マンション大規模修繕工事の資金不足 神奈川県の築37年総戸数36戸のマンションの管理組合理事長を今年

マンション大規模修繕工事の資金不足

神奈川県の築37年総戸数36戸のマンションの管理組合理事長を今年務めています(6年毎の輪番)。約6000万円の予算で、来年1月〜6月大規模修繕工事(おおよそ10年毎)を計画しておりましたが、修繕積立金が約250万円不足していることが判明しました。管理委託会社は、借入か一時金徴収を検討願いますとのことですが、何故今までそれが過去の理事会、管理組合長期修繕委員会、管理委託会社で議論されていなかったのか、とても驚いています。

工事の延期(積立金の積増し)も考えられますが、既に8月25日3社に見積もり依頼を出しており、出来れば実行したいと考えます。自分としては、約400万円ある一般会計から修繕積立金会計にその250万円を振替、以降の修繕積立金収入から一般会計に返済する、所謂ブリッジローンが出来ればこの問題はクリア出来ると考えます。外部からの借入や住民からの一時金徴収は、住民からの賛同を得るのが難しいか、得られるとしても時間はかかるしとても面倒だと思います。

つきましては、かかるマンション管理組合の修繕積立金会計と一般会計間の振替(融通)が、制度上問題ないのか、お知恵を拝借したくお願いします。例えば、会社では、一般会計と退職金積立会計を融通することは出来ないと思います。マンション管理組合を規定する区分所有法あるいはその他法律で何か縛りはあるのでしょうか。管理委託会社には既に問い合わせており、回答待ちではありますが、いつもお世話になるこの知恵サイトのご意見も是非お聞かせください。

また、マンション大規模修繕工事で同様に資金不足に直面されたお方がいらっしゃれば、どの様に問題を解決されたかも是非教えて頂ければとても助かります。

宜しくお願いします。

No.7 ベストアンサー 回答者： トムジョーンズ虎吠 回答日時： 2022/09/04 01:17

ﾏﾝｼｮﾝ組合員の知人や関係者も→管理組合との利益相反関係者の対象になります。

私の提案･助言は,これで最後といたします。
お役に立っていれば→うれしいです。
貴方のご成功を祈念しております。

この回答へのお礼

貴方さまの深い見識と堂々とした実行力に敬意を表し、そしてご親切な対応に厚く御礼申し上げます。頑張ってみます。

お礼日時：2022/09/04 06:59

No.6 回答者： トムジョーンズ虎吠 回答日時： 2022/09/04 01:11

【大規模修繕工事の10ヶ年周期の長期計画】そのものが,何を根拠に,誰が作成したのか？(たぶん管理会社かも)

