現在家を探しております。
ここ数年の間にできた新しい埋立地の分譲地が非常に気になっています。
県が開発していて、規模としては最終的には3000戸ほどになる予定だそうです。周辺施設や景観にも気が配られていて、電線も埋め込み式です。
非常に魅力的な場所なので、かなり心が揺れています。
ただ、気になるのは海の埋立地というところ。
塩害がどれだけのものか、車や家の錆だけでなく日常、髪の毛や洗濯物までベタベタになったりして?
内浜なので津波は恐らく大丈夫だとは思いますが、地震による液状化も心配です(まあこればっかりは蓋を開けてみないとどうしようもないのかもしれませんが)。

実際に海の埋立地に住んでいらっしゃる方、住んでよかった、やっぱりやめといた方が・・・などのご意見、また、地盤に詳しい方、海の埋立地に関して知識がありましたら、是非ご教授ください。
よろしくお願いいたします。

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A 回答 (10件)

 埋立地での地盤沈下は避けられないと思います。

埋立地は、長い年月をかけて圧縮されて締まっていきます。参考資料によると本当に安定するにはおよそ100年もかかる、とされています。けれどもその間に大きな地震が発生すると液状化現象で元に戻るというかより一層の不安定な地層に変化することも懸念されます。埋立てや盛土をするときは、土の厚さ(高さ)が30cm以内毎に転圧をおこなうと転圧効果が大になり、その後の地盤沈下が著しく少なくなります。けれども、いろいろな工事を眺めても、30cm以内毎に転圧を行う、ということを実行している工事現場をあまり見かけないといっても過言ではないと思われます。おそらく設計図書には、転圧の基準を詳細に定めてあるのでしょうが、実際にはダンプでいきなり埋立ててしまい「厚さ30cm以内毎」の定めが無視されてるのが実態ではないでしょうか。
 「厚さが30cmを超える」というやり方で埋立てをしてしまった土地は埋立て後に、非常に強力な土木・建設用重機を以ってしても、もはや地盤を締め固めることは不可能です。さらに、埋立地の元々の地層が軟弱であった場合は、元々が軟弱な地層の上にプラスして転圧不足な地層という二重の軟弱地層の誕生となり、地盤沈下に加えて液状化が生じやすいことに波及します。。
 対策としては、戸建のように敷地が比較的狭い場合は建物の周囲の土地にも基礎を作ってコンクリート等で人口地盤を作ることがあり、戸建住居でもまま見かけます。
 大規模な建造物の場合は人口地盤の建設に巨額を要することがネックになることが関係しているのだろうか、人口地盤にしないで地盤沈下が進行して影響が出そうになった時点で建造物をジャッキアップして復元する、という取り組みをしている、ということを耳にします。
 いづれにしても、海の埋立地では地盤沈下の恐れが大であり、その地盤沈下に対する補修手当ては一度では済まなくて、地盤沈下の進行に合わせて繰り返し補修を手がけることが強いられると思っていたほうよいのではないでしょうか。
 でも、小生は一度は海の近くに住みたい、という夢があります。その夢が実現する際は、高層住宅を選択するつもりです。高層住宅の基礎は地中深くの頑丈な地層まで杭を打ち込んであるので建物自体の沈下は防げるので、戸建よりは有利と考えます。
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この回答へのお礼

地盤沈下対策の工法についてご説明ありがとうございます。
勉強になりました。お陰様で私も少しは賢く?なりました。
marukaさんに説明していただいた工法を頭に入れ、県当局にその対策を聞き、
不幸にも液状化していまうような事態になった場合、
どのような対応をしてくださるか、
ここらへんをしっかりと聞いてから決断したいと思います。
マンションもよいとは思いますが、小さい子供もいますので、
物音にあまり神経質にならずに過ごせるような一戸建てが私たちの住まいの理想です。

みなさんのお陰で本当に勉強になり、どのような手段でこの住宅街を
前向きに考えていけるかがわかったような気がします。
また、そのようなリスクをしょってでも、それでもここに住んでみたいと
思っている私たちの意向も見えてきたような気がします。
みなさんの助言を踏まえ、とりあえず前向きに考えていきたいと思います。

沢山の方からためになるアドバイスをいただき、ポイントを多くの方に
さしあげたいところですが、規則ですので、申しわけありません。
せめてその気持だけここにお伝えすることでお許しください。

お礼日時:2005/04/11 20:30

埋立地を買うなら戸建てよりマンションをお奨めします。


県が開発といっても施工は地元のゼネコン。県が供給してトラブルがないという保証も
ないです。
木造の基礎は布基礎 またはベタ基礎
それに対して、マンションは杭基礎です。
流動化不同沈下は主に基礎の沈下でおこります。
支持地盤まで、しっかり降ろした杭基礎なら、心配は少ないです。
六甲アイランド ポートアイランドなどいくつかの埋立地でも
集合住宅が主体ではないでしょうか。
お台場や有明に戸建はありませんし、・・

>実際に海の埋立地に住んでいらっしゃる方、住んでよかった、
海の見えるマンションに住んでいます。まだ1年弱なのでなんともいえませんが
建物の防錆には気を使うべきでしょう。
車は屋根付の駐車場です。高級車の方はシートかけてますね。
塩害らしきものはまったくないというか、体感してませんが
地域によると思います。
洗濯物はマンションですから戸外に干しません。
生活している分には髪が潮風でべとべと・・・はないです。
すでにベイエリアには10万人近く住んでいますから
海が見える暮らしは精神安定上すばらしいと思いますよ。


