叔母Aが私に土地を売ってくれることになりました。
叔母の土地はもう一人の叔母Bと1/2づつの共有です。120坪の半分なので60坪あります。
叔母Aだけの土地を購入するので登記の所有権移転をしないといけないと思うのですが、もう一人の叔母Bが私が土地を買うことに対しいい顔をせず、納得してくれていないのが現状です。
そこで質問なのですが、

1.もう一人の共有者である叔母Bの実印や印鑑証明などが必要なのかどうか。
2.またそれがいただけない場合はどうしたらよいのか。
3.所有権移転は個人でも簡単にできるのかどうか。

お教えください。よろしくお願いします。

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A 回答 (7件)

#3です。



補足されたとおりの事情があるのであれば、両方の持分を取得する見込みはありそうと言うことですね。
それでしたら、現時点で持分2分の1を取得しておき、将来残りの持分を取得して完全な所有権とすることが可能のようです。

具体的な持分移転の手続きに必要となる書面は次のとおりとなります。

1.売り主叔母A
・権利証
・実印を押印した委任状
・印鑑証明書(発行後3ヶ月以内)
(・登記原因証明情報)

登記簿上の住所と現住所が異なる場合
・両方の住所のつながりが着く住民票等
・住所変更登記用の委任状

2.買い主あなた
・住民票
・委任状

法改正がありましたが、基本的に必要とされる添付書面に変更はありません。(詳しくは不動産登記令に記載があります)
このあたりのことについては司法書士に依頼すれば適切な書面を作成してもらえるでしょう。
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この回答へのお礼

残念ながら権利証だけは叔母Bが持っており、それをこちらに送ってもらうのが難儀しそうです。
#4の方が「権利証がなくても方法がある」と記載してくださっているので、あとは司法書士の先生に相談しようと思います。
いつもながら詳しく記載していただきありがとうございました。

お礼日時:2005/04/06 08:56

>2.またそれがいただけない場合はどうしたらよいのか。



2分の2を競売する、と云う方法もあります。(民法258条2項)
この場合、訴訟が必要ですが、裁判所からお金がもらえますので、円満解決かも知れません。
詳しくは弁護士と相談して下さい。
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この回答へのお礼

司法書士に相談し、なんとか権利書を作成できそうです。
ご回答ありがとうございました。

お礼日時:2005/04/09 19:25

#3です。



参考情報です。

権利証がない場合の手続きとしては、従来の保証書による方法に準じた事前確認制度と、資格者代理人である司法書士が登記義務者本人であることを確認し、その旨を記載した書面を作成するという方法とがあります。

後者の方法をとる場合には、叔母Aの本人確認を行うために、司法書士本人が面談を行い、運転免許証・パスポート等の公的写真付き身分証明1通か、年金手帳・健康保険証などの写真のない身分証明2通などを用意するように求められるでしょう。

司法書士自身も司法書士会から職印の印鑑証明書を取り寄せる必要が生じますので、即日登記を行うというようなことは難しいと思われます。
ついこの間は即日登記をしなければならなくなりそうでしたので、職印の印鑑証明のことで大変あわてました。

緊急の話ではなさそうですので、まずは事情を詳しく話して相談を行うようにすればいいでしょう。
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この回答へのお礼

たびたびお世話になります。
おそらく後者の方で書面を作成することになると思います。
実父が「叔母Bと必ずあとでもめることになる」と言って大反対している毎日で、説得でヘトヘトです。20年ほど前、両親も叔母たちの遺産相続の争いに巻き込まれ大変な思いをしているので、私が心配なのでしょう。
がんばります。ありがとうございました。

お礼日時:2005/04/06 21:19

すでに、tk-kubotaさんも、haku-yさんも書いていますが、「将来、分筆する」には叔母Bの承諾(あるいは共有物分割訴訟の判決)が必要です。

その点は大丈夫ですか。

また、3月7日に不動産登記法が改正され、叔母Aの持分全部移転登記をするには、印鑑証明書は不要になりました。しかし、権利証(あるいは登記識別情報)は原則必要で、共有土地の場合、権利証は通常1通のみで、それを叔母Aが保管しているのか、叔母Bが保管しているのかが問題になります。権利証がなくても登記をする方法はありますが、司法書士か、公証人の証明が必要になります。
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この回答へのお礼