◆改訂前の)国交省の長期計画でさえ→12ヶ年の大規模修繕工事周期ですよ❗(全国ﾏﾝｼｮﾝの平均周期は15～18年間隔です)
▼工事監理者が,一体どんな提言するのか？→10年周期工事自身の現行周期に対して→これ迄、なぜ演技力加害者を→管理組合へ提言してこなかたったのか？(とても常識外れ？)
【組合員が工事監理者とは】
本来,管理組合の共通利益の推進･確保の為には②管理会社や身内のﾏﾝｼｮﾝ組合員には→当該ﾏﾝｼｮﾝ工事関係者に入る事は→【利益相反関係者】に該当し→できるだけ避けるべきですよ❗
◼️私どものﾏﾝｼｮﾝ理事会や居住組合員の方々の工事関係者への参入は→(規約にも)管理組合との工事等の取引から除外対象者で→禁止しておりますよ❗
▼もし)工事監理に)不可思議な点あっても→正当に(当該居住者の監理者に)
遠慮なしで→適切な交渉は難しいですよ❗
▼本来は(管理組合にとって)利害関係の皆無(かつ)利益相反無関係の第三者に,工事関係者となるべきでは,ないでしょうか❗
【大規模修繕工事周期】
①外壁でも②屋上防水でも→通常の耐用年数でさえ→12ヶ年であり家賃さらに一般的な期待耐用年数は→13ヶ年～18ヶ年の幅があります。
◼️国交省も)ｺﾝｻﾙと施工業者との談合等々を含め→組合員や理事自身が,当該管理組合との取引者の双方に,なる事は→工事関係者となった組合員への、特異(かつ)正当適切な関係性を保つ意味からも→理事会は,当該組合員への立場を尊重し,気を使わせず,余計なぽかぽか組合員からの猜疑心を防水するためにも→私どものﾏﾝｼｮﾝでは→規約で、管理組合側と交渉関係者との、二役の二重就任は→禁止しております.
▼劣化度外著しくなければ)大規模修繕工事内容の実施への総会普通決議の開催時に→(理事会が丁寧かつ国交省ｶﾞｲﾄﾞﾗｲﾝ等(或いは)当該ﾏﾝｼｮﾝのレベル状況を説明すれば→(通常は)出席組合員からの苦情は出ないはずですよ❗
◼️ｺﾝｻﾙよりも)管理組合の理事会が,(ご苦労負担がかかりますが)管理会社やｺﾝｻﾙ以上に,長期修繕計画の知識を深めて→理論武装して,やれば→誰も大規模工事周期13ヶ年以上の実施について→反対する理由･根拠はあり得ないですよ❗
◼️誰よりも)自分の住むﾏﾝｼｮﾝの全組合員の共通利益を向上していく熱意と知識を理解する気持ちで行けば→一体どんな理由･根拠で→理事長･理事会の提案反対あっても→説き伏せられますので→ここは粛々と,進めて行けば、良いと思っております。
◼️私の提案した通常の対応策に)ｺﾝｻﾙや管理会社が反対する事はあり得ないはずですし→劣化著しくないので在れば(そもそも10ヶ年で劣化するはずがない→劣化あるならば→前回の工事が問題化+10年後の定期点検もあるはず)→13～15ヶ年で大規模工事を実施すべきですよ❗
◼️私どもの大規模修繕工事の
「施工業者は→10ヶ年後定期点検で異常あるならば→無償補修します」との回答ですよ❗
堂々と)管理会社･ｺﾝｻﾙそして定期総会でも→丁寧に説明すれば→反対意見にも→説得･納得･論破できますよ‼️

No.5 回答者： トムジョーンズ虎吠 回答日時： 2022/09/03 22:37

追記◆大規模修繕工事の施工業者の選定方式は→【相見積り方式】です。

◼️絶対に)管理会社関係や設備業者に任せてはいけません。
なぜならば)管理会社が工事の元請け会社となり役立つ(管理会社が見積り額の中から、ﾏｰｼﾞﾝを数割中抜きして取ります→(残った金額で)関連施工業者や下請け業者に請け負いパターンに,ご注意を‼️
◼️行為も施工業者は)絶対に「完全施工する専門業者」を→【相見積方式】で→あなた方がﾈｯﾄで捜してきた,「直接自ら会社が雇用する作業員が施工する施工業者」を→選べば→中抜きﾏｰｼﾞﾝが発生せず→管理組合が支払う工事額で、当該施工業者へ支払う形が,たいへん重要なんです❗
◼️何でも)管理会社へ任せる、管理会社への丸投げ方式は→管理会社のカモとなる、管理会社からは、最高の儲かる,ﾏﾝｼｮﾝ管理組合となるのですよ❗
◼️もっともっと)ﾏﾝｼｮﾝ管理業務の専門的な知識･理論武装しなくちゃ、いけません‼️
▼現状のあなた方のﾏﾝｼｮﾝの方式では)いくら修繕積立金があっても→管理会社から縫い物にされてしまう→ホント「良いカモ」なﾏﾝｼｮﾝ管理組合ですよ❗
どうぞ,頑張ってくださいね‼️

この回答へのお礼

とても詳しく、的確なアドバイス本当にありがとうございます。

1. 管理会社への一括工事契約はやめるべし

管理会社はノータッチです。管理組合は競争見積もりを経て施工会社と契約します。組合員が経営している設計事務所と工事監理契約を締結します(概算工事予算6000万円x5%＝約300万円、施工会社選定〜完工の約1年間)。この設計会社には、過去の工事でも同様に工事監理をお願いしています。8/20に見積もり依頼先3社を選定、9月末に見積もり取得予定です。

2. 一部工事の先送りの検討

これは上記設計会社に検討に入る様お願いしています。今回の工事の範囲及び概算予算約6000万円は、2020年に管理会社が建物診断を行い積算しているもので、管理組合/設計会社/管理会社で、どの範囲を先送りすべきかの議論が必要です。これを更に複雑化させるのが、昨今の諸物価高騰で、9月末に出てくる3社からの見積もりを見ないと、この一部工事の先送りの議論が始められないのが頭の痛いところです。10月末には施工会社を選定、11月中旬の総会で承認を受けるという、お尻を切られている状況です。