>地盤に詳しい方、海の埋立地に関して知識がありましたら、
昭和の埋立地、江戸時代
いろいろあります。普通20年で建築可能
40年で安定
100年で普通と同じとか いろいろ言われていますけど
その土地の地盤は固有のもの、県の担当に詳しい話を聴くのが
一番ではないですか?
ここで、条件が曖昧なままみんなの意見きくと、結局やめようという
話にしかなりませんよ。
それより、立地の持つ価値を積極的に評価して、かつ安全面では
地元の固有の情報なので地元の権威の情報を集める
それがいいと思います。
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この回答へのお礼

>六甲アイランド ポートアイランドなどいくつかの埋立地でも
集合住宅が主体ではないでしょうか。
お台場や有明に戸建はありませんし、・・

はい。そこも私は一つのポイントなのです。
例外もあるでしょうが、基本的に私の知る限り
最近の埋立地?に新たに一戸建て住宅街をつくるという
計画を県がたてるというのは実は私にもすごく不思議な
ことなのです。だからもしや、それなりの対策を
講じているのでは・・・と期待してしまうわけです(笑)もちろん、液状化は誰にもわからないことですが、
それなりの保証があるとか。
皆さんのお陰で、ここはやはり、県当局でジックリ話を
聞いてみることが重要なポイントだとわかってきました。

>生活している分には髪が潮風でべとべと・・・はないです。
すでにベイエリアには10万人近く住んでいますから

海が見える暮らしは精神安定上すばらしいと思いますよ。

思ったほどの塩害はなさそうですね。
もちろん場所によると思いますので、
私が安易にぬか喜びするべきものではないですが(笑)
しかし、その「精神安定上すばらしいもの」これを
読んで、そうそう!と納得しました。
そう、結局はリスクと環境のバランスですよね。
近々県当局に問い合わせてみることにします。

ありがとうございました。

お礼日時:2005/04/11 20:16

そラ、絶対に危ないです。



地震以前に、必ず土地が沈下します。
無理にやると東京ディズニーランドや
関空の様に沈みます(建物が沈む事が
分かって居り、ジャッキで修正してま
すでしょ、関空は)。

沈下が収まるのに最低20年。そこか
ら更に大地震が来ても、問題ないレベ
ルになるのに50年かかります。

東京で謂えば、バブル期に埋立て、開
発された所が特に危ない。そこに住ん
でいる方には申し訳ないが、危ない。

県の担当、知らぬ筈が在りません。地
震で液状化した所で、
「予想外に揺れたから」と謂えばそれ
で終わり。泣くのは住民。他がどんな
に良くても、私なら、新品埋立地と謂
うだけで零点にします。

海沿いだから車もボロボロに。
海沿いのガレージ駐車より、内陸の露
天駐車の方がマシです。

海の埋め立て地。海外の例も私は多く
知って居りますが、最低でも10年は
寝かせてます。シンガポールや比国の
埋立地は10年経ちますが、ワザと放
置したままです。
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この回答へのお礼

関西空港も沈んでいるんですか!全く無知でした。

>沈下が収まるのに最低20年。そこから更に大地震が来ても、問題ないレベルになるのに50年かかります。

そういう具体的な数字を書いてくださると非常にわかりやすくて助かります。ひぇ~っ、しかし20年もかかるんですか!

>海の埋め立て地。海外の例も私は多く知って居りますが、最低でも10年は寝かせてます。シンガポールや比国の埋立地は10年経ちますが、ワザと放置したままです。

そうなんですか。これも勉強になりました。
私は新しければ新しい埋立地であるほど、技術が進んで安心できるのかと勘違いしておりました。
この埋立地、新しいものだと思うのですが、実際はいつできたものか、ちょっと調べてみることにします(ダメモトでしょうが)。
そういうことを調べるための古地図のサイトなんてあるのでしょうかね?
市の分譲開発担当の方にもこうなったら率直に聞いてみたほうがよさそうですね。もっとも、悪いことは言わないでしょうが、なんとなく言葉の中から汲み取れるものはあると思いますので。

お返事、ありがとうございました。

お礼日時:2005/04/10 17:16

すみません、詳しくもなんともないんですが、よろしいでしょうか。



数年前から人が住んでいるのなら、その人たちに聞くのが一番だと思います。庭先にいらっしゃるとき、公園でお散歩されているときなどを狙って、ざっくばらんに話しかけてもいいのでは。

海が好きで、いろいろな埋立地に遊びに行きますが、感じる潮風は千差万別です。また、どこでもそうですが、24時間いないと分からないことはたくさんあります。例えば、夜明けにトラックがたくさん通るとか。

また、私や家族が埋立地をドライブしていて、いつも気になるのは、学校や買い物です。埋立地は便利な反面、離れ小島的になっている場合が多いので、近くの商店は高額すぎないか、子供や孫と住んだ場合の通学はどうか、車が故障したり、足腰が弱まって自転車も使えなくなった場合に、どこにでも歩いていけるか、などが人ごとながらとても気になります。また、高層マンションなら、窓を開けられないほど風が強くなりがちでしょう。

でも、私も海辺の家、あこがれています。いつか住みたいと思っています。
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この回答へのお礼

