建築士さんと一緒に家を建てようと思っています。現在、候補地となっているのが30坪のうち10坪が計画道路に引っかかっています。(決定ではないので工事時期などはわかりません)そこは人気のある土地で、しかも私たちが買えるくらいの売地は滅多にでません。(でても建て売りか建築条件付き)その土地はたまたまタイミングよく紹介してもらえました。建築士さんは「工事はいつ始まるかわからない。そのように考えたうえでも家は充分建つし、もちろん住み続けることもできる」と言ってました。また計画道路というこうとで値段交渉もしてもらい、相場より安くなりそうです。でも、高い買い物なので不安です。以前、他の不動産屋さんが「計画道路はある意味得」と言ってました。本当に「得」なの?車の通りが少し多いことを除けば、気に入ってる土地なのでとても悩んでいます。(滅多にでないし、、、)皆さんならどうしますか???

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A 回答 (3件)

 10年以上前で、景気が右肩上がりであれば、買うことをお薦めしたと想います。



 これからの景気をどう予測するのか?
 あなたの収入は、減少することがないのか。
 その(都市)計画道路が何時着手されるのか?
 もし、道路工事のための用地買収が行われる
  なら、その家に住み続けるのか、移転するのか?

 いろいろ考えておく必要があると想われます。

 都市計画は、100年以上先の形ととらえる事ができます。
 その意味でまず、何時その都市計画道路工事が行われるのかが、問題となります。
 それは、その市町村及びその上位の道府県の考えによります。
 手っ取り早く、市町村の(都市)計画担当課にゆき、聞いてみることです。
 そして、その道路が道府県道であれば、その出先機関の道路管理・担当の事務所にゆき、今後の計画を聞いてみることです。
 今現在工事計画がないのなら、通常なら、3年くらい先までは、無いでしょう。
 そのた、その道路の「価値」を聞いてみる事です。

 さて、もう一つは、家の建て方です。
 先の方が書かれたように、建物を都市計画線をはずしてたてるのか、都市計画線をまたいで、たてるのかの問題です。
 都市計画線を「またぐ」形で家を建てれば、たぶん、「再築」の補償と、土地代金が出されますが、
そのとき、住宅ローンが改めて組むことができるのかを考える必要があります。
 資金が潤沢であれば、問題ないですが、ローンで家を建てているのなら、家を取り壊す前に、いったん、そのローンを補償金で、清算し、新たにローンを組んで、家を建てる事になります。その時まで、今の収入が大丈夫でしょうか?

 であるなら、都市計画線にかけないで、家を建築する必要があります。
 しかし、その部分に「駐車場」をもってくると、補償金は、その土地代だけのようなものとなります。
 駐車場は、必ずしも建物と同じ敷地に存在しなくてもよいので、土地代だけの補償となることも想定されます。

 これらを回避するには、
 本体建物は、都市計画線の中に立て、また、将来、駐車場、車庫を組み込める計画をたて、都市計画線の中に、分離が容易な、構造で、駐車場と部屋を造っておくことです。(ただし、一見した位ではわからないように・・・)
 そうすれば、補償として、その敷地以外に再築する補償がもらえますが、買収された土地だけを引き渡せばよいので、本体建物の改造で、足りると想います。
 ただし、その場合、本体建物は、買収線より50cmほど控えておくことです。道路工事の「踏み荒らし」部分が必要だからです。

 しかし、ながら本来は、改築しても、住宅ローンはいったん返済を要求されると想いますので、これも金融機関と相談しておく必要がありそうです。

 ま、博打のような、買い物となりそうです。
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計画道路に引っかかった場合、


その土地部分を用地買収でかなりいい値段で国(?市町村?)が買い上げてくれます。
それが建物に支障をきたすともう住めなくなるので
別に建て替えてお引越しということも考えられ、
そうなるとたくさんのお金が国から入ることになります。
建て替えられるだけの値段ですから。
それを利用して、もっといい家が建てられるぞ~

