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消費税教えてください。

自営業で不動産賃貸業を行なっています。
これまで、非課税業者ということで消費税無しで賃貸していました。
今年の売り上げが、1200万(課税所得ではない)くらいになりそうです。
これって、いつから課税業者になるのでしょうか?
昨年は900万くらいでした。

A 回答 (6件)

まずは、1000万円未満で消費税の申告が不要とされるのは、非課税事業者ではなく、免税事業者だと思います。


言葉の違いは大事かと思います。

免税事業者の判定での1000万円というのは、消費税の課税取引となる売上、すなわち課税売上となります。
所得税などとは考え方が違うので注意が必要です。

不動産の賃貸とのことですが、土地を更地で貸すとか、住居用不動産を貸すのは、課税売上になりません。
基本的にいずれも消費税のかからない非課税取引とされます。当然、消費税の非課税取引から生み出される利益・所得に対しては所得税が課されます。

土地などは解釈や考え方が難しかったりしますが、例えばアパート経営であれば、基本住居ですので、賃貸収入は非課税売上となるので、非課税売上が1億あろうが消費税がかからないこととなります。

私は税理士事務所で勤務経験がありますが、アパートといえども、一部店舗物件として貸し出していることもあるかと思います。その場合には住居ではないので、消費税課税取引となり、家賃に消費税を加算していただくこととなりますし、そのような計算をしなくても税込みで取引したとされます。
友人が上記の状態だったのですが、店舗部分が一部だったので、1000万円の要件を満たすことがなく、免税事業者のままでしたね。
ただ、友人の場合には、不動産所得のほかに事業所得が別にあり、事業所得に含まれる課税売上と合算するとぎりぎりで、ごくまれに消費税の課税事業者となる年もありましたね。

令和4年分の申告を令和5年3月ごろに行いますが、この申告で課税売上が1000万円を超えることとなれば、令和6年分、すなわち令和7年3月ごろの申告で消費税の申告を別に行い、納税をすることとなります。

ちなみにですが、適格請求書、インボイスの制度が始まることはご理解されていますでしょうか?
そもそも消費税の制度は、原則すべての事業者が預かった消費税と負担した消費税を国へ納付することで、最終消費者が負担したであろう消費税を商流にあるすべての事業者を経由して納めることとなります。ただ、零細事業者には負担が生じるという例外的なことで1000万円を基準とした免税事業者の制度があるのです。
この際、課税事業者は、預かった消費税と負担した消費税の差額を納める計算を申告で行ってきたわけですが、インボイス制度の開始により最終的にはインボイスの領収書等のある負担した消費税以外の負担した消費税を差し引けないとするようになります。経過措置が3年+3年の6年があるようです。
そのため、取引先の要請と経営方針から免税事業者である規模の事業者であってもインボイスの要件を満たす領収書等の発行ができないといけなくなり、そのためには、課税事業者に自らなる判断をしないといけません。
例えば私の場合、非課税売上なしの課税売上年100万円しかない事業所得(そのほかに給与所得はある)について、消費税の課税事業者になったうえでインボイスに対応することを求められ、対応する予定です。

1000万円だけに振り回されず、インボイスにも注意が必要かと思います。ご注意ください。
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>これまで、非課税業者(=免税事業者)ということで消費税無しで賃貸していました。



仮にあなたが免税事業者であっても、住宅用以外の用途での建物賃貸取引は、消費税法上は「課税取引」になるのだから、賃貸契約書では「消費税あり」で書いておく方がいいです。
※例えば、家賃月額10万円、(消費税率10%)消費税額1万円、税込家賃11万円と明記しておく。

もし賃借人が課税事業者である場合は、賃貸契約書に消費税率(10%)と消費税額◎◎円が書いてある方が便利なのです。

むろん、住宅用として建物を賃貸する時は「消費税なし」で書きます。


>今年(令和4年)の売り上げが、1200万(課税所得ではない)くらいになりそうです。

1200万円のうち、課税売上高が1000万円以上であれば、あなたは、再来年(令和6年)は課税事業者になります。ですから、令和7年3月には消費税を確定申告して納税しなくてはなりません。

《注》失礼ながら、あなたの場合、今年(令和4年)の課税売上高がいくらになるのか、計算が難しいかもしれません。果たして課税売上高が1000万円を超えるのかどうか・・・ですね。
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また、住宅の家賃収入は非課税ですが、事業用不動産で家賃収入がある場合、事業用の家賃収入部分が1,000万円を越えると課税業者になります。


管理している物件の家賃収入の内訳を確認すると良いです。

事業用不動産による家賃収入が1,000万円以下なら、売上が1,200万円でも非課税です。
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>非課税業者ということで消費税無しで賃貸して…



なんの賃貸ですか。
住宅ならもともと非課税です。
課税事業者になったとしても、消費税分を上乗せしてはいけません。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

住宅以外の賃貸なら課税取引です。
あなたが消費税なしで貸していると思っても法的には、免税事業者であっても税込で貸していることになります。

例えば賃料が 1万円ちょうどだとすれば、
・賃貸料 9,091円
・消費税 909円
・合計 10,000円
と解釈します。

免税事業者は預かった消費税を国に納める必要はありませんので、「益税」になります。
益税を売上 (賃料) に含めて所得税の確定申告をする限り、合法です。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

>今年の売り上げが、1200万…
>いつから課税業者…

2年後、令和6年分 (令和7年に申告する分) からです。

しかし、前述のとおり法的に借主は現在でも税込で払っていると解釈しますので、課税事業者になったからと言って消費税を理由として値上げは許されません。

だからこそ、現在の「消費税無しで賃貸」と言う考え方が間違っているのです。

税金について詳しくは国税庁の「タックスアンサー」をどうぞ。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …
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2022年の売上高が1,000万円を超えた場合、課税義務が発生するのは2024年からです。


2期前が基準期間となります。
「消費税教えてください。 自営業で不動産賃」の回答画像2
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住宅用の家賃収入は非課税となりますので、家賃収入が1,000万円を越えても消費税課税業者にはなりません。


その辺りは如何でしょうか?
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