>数年前から人が住んでいるのなら、その人たちに聞くのが一番だと思います。

はい、確かにその通りですね。ただ、当方かなり遠方に住んでいるもので、出向いた時が分譲申し込みの時ということになるのです。勿論その時には色々な住人の方に声をかけてみようとは思いますが、これが何よりも実際の塩害の生の声が聞けるチャンスですよね。

>また、私や家族が埋立地をドライブしていて、いつも気になるのは、学校や買い物です。埋立地は便利な反面、離れ小島的になっている場合が多いので、


はい、ご指摘どおりです。離れ小島なんです。これも少しネックなんですよね。まあ、とはいえ、非常に便利なJR駅までバスで13分程度ですが。でも反面、優雅な老後としておくれるような「スローライフ」な生活にも憧れますし(笑)

お返事ありがとうございました。

お礼日時:2005/04/10 17:08

私自身も埋立地のマンション購入を検討しました。


間取りも素敵で、値段もお手頃で悩みましたが、やはりhouse05様がおっしゃられるような、
塩害、地盤などのことが頭から離れず、これじゃ絶対決められないと思い、結局やめました。
友人たちに聞いても、家を買おうと決めてからは、色々探したり、悩んだりするけれど、
最終的に購入を決める時は即断に近い、と聞いていたので、
相当悩んじゃってる時点で縁がなかったのかな、と。

結局、今のマンションを即決に近い形で購入しました。
勿論、何もかもがベストな物件というわけではなかったし、全く悩まなかったわけではないのですが
無意識のうちに、私の中で譲れる点と譲れない点がはっきりしていて
今のマンションは「譲れない点」がなかった、ということなのかもしれません。

分譲地を買われるということはそこに家を建てられるということですよね。
ひょっとしたら、生涯1、2番目に高い買い物になるかもしれません。
迷われている時点で、もう少し検討の余地あり、なのかなぁという気がします。
他の候補地も探されて、比較されてみるのはいかがでしょうか?
海の埋立地である以上、おそらく塩害の問題も地盤の問題もあると思います。
他の候補地を見てみれば、それがhouse05様の譲れる点なのか譲れない点なのか
はっきり見えてくるのではないかなぁと思います。
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この回答へのお礼

>最終的に購入を決める時は即断に近い、と聞いていたので、相当悩んじゃってる時点で縁がなかったのかなと。

なるほど。私ももう既に住んでいる住民もいるし、3000戸数もあるのだから、大丈夫かな?なんていう軽い気持も私の中に多少ありました。でも、ほとんどの方は環境のよさに惹かれ、それほど深く考えずに契約してしまったのかもしれないですね。実は既に分譲開始をした区域にも、まだ少し売れ残りの物件があるのです。これも一つの目安かもしれませんね。

>他の候補地も探されて、比較されてみるのはいかがでし ょうか?

はい、これが出来たらよいのですが、このあたり、本当に人気のある地域で、陸側?にはなかなか適当な物件が出ないのです(;_;)半年ずっと物件の動向をチェックし、ため息をつきながら結局この魅力的かつ将来の不明な埋立地に再び戻ってきたような感じなのです。

お返事ありがとうございました。

お礼日時:2005/04/10 17:00

#3です。

二重投稿です。原因はわかりませんが、失礼をお詫びします。
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難しい問題です。

居住関係の環境の良さを取るか安全耐久性をお取りになるかの問題で質問者様のお考えによります。そこで私が第三者の立場で見てみます。最高点を5点とします。(1)土地は県の提供で権利関係に不安なし(+2)(2)環境が魅力的である(+5点)(3)災害、地震対策は埋め立てであり不安(-2点)(4)塩害が心配(-5点)家は耐震にする(+2)差し引き+2になりますが、耐震を0としますとイーブンになりお迷いがよく分かります。環境と塩害が差し引きで0になっていますのでここが最大のポイントで塩害を5としたのは矢張り大きいファクターで有るからです。しかしこれが-3なら+2~4です。これを別にして私個人としてはどうしても躊躇します。家にダメージを与えるのは地震、台風等ですが恒常的には塩害です。こうした考えで環境とプラスマイナス0にしました。それから公の価値は余り大きく評価なさらないようになさって下さい。問題が起これば責任の所在が曖昧だからです。ここは頭のどこかにおいて頂きたく思います。ご参考になったかどうか。

参考URL:http://www.lion.co.jp/chem/jn/sectop/kenzai/treh …
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難しい問題です。

居住関係の環境の良さを取るか安全耐久性をお取りになるかの問題で質問者様のお考えによります。そこで私が第三者の立場で見てみます。最高点を5点とします。(1)土地は県の提供で権利関係に不安なし(+2)(2)環境が魅力的である(+5点)(3)災害、地震対策は埋め立てであり不安(-2点)(4)塩害が心配(-5点)家は耐震にする(+2)差し引き+2になりますが、耐震を0としますとイーブンになりお迷いがよく分かります。環境と塩害が差し引きで0になっていますのでここが最大のポイントで塩害を5としたのは矢張り大きいファクターで有るからです。しかしこれが-3なら+2~4です。これを別にして私個人としてはどうしても躊躇します。家にダメージを与えるのは地震、台風等ですが恒常的には塩害です。こうした考えで環境とプラスマイナス0にしました。それから公の価値は余り大きく評価なさらないようになさって下さい。問題が起これば責任の所在が曖昧だからです。ここは頭のどこかにおいて頂きたく思います。ご参考になったかどうか。