と、いうことも考えられなくは無いんです。
それで「ある意味お得」ということなのではないでしょうか。

ただし、やっぱりこだわって、せっかく建築士さんと作るなら、ずっと住めるいい家にしたいですよね。
土地も気に入っている場所ならなおさらでしょう。
建築士さんに相談して、納得の行く建物が出来そうなら、
(もちろん道路計画の場所をはずしてですよ)
買ってしまっていいと思いますよ。
私だったら買います。
道路計画なんて本当に遅々として進みませんから。
何十年後かに庭先の土地が売れて、リフォームできると考えれば、それはそれでお得かも…と私は思います(^-^)
どのような道路計画か分かりませんが
それは信頼の置ける建築さんに聞いてみてくださいね。

いい家が出来るといいですね!
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この回答へのお礼

そーですよね!納得のいく家ができるなら『買い』ですよね。今、売り主さんと交渉が進んでだいぶ安くなりそうなので、前向きに考えてます。もともと場所にこだわっていて広さにはこだわってなかったもんなぁ。。。でも建てられない場所がもったいないとか色々考えてしまって(^_^;)私たちもせっかくの家だから壊したくないんですよ~。勇気頂きました!ありがとうございましたp(^o^)q

お礼日時:2005/04/13 15:19

都市計画道路では、かなりの路線で事業決定されずに放置されています。


幹線道路では、代執行を行なう等役所も強制的に行いますが、拡幅してもあまりメリットの無い場合は力はいれません。
実際に、事業決定の準備段階で地元の反対に合い、中止された例もあります。

計画道路部分は、2階建てで木造・鉄骨に制限されますが、住宅での制約としてはあまり問題にならないでしょう。

将来的なことを考慮するならば、計画道路にかかる部分以外の敷地内に家を建てるか、部分的に除却しても大丈夫なようにプランニングする方法もあります。
都市計画部分を売却し、敷地面積が減少すると建蔽率
オーバーとなりますが、改めて違反建築として処分を受けることはありません。

一般的にも、道路幅員が広いほど地価が上がる傾向にありますので、事業決定に合せて売却する方法もあります。
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詳しくは、(財)道路交通情報通信システムセンターのホームページで
http://www.vics.or.jp/index.html

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こんにちは。
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モトが小学生向きに開発されたソフトなので、
動作はすこぶる軽いし、機能の割には簡単な操作で誰にでもそれなり以上の地図が作れます。
私も愛用者です(^.^)

参考URL:http://www2s.biglobe.ne.jp/~s-sigeru/map.htm

Q土地を購入しようか迷ってます。 45坪の土地です。 32坪の建物を提案してくれてます。 しかし、車の

土地を購入しようか迷ってます。
45坪の土地です。
32坪の建物を提案してくれてます。
しかし、車の駐車の形が並列が希望ですが、縦、横に置くことになるといわれました。
やはり、難しいのでしょうか?
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教えてください。
12.55側が南なので10.54側に建物を寄せると言ってました。

それと、12.55側にもう1件あります。もし、そこに建物が建てばお日様が全く入らないでしょうか?
旦那は、うちの建物から横の建物まで間があるからお日様は当たると言ってますが大丈夫でしょうか?教えてください。

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> 45坪の土地です。
> 32坪の建物を提案してくれてます。
> しかし、車の駐車の形が並列が希望ですが、縦、横に置くことになるといわれました。
> やはり、難しいのでしょうか?

漠然と考えずわかるところから具体的にして悩みましょう。(^^;

建坪が32坪ですよね?
で、想定する車の大きさはいかほどでしょう? 幅2m弱。長さ5m前後の大きな車2台を入れ、運転席のドアを1段は楽に開けられるスペースを望みますか? そういったところの具体的想定もやってみましょう。

45-32で空きスペースは13坪(42.9平米)。
家の2面が土地境界に接し、残り2面が庭とエントランス・駐車場に面すると仮定しすると、土地境界に隣接する部分の広さはどれくらいだろうか?
家は土地境界から90cmは離す。
32坪は105.6平米(約106平米)。これを10m×10.6mのほぼ正方形の家と仮定して10m×0.9m+10.6m×0.9m=18.54平米(約5.6坪)
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正確に考えようとすると隣地との間のブロック(?)がどちら側の土地に入るのかもあります。
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(4) 2台目の車幅
(5) ドアを開けるスペース50cmくらい?
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で。No.1さんが書かれておられる通り想定する車1台分の駐車スペースを実際に図面上でとってみましょう。幅は上の(2)+(3)でよいでしょう。図面に土地の各面の長さがありますから、図面の縮尺は正確と仮定して1台分の駐車スペースの大きさに切った紙を2枚作って配置してみましょう。
2台並べると家は恐らくL字型にせざるをえないでしょう。それで希望する間取りとなるかですね。