3. 一般会計から修繕積立金会計への一時繰入

規約会計条項の違反行為ですか、、困りました。

以上総合すると、自分としては下記が落とし所かなとも思うのですが、アドバイス頂けませんか？

a. 9月末3社からの見積もりを取得。昨今の諸物価高騰もあり、これは2年前に管理会社が作成した予算約6000万円を約10%、600万円程オーバーしている。

b. 一部工事の先送り、又は借入或いは一時金徴収という無理な対応よりは、工事全体を1年先送りして、その間の積立金約630万円を加えた十分な予算で無理なく実施する。

c. 見積もり3社には事情を説明して、1年後に再度見積もり参加して貰う。工事監理契約は、実働6月〜9月の期間割りで支払う。

お礼日時：2022/09/03 23:57

No.4 回答者： トムジョーンズ虎吠 回答日時： 2022/09/03 22:22

追記②大規模修繕工事額が￥6000万円で→不足額が￥250万円なんて→どうって事,ないですよ❗

【解決策】
大規模修繕工事の施工業者の選定行為を→(管理会社に丸投げせず)理事会自身で→ﾈｯﾄ等で電話すれば→直ぐ貴方のﾏﾝｼｮﾝに劣化調査して→工事見積書を→提出されます。
予算額が￥6000万円ですから→選定工事業者には→あらかじめ￥5000
万円程で→検討依頼すれば！良いのです。
注意点)当該￥5000万円～5400万円の提示をして→手抜き工事がないように工事途中に理事(又は)第三者のｺﾝｻﾙの工事監理者の手抜き作業の防止点検をやる必要がありますね‼️
この手抜き工事の防止は)私どもの規約条項にも,記載済みです。

No.3 回答者： トムジョーンズ虎吠 回答日時： 2022/09/03 22:09

追及【対応策】

①￥220万円不足ならば役→各戸への一時金徴収額は約￥69000円ですが、
劣化度少ない共用部分在れば→工事延期可能ならば(特に外壁と屋上防水工事)のどちらかの工事延期できれば→￥700万円～￥1000万円の工事額が減額可能であり→規約上の固定額の修繕積立金を2年～4年間(今後も周期の延長化で)この期間で→長期修繕計画書上の累積修繕積立金会計の残余額も貯まるのではないでしょうか？
▼私どものﾏﾝｼｮﾝでは)大規模修繕工事の周期を→16ヶ年間隔周期の長期修繕計画を返済して→同残余金も→￥4000万円累積額が増額しておりますよ‼️
頑張ってくださいね‼️
驚きしておりますから‼️

No.2 回答者： Lescault 回答日時： 2022/09/03 21:57

＞借入か一時金徴収を検討願いますとのことですが、何故今までそれが過去の理事会、管理組合長期修繕委員会、管理委託会社で議論されていなかったのか、とても驚いています。

↑　過去の議事録など確認なさいましたでしょうか？よくあるのは、官僚と同じで「問題先送り」です。うちのマンションの理事会でも、大規模修繕の予算が将来的に不足するということが何年も前の理事会からずっと議論されてましたが、皆さん一年交代の理事ですので、先送り先送りでついに修繕時期になってしまい、そこでようやく修繕積立金の値上げなどの議論が始まりました　（要するに修繕はとにかくやってしまうが、将来不足するであろう修繕積立金を補う値上げ議論です　苦笑）。管理会社は色々提案はしますが、基本は「こういう例・案もあります。あとは皆さんで決めてくださいね」という以上のことは出来ないのでどうしようもないですね。

＞つきましては、かかるマンション管理組合の修繕積立金会計と一般会計間の振替(融通)が、制度上問題ないのか、お知恵を拝借したくお願いします。
↑　組合総会を開き、組合員の合意が得られれば可能ではないでしょうか？但し何パーセント以上の賛成で有効になるのかがよく分かりません＾＾；。そこは管理会社さんが情報を持っているように思います。