参考URL:http://www.lion.co.jp/chem/jn/sectop/kenzai/treh …
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この回答へのお礼

塩害がはたしてどれくらいの被害になるか?これも全く想像つきません。
恐らく家の材質は多少はそれなりの対策がされていると想像しますが(もちろん、それでも塩害は免れないのはわかっておりますが)、30年もつ家が20年になるとか、そういう具体的なケースがわかったらよいのですが・・・。
あと、県の分譲開発というところにも確かに私には安心感があるのですが、どこまで保証してもらえるか。

お返事ありがとうございました。

お礼日時:2005/04/10 16:45

液状化に関してはまず間違いなく発生するでしょうね。


数年程度では地盤も安定していないでしょうし。
液状化が発生すると家が壊れるだけでなく、土地自体が使い物にならなくなる可能性があります。
陥没、地すべりなど。
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この回答へのお礼

>液状化に関してはまず間違いなく発生するでしょうね。

わわっ、やはりそうなんですか(;_;)
それはもう少し慎重にならなくてはいけないようです。
お返事ありがとうございました。

お礼日時:2005/04/10 16:39

羨ましい限りです、海の埋立地を気にするなら海の近くに住めないことに成りますね。



色々な障害考えていらっしゃるようですがどれも海の近くに住むと言う前提であればある程度仕方が無い事ではないのでしょうか。

埋立地と言っても県が開発したなら責任は持つでしょうし、結局海に近いところに済むメリットとデメリットの問題で、何処に住んでも同じような問題がある筈です。

私なら海の近くに住みたいのならば躊躇しません。
その他まだ台風だってあります、そんなこと気にしてたら日本中適地はありません。
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この回答へのお礼

お返事ありがとうございます。そうなんですよね~。
私も天秤にかけても測りかねないところなんです。
ただ、そのマイナスの方がどれくらいの重さなのか
サッパリわかりません。塩害は覚悟していても、液状化が
特に怖いです。

お礼日時:2005/04/10 16:37

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Q建売と注文住宅どっちがイイかな・・・

漠然とした質問なのですが、建売と注文住宅のメリット、デメリットが知りたいです。

建売のほうが若干安いような気がします。

私はコレといって変わった家にしたい訳ではないのですが、材料の質がやっすいのとかはイヤなんです・・・。

建売ってコスト削減のためにと聞いたことがあるのですが、そんなものばかりなんでしょうか?

分かる方や、建売に住まわれた方の意見よろしくおねがいします。

Aベストアンサー

建売は完成品なのでその土地の上にその建物しかありません。間取りも仕様も選べません。(洋服ならプレタポルテ・吊るしみたいです)

売り建ては着工前の建売でキッチン・バス・洗面所・玄関ドア・クロスなど決まった中から選べたり、間取りも(設計)多少変えたりすることもできます。(イージーオーダ―ですかね)

建売業者の中には売り建てを「注文住宅です」なんて言う者もいます。

注文住宅は全てにおいて「オーダーメード」です。


建売は当然ローコストです。(若干どころではありません)

最近はレベルを上げてはきていますが、会社によってです。キッチンや洗面台その他を同じものを何台も(色や配置は違いますが)何軒分も使う事によって仕入れ単価を落としているのです。

また、設計図どおりで追加工事などもでないので時間もかかりません。

建売工事を行っている工務店に「建売と同じ仕様で」と言ったら普通の注文住宅より安くはできるでしょう。

但し、床材・キッチン・バス・洗面所・クロス・外壁・玄関ドアなど決まった中からしか形や色は選べませんけど。

最近は新興住宅地などでは大手の住宅メーカーが建売をしています。やはり見た目はいいですね(やはり高いですが)

建売住宅の設計は無駄を無くし、坪数以内に収める事で万人向けの設計ですが、面白みに欠けます。また、使い勝ってまではあまり考えないでしょう。

造作は職人さん次第なので一概には・・・
建売でも注文でも上手な人は上手で、下手は下手ですから。

昔から、「本当に満足する家は3回建てないと解らない」なんて事も言われますが、最近は個性派の設計士さんもいますので相性のいい人に当たればいい家ができますよ。

ちなみの私の親は大工で2回家を建て替えましたが、私は建売をやっている不動産会社で現場やお客さんとの打ち合わせをしていました。
始めの家は建売を買い、今は自分で間取りや仕様など考え設計士に頼み工務店に発注した家に住んでます。(やはり材料は違いますね)

棚ひとつでも、テレビの置き場所でも使い勝っては最高です。

建売は完成品なのでその土地の上にその建物しかありません。間取りも仕様も選べません。(洋服ならプレタポルテ・吊るしみたいです)

売り建ては着工前の建売でキッチン・バス・洗面所・玄関ドア・クロスなど決まった中から選べたり、間取りも(設計)多少変えたりすることもできます。(イージーオーダ―ですかね)

建売業者の中には売り建てを「注文住宅です」なんて言う者もいます。

注文住宅は全てにおいて「オーダーメード」です。


建売は当然ローコストです。(若干どころではありません)

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Q築40年 このマンションを買うのはあり?

