、資産の譲渡等の対価に該当しないので、消費税は課税されません。

Q家賃の保証料の消費税について

こちらには税金に詳しい方が多く参加されているので教えてください。

賃貸住宅を契約する時に賃借人が保証人をたてる代わりに保証会社に「保証料」を支払えば、保証会社が家賃支払を保証してくれますが、この保証料は金融取引の際の保証のように「信用の保証としての役務の提供」として非課税取引になるのでしょうか?それとも、それには該当しないとして課税取引になるのでしょうか?

Aベストアンサー

あくまでも最終的には、税務署等にご確認される事を前提に、確かに金融取引ではありませんが、内容的に見て、賃借人が支払不能に陥った場合、保証会社が代わりに家賃分を賃貸人へ弁済するのであれば、まさしく「信用の保証としての役務の提供」に該当すると思われますので、やはり非課税となるのでは、と思います。

#1の方が掲げられている通達については、賃貸人に支払うべきものについての事ですので、ちょっと違うと思います。

Q協同組合に支払う会費&賦課金の税区分

当社は、同業者の販売目的の協同組合に参加していますが、会費のほかに売上高に比例した賦課金を徴収されています。会費は消費税の「対象外」としても賦課金は「課税」ではないかとも思うのですが、どなたか教えてください。

Aベストアンサー

協同組合などの賦課金に対する消費税の扱いについては、垣間ような通達が出ています。

消費税法基本通達
5-5-3
(会費、組合費等賦課金にかかる消費税)
同業者団体、組合等がその構成員から受ける会費、組合費等については、当該同業者団体、組合等がその構成員に対して行う役務の提供等との間に明白な対価関係があるかどうかによって資産の譲渡等の対価であるかどうかを判定するのであるが、その判定が困難なものについて、継続して、同業者団体、組合等が資産の譲渡等の対価に該当しないものとし、かつ、その会費等を支払う事業者側がその支払を課税仕入れに該当しないこととしている場合には、これを認める。

注1 同業者団体、組合等がその団体としての通常の業務運営のために経常的に要する費用をその構成員に分担させ、その団体の存立を図るというようないわゆる通常会費については、資産の譲渡等の対価に該当しないものとして取り扱って差し支えない。

注2 名目が会費等とされている場合であっても、それが実質的に出版物の購読料、映画・演劇等の入場料、職員研修の受講料又は施設の利用料等と認められるときは、その会費等は、資産の譲渡等の対価に該当する。

注3 資産の譲渡等の対価に該当するかどうかの判定が困難な会費、組合費等について、この通達を適用して資産の譲渡等の対価に該当しないものとする場合には、同業者団体、組合等は、その旨をその構成員に通知するものとする。

詳細は、参考urlをご覧ください。

参考URL:http://www.aiweb.or.jp/help/qa/other/04.html

協同組合などの賦課金に対する消費税の扱いについては、垣間ような通達が出ています。

消費税法基本通達
5-5-3
(会費、組合費等賦課金にかかる消費税)
同業者団体、組合等がその構成員から受ける会費、組合費等については、当該同業者団体、組合等がその構成員に対して行う役務の提供等との間に明白な対価関係があるかどうかによって資産の譲渡等の対価であるかどうかを判定するのであるが、その判定が困難なものについて、継続して、同業者団体、組合等が資産の譲渡等の対価に該当しないものとし、...続きを読む

Q拘らず・関わらず??

すみません。以前から気になっていたので正しい答えを教えていただけないでしょうか。

「かかわらず」という言葉の漢字変換なのですが,
例えば

 雨が降ったにも「かかわらず」,彼は傘を差さずにやってきた。

というような文の場合,正しいのは「関わらず」「拘らず」どちらでしょうか。

国語辞典で調べてみたのですが,よく分からなくて(+_+)
すみませんがよろしくお願いします。

Aベストアンサー

「物書き」のひとりです。

まず、重要なことですが、「関・係・拘」のすべてが常用漢字ではありますが、その音訓表に「かか(わる)」がないことです。常用漢字は、「こうしなくてはいけない」といった性格のもではありませんが、一応、すべての文章を書き表す場合の指針ではあります。音訓表に無いものの代表的なもの(よく使われるもの)として「全(すべ)て」「画(えが)く」「〇〇に依(よ)れば/拠(よ)れば」などが思いつきます。

本件の「関・係・拘」に関して言えば、「係」に「かか」の読みが認められているのみです。それも「かかわる」でなく「かかる」です。「人命に係(かか)る問題」「係(かか)り結び」など。前者は、「人命にかかわる問題」のように表記されることもありますが、この場合(常用漢字の基準では)「係わる」でなく「かかわる」です。

結論としては、「それにもかかわらず」などにおける「かかわらず」は仮名書きが無難でしょう。漢字の場合は「拘わらず」が正しいといえます。ただし、パソコンでは「関わらず」と変換されることが多いようですネ。