> 12.55側が南なので10.54側に建物を寄せると言ってました。

普通の発想です。特段の理由が無い限り当然です。


> 12.55側にもう1件あります。もし、そこに建物が建てばお日様が全く入らないでしょうか?

隣地を含むこの界隈の容積率は幾つでしょう?
3階建がOKの土地で、建てられる予定の家が2階建の場合、南隣が3階建だと1階は確実に年間を通して南側の日当たりは悪いです。ですが、東と西が空いているなら、特に西は道路ですから、午後になって日が西寄りからさすようになれば当たります。
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参考まで。

> 45坪の土地です。
> 32坪の建物を提案してくれてます。
> しかし、車の駐車の形が並列が希望ですが、縦、横に置くことになるといわれました。
> やはり、難しいのでしょうか?

漠然と考えずわかるところから具体的にして悩みましょう。(^^;

建坪が32坪ですよね?
で、想定する車の大きさはいかほどでしょう? 幅2m弱。長さ5m前後の大きな車2台を入れ、運転席のドアを1段は楽に開けられるスペースを望みますか? そういったところの具体的想定もやってみましょう。

45-32で空きスペースは13坪(42.9平米)...続きを読む

Q高速道路の案内サイトについて

高速道路について、かなり初心者です。わかりにくい文章かもしれませんが、申し訳ありません。

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そこで、その高速道路の入口から、出口までのある程度の時間、距離や料金、進み方などを教えてくれる高速道路版「電車の乗り換え案内サイト」のようなものはありますか?

車にカーナビがあるのですが、音声だけではちょっと分かりにくくて(使いにくいし、、)、ある程度の方向が出発する前にわかっていたらと思っています。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

こんなサイトはどうでしょうか?

参考URL:http://www.biwa.ne.jp/~e-system/office/road.htm

Q建築条件付土地で締結された建築工事請負契約の細かさは?

先日、上記に関する質問をし、大変参考になる回答を頂いたので、それをもとに売主に相談しました。
(契約書には詳細な責任の規定などを定めた項目が無く、単に「問題が生じた場合は双方協議する」のみ。)

この契約書には民間連合協定(あるいは国交省・ないし住宅融資団体)の約款が添付されるのかを売主に確認したところ、翌日に仲介不動産会社から連絡があり、「売主から困ったと相談の電話があった、問題は買主(私)の要求である。」と言われました。

何が問題なのかを不動産会社に聞いたところ、その売主の物件契約では過去一度たりとも、客は契約書内容に対して疑問も変更要求もしなかった。仲介不動産業者が扱っている他の物件でも、ほぼ全ての案件が1枚紙の請負契約書で約款は添付しない。との回答を受けました。


ここで疑問に思ったのが、殆どの物件における請負契約はこんな程度なのでしょうか?
建築条件付土地の建築請負契約を締結された方は、皆この程度の契約書の詳細さでしたか?
それで納得されましたか?
個人的には数千万円の取引をする割には、あまりにもいい加減と思うのですが。仮にこれが不動産業界の標準と言われると、一戸建ては避けざるを得ないと思っています。


結局、上記の話し合いは、不動産会社から「そんな約款があるなら送って欲しい。売主が内容を吟味して受け入れられる項目は別紙として設ける。」とは言われましたが、売主が項目を取捨選択する限り向こうに都合の良い部分しか残らない筈なので、契約白紙撤回の方向で動くことにしました。

先日、上記に関する質問をし、大変参考になる回答を頂いたので、それをもとに売主に相談しました。
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>売主は注文住宅も扱っているのですが、建売(青田売り)は完全に別物と考えているようです。
そうでしょうね。元々建築条件付は建築確認申請が下りないと販売できない制約を取り払うために始まったようなものですから。(最近では単なる注文住宅の注文をとるためという場合もありますけど)

>双方協議という文言で建設に突入した方が、何か問題があった際に解約をちらつかせて買主有利に話を進められると助言する知人も居ましたが、この考え方は現実的なのでしょうか?