残念ながら権利証は叔母Bが保有しているらしいのですが、叔母Aも権利証のようなものを持っていました(私には何かはわかりません)。あとは司法書士にゆだねることになりそうです。ありがとうございました。

お礼日時:2005/04/06 08:53

よく誤解されるのですが、共有持分2分の1というのは、2分の1の土地を使用できる権利「ではない」ということです。


共有者2人のどちらもが全体を使用する権利を持っていることとなりますので、半分の土地について自由に使用できるということではありません。

ですので、叔母Aの持分2分の1を譲り受けるについては、叔母Aの意思だけで可能ですが、あくまでも「共有持分」の取得であり「完全な所有権」を取得することはできません。


もし、土地を分割してそれぞれ単独所有の土地としたいのであれば、まず、土地全体の境界を確定させ(原則として隣地所有者全員の実印と印鑑証明が必要)、土地を2つに分ける登記(土地分筆登記)をします。
これで、持分2分の1ずつの土地が2つできますので、お互いの持分を交換してはじめて単独所有の土地2つができるということになります。

もし、ここまでしたいのであれば、測量だけで数十万からかかることが考えられます。
叔母Bとの話し合いがつく、つく可能性があるということであればいいですが、話し合いがつかない場合には、現実問題として「使えない土地」を買うだけになることもあり得ますので、注意が必要です。
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この回答へのお礼

詳しく記載していただきありがとうございました。
NO.2の方へのお礼欄に記載したとおりの事情があります。
将来、分筆することにしてとりあえずは名義だけ変更しようと思います。

お礼日時:2005/04/05 21:38

AとBがそれぞれ2分の1の持分で所有している土地をAから譲り受けるには、Aの印鑑証明書、実印、権利書等あればいいです。


Bから何の書類も不要です。
でも、この場合は1つの土地を2人で共有していると云うことで、「半分の、ここが私の所有」とはなりません。
AとBの両方が「売ります。」と云わない限り、naopinさんが1人で所有することはできません。
「売らない」と云っているのに、それ以上のことはできません。
なお、所有権移転登記手続きは個人で、できないことはないですが専門家の司法書士に任せる方がいいです。
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この回答へのお礼

なるほど・・・。
はじめは私たちも分筆する予定でした。というのもAは借金があり、私に売ったお金で借金を返そうとしていたので、はっきり分筆したうえで私に譲りたかったようなのです。
しかし、AとBとの仲が非常に悪く、Aに対する嫌がらせとして「分筆するならそっちで金をだせ」と言ってきたのです。もちろん借金をかかえたAに支払能力がないことはわかったうえです。
その土地には貸家が何件かあるのですが、叔母Bは遠く離れたところに住んでおり、貸家の世話はすべて叔母Aがやってきました。叔母Bは遠方に家も建てており、今後もここへ帰ってくる気はありません。
様子を見に来たことすらありません。叔母Aが自由に使うことに関しても何も言って来た事はありません。
とりあえず名義だけ私に変更し、叔母Bとの共有にして、今後Bが「土地を売りたい」と言ってきたときに土地を分筆しようと思います(Bも息子に借金があり実際は土地を売りたがっています)。

お礼日時:2005/04/05 21:37

>1.もう一人の共有者である叔母Bの実印や印鑑証明などが必要なのかどうか。



不要です。

>3.所有権移転は個人でも簡単にできるのかどうか。
本来は出来ることになっているのですが「簡単」ではありません。なので司法書士にご依頼された方がよいでしょう。手数料は数万円です。
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この回答へのお礼

不要なのですね。本当に助かりました。
ありがとうございました。

お礼日時:2005/04/05 17:47

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(1) 登記原因に関しましては、
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※なお、関連先例としては例えば
「町内会所有の不動産の所有権が昭和二二年政令一五号により市に帰属した日は、
昭和二二年七月三日である
<昭和38年11月20日民事甲第3118号民事局長電報回答>」があります。