漢字の場合、「関係」という言葉があるように、「関わる」と「係わる」の用法はほとんど区別がつきません。一般的に言えることは、「関わる」「係わる」は肯定的にも否定的(「関わらない」「係わらない」)にも使いますが、「拘わらず」は、肯定的に用いられる例が少ない、ということです。

ただし、肯定的な「拘わる」が誤りだと言っているのではありません。念のため。

「物書き」のひとりです。

まず、重要なことですが、「関・係・拘」のすべてが常用漢字ではありますが、その音訓表に「かか(わる)」がないことです。常用漢字は、「こうしなくてはいけない」といった性格のもではありませんが、一応、すべての文章を書き表す場合の指針ではあります。音訓表に無いものの代表的なもの(よく使われるもの)として「全(すべ)て」「画(えが)く」「〇〇に依(よ)れば/拠(よ)れば」などが思いつきます。

本件の「関・係・拘」に関して言えば、「係」に「かか」の読みが認められてい...続きを読む

Q同棲時の連名契約について

婚約者と部屋を借ります。
といっても、結婚時期が確定しているわけではないので
いわゆる同棲というものになると思います。
連名契約になり、それぞれに連帯保証人が必要になります、
ということを事前に聞いており、それには納得した上で話を進めてきたのですが
契約書の署名欄には代表者が一人だけサインするということなのです。
それでも内容は連名契約であり、あくまでも署名が代表者のみというだけだ、というお話なのですが
単純に「サインしていない人は、その契約は知らないと言い張れるのではないか?」と
疑問に思っています。
一緒に住む人間は信用してますし、揉め事になるようなことはない
と思ってはいますが、どうもすっきりしないので
ここに質問してみることにしました。
ちなみに「それならば契約者を一人にして、連帯保証人も一人というのはダメなのか」と
聞いてみたのですが、家賃がそこそこ高いので、収入的に二人の合算で、ということなのです。

署名するのは代表者だけど、内容は連名契約である、という契約は
成り立つのでしょうか。
私の感覚では、やはり署名した人が契約者であり、そうなると例えば私が契約者なのに
彼の父親も連帯保証人になる、ということになるようで、しっくりきません。
契約書は明日見せて貰えることになっており、
特にだまされてる感じがするようなこともないのですが・・・・

契約ということについて、知識が少ないので悩んでいます。
お分かりになる方いらしたら、ぜひ教えていただければと思います。
宜しくお願いします。

婚約者と部屋を借ります。
といっても、結婚時期が確定しているわけではないので
いわゆる同棲というものになると思います。
連名契約になり、それぞれに連帯保証人が必要になります、
ということを事前に聞いており、それには納得した上で話を進めてきたのですが
契約書の署名欄には代表者が一人だけサインするということなのです。
それでも内容は連名契約であり、あくまでも署名が代表者のみというだけだ、というお話なのですが
単純に「サインしていない人は、その契約は知らないと言い張れるのではな...続きを読む

Aベストアンサー

厳密には、契約そのものに書面は必要とはされません。
口頭で、貸します借りますで、契約は成立します。

八百屋の店先で、売りに出ている品物を取って、「これ下さい!」で、売買契約は成立します。
この後、八百屋には品物を渡す義務と、代金を受け取る権利が発生します。同様に、お客は品物を受け取る権利と、料金を支払う義務が発生します。

不動産の場合も基本的には同じです。
ただ、金額が大きい事と、賃借権・居住権など、複雑に権利関係が発生するため、「書面」という形で残す事により、後でトラブルが生じた際に、「言った!」「言わない!」という事の無いようにしているだけです。

質問にあるように、署名していない方は、「そんな契約知らない!」と言う事は可能ですが、本件の場合、借主に不利になる事は少ないと思われます。
(あるとすれば、お二人が不仲になり、どちらか一方が部屋を出てしまった場合ですね)

貸主借主相互に、契約書の内容に納得しているのであれば、誰がサインしても大丈夫です。
(そもそも文書の必要すらないのですから・・・)

どちらか一方(署名した方でもそうでないほうでも)が部屋を出てしまった場合、残された方は、多大な負担があると言う事だけお互いに確認しておきましょう。

そんな事が無い様にお祈りします。

厳密には、契約そのものに書面は必要とはされません。
口頭で、貸します借りますで、契約は成立します。

八百屋の店先で、売りに出ている品物を取って、「これ下さい!」で、売買契約は成立します。
この後、八百屋には品物を渡す義務と、代金を受け取る権利が発生します。同様に、お客は品物を受け取る権利と、料金を支払う義務が発生します。

不動産の場合も基本的には同じです。
ただ、金額が大きい事と、賃借権・居住権など、複雑に権利関係が発生するため、「書面」という形で残す事により、後でト...続きを読む


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