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車で10台ほど
・管理費/修繕積立金が15,000円/5,000円
・修繕費積立残高 100万円未満
・1999年に大規模修繕(外壁)、それ以降、ほぼ毎年、共有部分の水道管やガス配管の交換などをまめに実施
・2~3年後に大規模修繕(主に外壁)の予定あり
・共有部分の通路や階段に個人の私物はまったく置かれてなく清掃もかなり行き届いている
・駐輪場やバイク置き場もかなり整然としている
・新築時からの入居者が割りと多いらしい
・入居されているかたに聞きましたが上下左右の隣室から音(話し声やテレビなど)はまず聞こえない。排水等の生活音はする
・管理組合はしっかりしているようです

このような状況なのですが、
デメリットとしてはやはり古いということが最大です。
気になるところとしましては
・修繕積立残高が少ない
・管理費と修繕積立金のバランスが悪い(修繕積立金が安すぎる?)

メリットはやはり立地です。
あと、この戸数にしてエレベーターが2基というのは有難いですが、逆に管理費や修繕費発生の原因でもありますね。

今ですと1,000万円を切る価格で出ていますが、
5年後だと売れるんでしょうか。
10年後だと価格は付かないですよね?
というか、
建て替えの話が出てきますよね。

10年以上は住みたいと思っていますが、「買い」はありでしょうか?

ご意見お聞かせください。
よろしくお願いします。

 

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車...続きを読む

Aベストアンサー

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、そのように修繕計画も立てています。

古いと耐震性が心配ですが、ウチの場合は大丈夫と診断されています。
そちらのマンションの耐震性はいかがでしょうか?
あと地盤も気になりますね。
自治体からハザードマップや液状化マップが公開されていますから、確認された方が良いでしょう。

電気の容量が昔のままだったので、現代の家電を何も考えずに使うとブレーカーが落ちます。
今容量を大きくする工事をしているところです。
電気関係は大丈夫ですか?
(各戸の問題ではなく、マンション全体の配電の問題です)

ウチは来年度外壁と窓の修繕をしますが、予算は約3億5千万円です。
規模が違うので同じにはならないと思いますが、2,3年後の修繕は明らかに資金不足だと思います。
追加徴収(50万円くらい?)される可能性は織り込んでおいた方がよいです。

耐震性と液状化の危険性(地盤)に問題なければ、管理と立地のよいマンションは買いだと思います。
高い買い物ですので、後悔のないように良くお調べ下さい。

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、その...続きを読む

Q神戸で近寄らないほうがいい場所は?

私の息子が来春より神戸に住むことになりました。
先ごろアパート探しに私も一緒に行ってきたのですが、不動産屋さんの話では「神戸ははっきり言ってガラは良くないです。」という事でした。
確かに某組の本部があるところですし、それは想像してはいたのですが。
三宮や元町には行ってみましたがとてもおしゃれな街という感じで好印象はありましたが、陰の面もあるかと思います。
念のためですが、「○○には行かないほうがいいよ。」とか「○時以降は変な人がいるよ。」とか教えていただけたら嬉しいのですが。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

こんにちは。
「神戸」と言っても広いですよ^^;
その不動産屋さんの言ってる通り「ガラの悪い地域」は神戸市内のあちこちにあります。
高級住宅街近辺なら、まぁ大丈夫でしょうが賃貸物件も少ないですし、見つかっても家賃、高いですよ^_^;

>息子のアパートが長田区付近にあるのです。
先日行って見た時には静かな街中で商店街もありとても住みやすそうな所だったので安心していましたが。
長田区といっても広いのでそのアパートは住むのに問題は無さそうですが。
もしよろしければ長田区のどの辺りか大雑把で構いませんので教えていただければ嬉しいです。
◎長田付近・・・ですか^^;
具体的な地域を出すと、そこに住んでいる人が見てたら怒りそうなので(当然ですが)書けません。ご理解を^^;
震災後にほぼ長田区全域が様変わりしていますし、新しい建物も増え、商店街も新しく再興していますので、見た目的には「静かな街中で商店街もありとても住みやすそうな所だったので安心して・・・」と感じたのだと思います。
ただ、長田区は神戸市内でも「特殊な地域」です。地元民でも避ける場所(出来るだけ近寄らない)はあります。
取り合えず、長田付近でしたら・・・
長田駅~三ノ宮駅(JR、私鉄含めて)周辺には、夜(特に深夜)には近付かない事ですね^_^;
また、全ての商店街は「メイン通り」以外には入って行かない事。
「路地裏」「裏道」のような場所へは行かない事。
「生田神社」(特に北側)には近付かない事。
夜、新開地の商店街を歩かない事。
湊川公園にも近付かない事。(特に夜間)

震災後は、かなり治安は良くなっていますが、まだまだ危険な場所は残っています。
キャッチもありますし、変な客引き(禁止されていますが)も未だにいます。
また、夜間の駅周辺には「訳の解らない若者達」がたむろしています。
中には、トンでもない奴等もいます。

おしゃれなイメージの神戸市ですが、治安の悪い所はありますし、震災前のように「ここには近付くな」といったものではなく、どこへ行っても「ガラの悪い連中」がいる、といったように「ガラの悪い地域」の特定が出来なくなっています。
震災後は、広範囲に亘ってしまっています。
昼の顔と、夜の顔は全然違いますから・・・

・・・といった事が、地元民としての参考意見です(~_~;)

こんにちは。
「神戸」と言っても広いですよ^^;
その不動産屋さんの言ってる通り「ガラの悪い地域」は神戸市内のあちこちにあります。
高級住宅街近辺なら、まぁ大丈夫でしょうが賃貸物件も少ないですし、見つかっても家賃、高いですよ^_^;

>息子のアパートが長田区付近にあるのです。
先日行って見た時には静かな街中で商店街もありとても住みやすそうな所だったので安心していましたが。
長田区といっても広いのでそのアパートは住むのに問題は無さそうですが。
もしよろしければ長田区のどの辺りか大...続きを読む

Q予算2500万でどれくらいの家が建つの?