ただし、「旧大字名義に登記された土地と昭和二十二年政令第十五号の適用の有無
<昭和32年2月25日民事甲第372号民事局長回答>」の先例によれば、
旧大字名義に保存登記されている土地でその実体も昭和十八年法律第八十一号施行当時の
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に該当するものでないものについては、昭和二十二年政令第十五号の適用はない。
なお、当該大字が財産区であれば何らの手続を要しないが、
当該土地が保存登記当時の部落民の共有であれば、当該大字の所属する市町村長の嘱託により
保存登記を抹消した上で、土地台帳(まま)の所有者の氏名を訂正すべきである。…
のように、たとえ旧大字名義であっても昭和二十二年政令第十五号が適用されない事例も
ある事に御留意下さい。

下記URLのブログなどが参考になると思います。
◆「蟷螂の斧 ―登記雑記帳」
◇いわゆる部落有財産について<第2回>
http://blog.goo.ne.jp/solitary-thinker/e/1f4ac735e783f8e41833c417301cef5c
◇いわゆる部落有財産について<第3回>
http://blog.goo.ne.jp/solitary-thinker/e/81e3595f2f750463016ce18868139566
◇いわゆる部落有財産について<第4回>
http://blog.goo.ne.jp/solitary-thinker/e/1400f69d04173cad9df7fe230099b89c
◇いわゆる部落有財産について<第5回>
http://blog.goo.ne.jp/solitary-thinker/e/3d10f14530efe5145b4313376658f3e6
◆URL◇洋々亭フォーラム~「共有地」名義の土地の取扱いについて
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(2) 添付書類に関しましては、
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当該市の嘱託担当者等と管轄登記所の登記官との間で事前相談を要するもの考えます。

と言いますのは、例えば取扱要綱を定めている彦根市のような事例であれば、
◆「彦根市内の村中名義等財産の移転登記事務取扱要綱」
http://www.city.hikone.shiga.jp/reiki_int/act/content/content110000266.htm
の様式書類などの援用も考えられますし、

また「困った登記要約集/社団法人大分県公共嘱託登記司法書士協会」に基づいた
◆「困った登記事例集/社団法人広島県公共嘱託登記司法書士協会」
http://homepage2.nifty.com/hirosima_kousyoku_S/komatta.htm
のNO.5などのように「ポツダム政令に該当する旨の市町村長の証明書を添付」と
単純化される場合もあるようです。

ほか今回は該当しないと思いますが、
『登記研究 664号(平成15年5月号)』の中の「カウンター相談 149/
いわゆるポツダム政令により市町村に所有権が帰属した土地に関する登記手続について」
では、昭和22年政令第15号第2条第2項による帰属財産ではあるものの、
登記簿上は個人名義の共有地のケースでは、
共有者(又はその相続人)の承諾書を要する場合もあり…
一つの回答は出し辛いと言うことです。

(3) 嘱託登記がふつうではないでしょうか^^

以上 少しでもヒントになれば幸いです^^

(1) 登記原因に関しましては、
「昭和22年7月3日昭和22年政令第15号第2条第2項による帰属」
で宜しいかと思います。

※なお、関連先例としては例えば
「町内会所有の不動産の所有権が昭和二二年政令一五号により市に帰属した日は、
昭和二二年七月三日である
<昭和38年11月20日民事甲第3118号民事局長電報回答>」があります。

ただし、「旧大字名義に登記された土地と昭和二十二年政令第十五号の適用の有無
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こんばんは。

1.現段階で根抵当権抹消が可能であれば、その順番でいいです。

2.根抵当権抹消は質問のように、地積更正・分筆前であっても、所有権移転登記と同時(連件)であってもどちらでもかまいません。返済状況にもよりますので、根抵当権者と充分に確認してください。

3.所有権移転と同時とは、土地売却金を返済に充てることで当該物件の根抵当権を抹消するということになります。

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