契約した後はもう解約は違約金の支払が必要ですよ。白紙の解約は不可能です。

言ってみれば、建売であれば設計や仕様が既に出来上がっているので、現物はなくてもその仕様をベースに何か異なっていた場合にはクレーム対象となりますし、当初の仕様と異なるとか瑕疵が存在すれば相手の契約履行義務違反ですから、相手が直さないのであれば売買契約解除も可能です。

しかし、工事請負契約はそうは行きません。、条件付で何も仕様の詳細が決まらず、細かなこともはっきりせずにというのは圧倒的にご質問者不利です。

私であれば絶対に契約はしないケースですね。

>売主は注文住宅も扱っているのですが、建売(青田売り)は完全に別物と考えているようです。
そうでしょうね。元々建築条件付は建築確認申請が下りないと販売できない制約を取り払うために始まったようなものですから。(最近では単なる注文住宅の注文をとるためという場合もありますけど)

>双方協議という文言で建設に突入した方が、何か問題があった際に解約をちらつかせて買主有利に話を進められると助言する知人も居ましたが、この考え方は現実的なのでしょうか?

契約した後はもう解約は違約金の支払...続きを読む

Q埼玉県「さいたま市」への道路案内標識

埼玉県さいたま市、近隣に住んでいる方にお尋ねしたいのですが…。

5月1日から、埼玉県「浦和市」「大宮市」「与野市」が合併して「さいたま市」になったと思うのですが、この間、所沢付近を車で走っていたら、案内標識に今まで「↑浦和」とあったのが「↑さいたま」となっていました。

これは、近隣の案内標識はすべて「↑さいたま」に変わってしまったのでしょうか?

私はあまり、そちらの方面には行きませんが、たまに出掛けることがあります。
今まで、大宮や浦和に行くときは、案内標識をたよりに行っていたのですが、「さいたま」となってしまっては、おおざっぱすぎて、どちらの方角に進んでいいかわからなくなると思うのですが…。

そこでお尋ねしたいのですが
1)案内標識はすべて「↑さいたま」に変わってしまったのでしょうか?
2)「さいたま」はいったい何処を指しているのでしょうか?(市役所のある住所なんでしょうか?)
3)今までの「浦和」「大宮」「与野」を目指すには、何を目印にすればよいのでしょうか?

ご存知の方、教えていただけないでしょうか。
宜しくお願い致します。

埼玉県さいたま市、近隣に住んでいる方にお尋ねしたいのですが…。

5月1日から、埼玉県「浦和市」「大宮市」「与野市」が合併して「さいたま市」になったと思うのですが、この間、所沢付近を車で走っていたら、案内標識に今まで「↑浦和」とあったのが「↑さいたま」となっていました。

これは、近隣の案内標識はすべて「↑さいたま」に変わってしまったのでしょうか?

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今まで、大宮や浦和に行くときは、案内標識をたよりに行...続きを読む

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yayupuu3さん、こんばんわ。
先日、かしわもちの葉っぱの件で答をいただいたまるりで~す♪
さいたま市近辺在住者です。
1)看板は、5月1日より変わっているようですね。
一部、交換が追いついてないところもあるようですが、時間の問題じゃないでしょうか。
2)例えば「さいたま 6km」とあったら、あと6km走るとさいたま市内に入る、ということであってあと6kmで市役所、とかではないです。
3)うーん。あとは町名を目印にするしかないですよね。(^^ゞ
町名で同じ名前がある場合(浦和市仲町&大宮市仲町)→さいたま市浦和仲町&さいたま市大宮仲町となっているそうです・・・。
参考になりましたでしょうか・・・。

Q前面道路と全く同じ高さの土地(道路との境目の縁石も無)に建築する場合、盛り土の事など教えて下さい。

先日気に入った土地が見つかったのですが、前面道路と土地が全く同じ高さなのです。道路との境目の縁石もありません。
初めは全く気にならなかったのですが、不動産屋さんから「道路とフラットなので、盛り土をした方がいいですね。60坪なので、結構すごい量の土ですよ」と言われました。

お伺いしたいのは、
1.普通どの位道路から高くするものなのか?縁石部分10センチ位で良いのか?まったく平のままで良いのか?