最近75坪の土地をゲットしました。(^^)さぁ家を建てようと思ってます。しかし自分は全くの素人です。
とにかくせっかく大きい土地なんでできるだけ大きい家を建てたいなと思ってます。何しろ予算は2500万で建坪どれくらいの家が建ちますか?(外講工事、登記、オプション100万くらい)を含む
大手ハウスメーカー希望です。値引きについてもお聞かせいただけたら幸いです。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

いろいろとお金がかかりますが、意外とかかるのが融資費用。
保証料or事務手数料で60万。火災保険でも40万位必要です。
カーテン、照明で50~60万。

外溝はピンきりで、削りやすいところでもありますが、借金まみれで
後から気軽にできるものでもないですが、メーカーに頼むとべらぼうな
金額を取られます。

例外があって、最初から外溝の「提案」も含めた金額で「検討」すれば
外溝でしこたま儲けるような事も少なくなります。

暖房器具、クーラーもバカにはなりませんし、もしオール電化にするなら
なおさらです。

私の場合これから着工なのですが、他に予算を取っているのが
環境保全組合費、CATV関連、自治会費、Bフレッツ工事費用、団体生命、
引越し費用、退去費、植栽、ソファー、冷蔵庫、IHなべ、勉強机、物置、
ルータ、テレビ、生ゴミ処理機、原付、地鎮祭、挨拶周り、上棟式ご祝儀等

上はあくまでウチの場合ですが、標準で付いているもので満足する人は建売で
満足できる人が多いのですが、注文住宅から始める方は別途追加工事もぼちぼと
出ると思いますよ(^^);

実は、大手ハウスメーカーと工務店の他に「地場でがんばっている」or
「ちょっと県外に進出している」中堅会社も結構あります。
(ウチはこれでお勧め♪)

ここいら辺だと価格交渉の余地があります。
(大手は渋いですがカーテンくらいはつけてくれるかな?)
もちろん、なんの根拠もなく「まけてまけて」といっても成果は上がらない
だけでなく、大切な「信頼関係」までも傷つけてしまうかもしれません。

例えば、「完成見学会やってもいいですよ」とかでも、値引きを引き出しやすい
かと思います。(しかも双方お得)

どこまで2500万円に含めるか、吹き抜けとかどこまでこだわるかにも
よりますが、大手でも40坪くらいはいけそうな気がします。
sekisuiさんで引渡し坪70万になったかたも普通にいらっしゃるようですが・・・

ちなみに、私は大小8社から見積もりを頂いて検討したので「へとへと」に
なりましたが、がんばっただけのことはありました。

参考になれば幸いです。

いろいろとお金がかかりますが、意外とかかるのが融資費用。
保証料or事務手数料で60万。火災保険でも40万位必要です。
カーテン、照明で50~60万。

外溝はピンきりで、削りやすいところでもありますが、借金まみれで
後から気軽にできるものでもないですが、メーカーに頼むとべらぼうな
金額を取られます。

例外があって、最初から外溝の「提案」も含めた金額で「検討」すれば
外溝でしこたま儲けるような事も少なくなります。

暖房器具、クーラーもバカにはなりませんし、もしオール電化...続きを読む

Q玄関が西向きは悪い?

一昨年、中古住宅を購入しました。が、母が今頃になって「西向きに玄関がある家はうまくいってない」って言い出して、それが気になって・・・道路が西にあって表が西、裏が東になってます。もし家相上あまりよくないのであれば、リフォームで向きを変えたいと思いますのでアドバイスをお願いします。

Aベストアンサー

http://ww8.tiki.ne.jp/~elbe2/htm_kaso/kihon_12.html
西の玄関は悪くないですよ。
ただ正中線にドアがきているのはあまりよくありません。
欠けになってるのもよくありません。

西は金運というのでドアから出ていくともいわれます。
でも幸運も入ってくるといいますよ。
まず、正確な真北と建物の中心を出して検討してみてください。
ドアの位置だけの変更で済んだり、リフォームの必要がないこともあります。お母さまは貴方の家庭でお金が出ていくことが思い当り急に心配になったのではないでしょうか。家相が散財をさせると・・。お財布を引き締めないと家相対策で散財しかねません。慎重に。

ちなみに仮想の専門でなく建築士です。

Q4000万円以上する物件をローンで購入できる人ってどんな人ですか?

4000万円以上する物件をローンで購入できる人ってどんな人ですか?

こんばんは。
自分は今、年収400万円の20代の男性会社員で独身です。正社員です。

将来は、一戸建てが欲しいと思いまだ購入はしませんが、今から調べたています。
このまま給料が大きく増えない限り、せいぜい土地込みで2千万円台の家を買うのがやっとだと思います。

<質問1>
SUUMOなどのウェブサイト(http://suumo.jp/edit/taikendan/ikkodate/index.html)などをみていると、4000~5000万円クラスの家を購入した人の体験談が掲載されています。こんなに高い家が買える人って一体どんな人ですか?すごいですよね。

夫婦二人で正社員(最低400万円+400万円)で働けば、なんとかなるのでしょうか。でも子供を産んでしばらくは産休で働けませんよね?またそのまま専業主婦になるひとも多いと思いますが、その場合旦那さんの収入が800万円ぐらいあるのでしょうか。

子供の面倒を親がみてくれてフォローを受けながら、共働きでがんがん稼いているのでしょうか?