この回答へのお礼

アドバイス誠にありがとうございます。

1. 1年交代の理事の他に、4名からなる長期修繕委員会があります。彼らは長年参画していますが、残念ながら、皆さん高齢化もあり、詳しくキャッシュフローまでは見ていません。自分がとても理解出来ないのが、管理会社です。昨年10月以降、過去4回理事会を開催、本工事を含めて種々議論してきましたが、資金不足の説明は一切ありませんでした。先週、自分が長期修繕計画の資料をいろいろ調べている中で、資金不足に陥るのではないかと管理会社と長期修繕委員会に問い合わせたところ、次回の理事会で借入か一時金徴収かご議論お願いしますと来ました！！至急今後1年間の詳細なキャッシュフローを出してくれ、一般会計から長期修繕積立金会計への一時的繰入が可能か調べてくれと指示、来週月曜日には回答がある様です。

2. 一般会計から長期修繕積立金会計へ一時的繰入

そうですか、総会決議事項ですか。トムジョーンズさんからも、規約会計条項の違反とのアドバイスあり。困ったものです。

トムジョーンズさんには、自分が考える落とし所をご連絡しました。もし、お時間があれば是非そちらもご覧頂き、更にアドバイス願えればとても助かります。

お礼日時：2022/09/04 00:20

No.1 回答者： トムジョーンズ虎吠 回答日時： 2022/09/03 21:57

ﾏﾝｼｮﾝ管理業務に)非熱心,無関心,かつ管理会社や他者(理事会)への丸投げ･依存してきたﾏﾝｼｮﾝ居住者(組合員)の全員の責任ですね(厳しい言い方ですが、事実なので容赦を)

　【管理会社への認識への甘さ】
ﾏﾝｼｮﾝ管理組合と管理会社とは)利益相反関係が,基本的認識ですよ❗
管理会社側は)自社が儲からない事(かつ)管理組合の利益になる事は役立つ提案しませんよ‼️
ﾏﾝｼｮﾝ管理適正化法のとおり)ﾏﾝｼｮﾝ管理の主体者は,(いくら管理会社へ管理会計委託していても)ﾏﾝｼｮﾝ居住者組合員が主体責任者なんです❗
◼️そもそものあなた方のﾏﾝｼｮﾝの大規模修繕工事の周期からして→間違いです→同工事の実施周期は→国交省のｶﾞｲﾄﾞﾗｲﾝでさえ(改訂後は)従来の12年から→15～18年間隔の周期へ改善済みであり→10年間隔周期なんて、ﾋﾞｯｸﾘ仰天な常識外れの長期修繕計画書ですね‼️(全くの驚き)
◼️10年周期の工事ならば)赤字は当たり前❗
◼️因みに④私どものﾏﾝｼｮﾝの長期計画は)16ヶ年間隔周期で、大規模修繕工事をしております。
【長期修繕計画書も】概ね6ヶ年毎に見直しなければなりません。
▼大規模工事前には)管理会社以外のｺﾝｻﾙ等へ(建物･共用設備等の)劣化診断も必要→劣化度状態がひどくないならば→一部の工事の延期も検討要素。
◼️一般会計からの)不足修繕積立金会計への繰入行為も←規約会計条項の違反行為ですよ‼️
▼私どものﾏﾝｼｮﾝ管理組合の理事会では)管理会社に対して、大規模修繕工事の周期を→さらに1年延期化(劣化診断の上)をさせて→無償で長期計画を改善させる予定です。
【その変更根拠】
大規模修繕工事周期の延長化により→年額積立金額が￥700万円が累積額の増加で達成できるから❗
さらに外壁もまだ綺麗で、屋上も傷んだおらず、再検討予定です。
◼️本当に10ヶ年間隔の工事周期だったのですか？
◼️長期修繕計画書を見れば→何年も前に、わかってた事はずですよね‼️
▼劣化診断して→劣化度著しくなければ→大規模工事する必要理由はないはずです。
◼️私どものﾏﾝｼｮﾝの管理委託会社も→これまでも三回ﾘﾌﾟﾚｰｽ(変更)して→結果)管理費も→従来額の4割減額化して→凡そ年￥400万円の支出額の節約して→修繕積立金の値上げする必要もないまま→今後もﾄﾞﾝﾄﾞﾝと家賃ﾏﾝｼｮﾝ管理業務の節約化と改善化を、図ります‼️
どうぞ貴方を→応援していますので→ﾏﾝｼｮﾝ管理業務の基本的知識を理解して→(逆に)管理会社を指導、指示していく管理組合の理事会に,変貌していってくださいね‼️
▼他の理事とも)書籍や管理セミナーにも参加され→少しずつ理解されれば→良いと思いますね‼️
長期計画の見直しして→積立金の年後も→必要かもしれませんね❗