10年前に相続した兄弟3人名義の3000㎡の農地があり、これを小分けで売っても大丈夫ですか？

10年前に兄弟3人の名前で相続した土地があります。
空き地で草ぼうぼうの元畑ですが周りは新しい家がたくさん建っていて、聞いたら同じ地域に長く住んでいたら家を建てられる条件があるといいます。
これを500㎡づつ6分割にしてなら売れるかもと言われ、一区画だけ売ったら本当に売れました。残りも売れるかも知れないのですが質問です。

もう誰も使わない土地ですが、これを不動産業者でない普通の会社員や主婦が売るのは問題なのでしょうか？宅建の学習で、確か貸すこと以外はダメとあったような気がします。

No.4 ベストアンサー 回答者： mofl 回答日時： 2022/08/23 13:50

すでに一部を売却したんでしょ？

なら質問は
「土地の所有者の一般人が仲介業者を介さずに直接売ることができるか」
でいいの？
売れる。
ただし買い主が付くか？
重要事項説明をどうするか？
ここで宅建主任者の話が出るのでは？
現金決済でローンを使わないなら重説は不要だが、リスクを含めて買う以上、素人の買い手にとっては厳しいだろう。
「話が違う！」
でトラブらなければいいが。
知り合いならともかく不特定多数をターゲットとするならどのように広告を打つか。
ヤフオクなどネットを活用するか。
で、買い主が仲介業者が存在しない直接の売買に乗るか。
問題はいくつもあるけど。

で、都市計画区域内で市街化調整区域の農地、現在は耕作をしていない、でいいの？
たぶん質問者含めて相続人はみんな農業従事者じゃ無さそうだよね。
農地法だけでなく都市計画法にも要注意。
（これは買い手側の問題だが活用できなければ死に地なわけで）

市街化調整区域は地目の変更も区画形質の変更となり、その面積に関係なくすべてが開発行為となる。
土地を分譲することは建物の建築ありき、適用除外ならいいが開発行為がそのまま適用となると大変だからね。

土地の形によるが広大地扱いなら細かく分譲するとそれぞれの宅地で接道を取りにくいはず。
なら新設道路を作る？
まさに開発行為、都市計画法の開発行為による道路の基準で築造しなけらばならない。
一括で売るならその規模の基準、分割するなら完了公告から１年以内に次の計画ができない。
（たぶん残地念書を書くと思う）

普通はこのあたりのあらゆる関連法規の説明を、重要事項説明として売り主側がするわけだ。

調整区域の農地、したも所有者が１人でなくまとめて、あるいは時期をずらしての売却、違法脱法行為と扱われないよう。

＞聞いたら同じ地域に長く住んでいたら家を建てられる条件があるといいます。

すでに売却したなら買い手も納得してのことと思うが、これについては各自治体で扱いが違うからね。
「聞いたら」
ではなく、自分で確かめないの？
法の主旨からして本来なら調整区域に建築を促してはいけないわけだ。
だが市街化区域の価格高騰、よそからの移住者の誘致などで自治体がなりふり構わない行動に出ている。
何年か住めば（その自治体に住民票を置けば）調整区域を買い住宅を建てられる自治体も確かにある。
だがそれは一律じゃない。
土地にもよるわけだ。
それに、いつこの扱いが変わるかもしれないし。

農業委員会、そして宅地部門（その自治体の都市計画法第29条の許認可部門）、双方に直接問い合わせること。
一般論で答えが出るものじゃない。

この回答へのお礼

最初の一件も自分で売却は出来ないので、業者さんに入ってもらって仲介してもらって1件だけ売れたんです。作ってもらった書類に私は名前書いたりしました。
10年前に相続した土地ですが家族にも農業の方はいないので、普通の住宅になります。農地転用とかの許可が必要ともありました。道路に関しては昔は舗装してなかったですが、数年前に舗装されて奇麗になりました。電柱も入っています。

いただいた回答を見ると、一般の私たちではとても売買は出来ないですね。どこかの業者に入ってもらうしかないと思います。

お礼日時：2022/08/23 14:22

No.5 回答者： yuyuyunn。 回答日時： 2022/08/23 14:42

大丈夫ですが先が長いし手間が大変ですが子孫に残そうなんて考えない方が喜ばれるかもしれないので、頑張ってください

この回答へのお礼

相続を拒否して借金を引継がないとかは聞いたことあったのですが、このような場合も発生するとは思いませんでした。こんなに大変だなんて・・・

お礼日時：2022/08/23 14:48

No.3 回答者： so-01c 回答日時： 2022/08/23 13:43

不動産業者してます。

「宅地建物取引業」（宅地や建物を反復継続して不特定のものに販売する等、つまり土地の分譲）を行うには「宅地建物取引業」（以下、宅建業）の免許が必要になります。質問者様が「宅建業」の免許をお持ちでしたら、質問内容のようにすることは可能ですが、免許を持っていない場合は宅地建物取引業法に違反する事になってしまいます。（1区画だけの売却なら反復継続していないので、業とみられず大丈夫ですが）これは1区画ごとの売買を、不動産業者に仲介させても同じです。なのでその土地全部を売却する方法としては、不動産業者に一括して売却して不動産業者が分譲する方式しかありません。

但し、その土地が市街化調整区域にある畑の場合は、不動産業者でも購入が難しいかもしれません。一度近くの不動産業者に相談することをお勧めします。

この回答へのお礼

私は免許は無いです。
だいぶ前に売却の話をしたことありますが、だれも買取は無かったです。
ですが、つい最近になって近所に売りだしてた土地が売れたらしく、それがきっかけです。近くの不動産屋さんは相談に乗ってくれませんでしたね。

お礼日時：2022/08/23 14:07

No.2 回答者： タマタマポチ 回答日時： 2022/08/23 10:22

> 市街化調整区域のようですが、同じ地域に長年住んでいて農地法をクリアして建てた方に聞きました

つまり、あなたが自宅を建てて住むのであればよくても、あなたからその土地を購入してすぐに家を建てる事は無理でしょう。

この回答へのお礼

同じ地域が結構広範囲でいて、しかも大きな会社もあるのです。この会社に勤めている人が10年も近所に住んでいたら、この方たちまで対象になるようです。既存集落と言うそうです。

でもつい最近近くに住みだした人は無理ですから、なかなか難しい条件ではありますね。

お礼日時：2022/08/23 11:47

No.1 回答者： タマタマポチ 回答日時： 2022/08/23 10:11

地目は？

農地であれば農業者以外は購入が出来ません。農地法という厄介な法律があります。
　
> 周りは新しい家がたくさん建っていて
道路を境に市街化調整区域というのは、よくある事です。
　
https://www.advance-architect.co.jp/column/land/ …

この回答へのお礼

農地なのですが農地転用と言うのがあって、それをクリアしての条件がありました。大きさも150坪以内なら許可できるらしいのです。
市街化調整区域のようですが、同じ地域に長年住んでいて農地法をクリアして建てた方に聞きました。下水道だけが問題だそうです・・・

お礼日時：2022/08/23 10:17