※ちなみに私は親の遺産もありませんし、土地もありません。援助は一切ありません。実家は都内だけど、都内に住む何でできませんね。

4000万円以上する物件をローンで購入できる人ってどんな人ですか?

こんばんは。
自分は今、年収400万円の20代の男性会社員で独身です。正社員です。

将来は、一戸建てが欲しいと思いまだ購入はしませんが、今から調べたています。
このまま給料が大きく増えない限り、せいぜい土地込みで2千万円台の家を買うのがやっとだと思います。

<質問1>
SUUMOなどのウェブサイト(http://suumo.jp/edit/taikendan/ikkodate/index.html)などをみていると、4000~5000万円クラスの家を購入した人の体...続きを読む

Aベストアンサー

お客様を拝見していてそこそこ年収が高いということも必要ですが、お金の使い方が違うかたが年収が低くても割合高い金額の物件でも購入されています。
年収が高くても使う方は自己資金がそこそこですし、
高からずの年収のかたでも30代で貯金が2000万近くあるので1500万だけ頭にしたいという方もいました。共働きではありましたが。
良く貯めたなあ。これだけ貯められる人ならローンも払えるだろうなあと感じます。
きらびやかでお金遣いがどうも荒そうな方で「オールローンでいけるんでしょ」なんて方もやってきますがこの人は大丈夫かなと感じる方もいますよ。ま、いろんな状況でいろんな方が買えるというわけでしょう。また、買えても維持できるかどうかはやはり別物です。
でも、人間目標があれば達成できるというものなのではないかと感じます。

Q主人の扶養に入っても失業保険の受給資格はありますか

今年の3月末で会社(正社員)を退職します。退職後はすぐに主人の社会保険の扶養に入り、国民年金第3号になる予定です。 でも失業保険を受給する為には扶養には入れないと聞きましたが本当なんでしょうか?
私の失業保険の給付日数は3カ月。給付総額は約50万円になります。
退職後の収入見込みはありません。
ご教示頂ければ幸いです。

Aベストアンサー

厳密に言うと、「失業給付を受給すること」が、即、「社会保険上の扶養になれない」というわけではありません。

他の方も書かれていますが、社会保険上の扶養になるのは、全国一律の、強制的な基準があるわけではありません。
ただ、「いちおうの基準」というは、あります。
「向こう1年間の収入見込みが、130万円以下」という基準があります。
これは言いかえると、「日額でこの金額を、30日*12カ月分もらったら」「この月額を12回もらったら」どうなるか、という意味です。
たとえば今回のご質問にあるような「失業給付を3カ月もらう」など、もらう期間が決まっていて、その金額を1年ももらうわけじゃなくても、もらう予定の金額(たとえば今回の場合、日額*30日*3カ月)ではないのです。
基準を超える日額の場合、それをもらっている期間だけ、社会保険上の扶養から抜けることになります……3カ月とか、50万円とか、もらう予定でなくてもです。失業給付をもらってる間だけ、社会保険上の扶養から抜けることになります。(3カ月で50万円なら、それが12カ月だと、明らかに130万円を超えますよね)

失業給付の金額がとても少なければ(要するに上の基準以下なら)、失業給付をもらい、なおかつsh会保険上の扶養に入れます。
ただ、たいていの場合、失業給付の金額が社保上の扶養に入れるほど少なくないこと、会社の方で「社保上の扶養に入る場合、失業給付の受給に必要な書類を、扶養に入れる状況になった確認書類として提出させる(没収する)ことが多い」こと、などで、扶養に入れないことが多いでうs。

……ただ最初にも書いたように、これは「全国一律の、強制的な基準」(所得税のように、全国一律、1円の違いでも融通が効かない)ではありません。
会社の方で、失業給付を受給していても扶養に入れてくれる場合が、なきにしもあらず、ご主人の会社に確認するのが、一番正確な情報を入手できます。

ただ、ひとつ気になったのですが、「退職後の収入見込みはありません」というのは、退職後すぐに別の会社で働くことが決まっているわけじゃないとか、失業給付をもらい終わるまで就職しないとか、失業給付をもらい終わっても収入を得る見込みは無いとか……どれでしょう?
失業給付の受給、けっこう厳しくなっていて、「雇用保険を払っていたから、もったいないから失業給付は欲しい!」というだけでは駄目で、「仕事をする意思があり、仕事ができる状態であるのに、仕事の方が無い!」という人のための物になっています。
つまり、ただ単に「退職直後にすぐ別の会社に就職するわけじゃなく、一から仕事を探すから」収入見込みが無いというのなら良いのですが、「失業給付の受給が終わっても、収入見込みが無い状態」を今から公言している場合、仕事をする意思が無いとみなされる場合があります。
失業給付を受給するには、就職活動をしなければいけないとか条件もあります。
そのへん、ちょっと気になりました・