2.盛り土が必要な場合、縁石?土留め?なども含めて費用はいくら位かかるのか?
(現在67坪、セットバック後60坪、前面道路は現在3M位で乗用車の出し入れは問題ありませんが、土を持ってくるダンプカーは入れないと思います。すぐ側に4Mの道路があり、その道路からは2軒目です。)

3.盛り土後の建築は大丈夫なのか?

状況を詳しく説明しますと、検討している土地は、高低差のない平坦な、古い住宅街で、セットバックが必要な所です。
この土地がセットバックをすれば全員完了します。
只、生垣や門柱などが残ってるお宅もあるので完了といっても実際には4Mない所もあり、道路部分を採納してない家もあるので、すぐに舗装はされないだろうと説明されました。
今ある3Mの道路は舗装されています。

道路向かいのお宅の列は、昔に全員セットバック完了したようで、道路と敷地の境目に高さ10センチ位の縁石があって道路より敷地の方が少し高くなっています。

検討中土地の列側は道路と土地は全く段差がなく、平らになっています。(正確には道路と土地の間に側溝があります)
隣地とも高低差はありません。

そうすると、向かい側の列と同じように道路から敷地を少し高くするためには自分で縁石を設置して盛り土をすればよいのでしょうか?
でも、縁石の部分は道路というか、市の所有ですよね?勝手にできるのでしょうか?

それとも、こういう土地は平のまま建築するのが普通なのでしょうか?水の被害はなさそうな所ですが、ゲリラ豪雨などもあるので道路と全く同じ高さにしておいて大丈夫なのかと心配です。
ですが一方で、盛り土をすると今度は建築後に不同沈下したりするのではないかとも思ったりします。

盛り土しないで、基礎を普通より高くすれば良いのかと思ったのですが、建築費がすごくアップしそうですよね?

訳がわからなくなってしまって、質問させていただきました。
不動産屋さんに聞けば良いのでしょうが、費用の事を聞いたら、別にそのままでも良いと言い初めたので、余計にわからなくなりました。

セットバックが必要な所なので相場より安いのですが(車の出し入れは問題ありません)、造成費用などが多額にかかると意味がありませんよね。申込みをしようかどうしようかとても迷っています。是非お詳しい方がいらっしゃいましたら、どうぞよろしくお願いいたします。

先日気に入った土地が見つかったのですが、前面道路と土地が全く同じ高さなのです。道路との境目の縁石もありません。
初めは全く気にならなかったのですが、不動産屋さんから「道路とフラットなので、盛り土をした方がいいですね。60坪なので、結構すごい量の土ですよ」と言われました。

お伺いしたいのは、
1.普通どの位道路から高くするものなのか?縁石部分10センチ位で良いのか?まったく平のままで良いのか?

2.盛り土が必要な場合、縁石?土留め?なども含めて費用はいくら位かかるのか?
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私は、現在、新居を建築しております。

私の土地の場合、道路側は道路と同じ高さで、奥に進むほど、30~40cmほど高くなっていました。

私たちは以下のような理由で、盛り土を行いました。

・南道路なので、大きな窓を道路側に配置するため、少しでも通行人の視線を避けたかった。
・少しでも日当たりを確保したかった。

我が家の場合、道路側に駐車場があり、その奥に建物があります。
ですので、
・道路側は、道路と同じ高さ。
・駐車場は、ほぼフラット。(雨水を流す程度の傾斜のみ)
・駐車場から奥を50cm、盛り土。
というようにしました。

我が家の土地は50坪程度で、そのうち、30坪分くらいを50cm盛り土しました。
3段ブロックを積み、そこに土を搬入しました。
この条件で、60万円弱でした。

ご参考ください。


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