厳密に言うと、「失業給付を受給すること」が、即、「社会保険上の扶養になれない」というわけではありません。

他の方も書かれていますが、社会保険上の扶養になるのは、全国一律の、強制的な基準があるわけではありません。
ただ、「いちおうの基準」というは、あります。
「向こう1年間の収入見込みが、130万円以下」という基準があります。
これは言いかえると、「日額でこの金額を、30日*12カ月分もらったら」「この月額を12回もらったら」どうなるか、という意味です。
たとえば今回のご質問に...続きを読む

Q軽量鉄骨と木造住宅で迷ってます。

積水ハウスで約50坪の2階建てを今年都内に建てようと思ってます。 
軽量鉄骨での外壁や頑丈なイメージ、エアキスが気に入るが結露が心配。  
木造住宅でのぬくもりやあたたかさなイメージ、木が好きだがシロアリが心配。

軽量鉄骨のメリット、デメリット。
木造住宅のメリット、デメリットを教えてください。

どうぞご意見を聞かせてください。

Aベストアンサー

積水の元主任技能者です。


デメリット
木造は職人によってばらつきが有り場合によっては致命傷になる。

建築中の雨程度は平気だが濡れるのは気になる。

木の良さを出しやすいが多少の狂いは絶対出る。

メリット
税金が安い。
奇抜な形でも可能。
寒冷地では暖房費が安くなる。
増築が誰でも出来る。


デメリット
軽量鉄骨は寒冷地では寒く感じる。
和風建築が似合わない。
税金が高い。
4t車が入らないと高くつく。


メリット
技術と品質が一定である。
積水なら間違えが無いほど材料がきっちりしているので間違えようが無い。
基礎幅が広いのが魅力。
ほかのHMより鉄骨の精度がよく基礎の精度が良いと柱や壁の垂直水平がすんなりでる。
30年前の鉄骨がいまだにさびていない(電着塗装の為)
同メーカなら増築も出来る。

Q引っ越したら、ナンバーを変更しなければなりませんか?

タイトルの通りですが、同じ陸運支局管轄内ならばそのままでも大丈夫、と言うような表記をHPでみました。東京でナンバーを取得して、茨城に引っ越した場合、ナンバーを変えなければならないのでしょうか?

同一の管轄というのは、どのくらいの範囲を言うのでしょうか。

Aベストアンサー

道路運送車両法第12条によると、
「使用の本拠の位置(=引越しして住所が変わった場合など)などが変更された場合は、
その事象が発生した日から15日以内に変更登録の申請をしなければならない」
となっています。
違反した場合は罰金50万円となっているそうです。
しかしよほどのことがない限りこんな罰金払わされる人はいません。
それに、車検は日本全国どこでも受検できますので、
ナンバーはそのままでもかまいません。
では住所が変わると困るのはどこかというと、
都道府県税事務所や市町村役場です。
住民登録ががないのに自動車税が振り込まれてしまうからです。

ナンバーが変わる場合というのは、
・他県へ転出のとき
・同一都道府県内でも運輸支局事務所が2つ以上あって管轄が変わるとき
この2点です。

茨城県の場合は水戸と土浦に運輸支局があります。
管轄地域は以下のとおり。
水戸ナンバー:水戸市、日立市、常陸太田市、高萩市、北茨城市、笠間市、ひたちなか市、鹿嶋市、潮来市、東茨城郡、西茨城郡、那珂郡、久慈郡、多賀郡、鹿島郡、行方郡
土浦ナンバー:土浦市、古河市、石岡市、下館市、結城市、龍ヶ崎市、下妻市、水海道市、取手市、岩井市、牛久市、つくば市、守谷市、稲敷郡、新治郡、筑波郡、真壁郡、結城郡、猿島郡、北相馬郡

住所変更の手続きに関しては、
国土交通省中国運輸局のHP(これがいちばんわかりやすい)
http://www.cgt.mlit.go.jp/
または軽自動車検査協会のHP
http://www.keikenkyo.or.jp/
を参考にしてください。

参考URL:http://cgi.linkclub.or.jp/~kikuhide/number/map/m31.html

道路運送車両法第12条によると、
「使用の本拠の位置(=引越しして住所が変わった場合など)などが変更された場合は、
その事象が発生した日から15日以内に変更登録の申請をしなければならない」
となっています。
違反した場合は罰金50万円となっているそうです。
しかしよほどのことがない限りこんな罰金払わされる人はいません。
それに、車検は日本全国どこでも受検できますので、
ナンバーはそのままでもかまいません。
では住所が変わると困るのはどこかというと、
都道府県税事務所や市町...続きを読む

Q築35年の中古マンション購入時における注意点(長文です)

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申し訳ないのですが、このような中古物件を購入する際に注意すべき点をご教示頂けたら幸いです。ちなみに、業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、作りは全く問題ないと言ってました。ただ、配管に関しては、年数も年数であるために、保証は出来ないとの事です。(ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。)ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。管理もしっかりとなされており、管理人も常勤です。

よく、住宅雑誌などを読んでると、青山辺りで築30年以上たったマンションをリフォームして住んでるという記事が載っていたりしますが、快適な点のみ記載してあり、実際にどのような不都合が生じたかが書いてないので、あまり参考になりませんでした。

リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

以上何卒よろしくお願い致します。

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申...続きを読む

Aベストアンサー

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
  一機1300万円程度ですから、取り替えているケースもあるでしょう。オレの家は二階だから
  関係ないとか言わずに。取替えとなれば割り勘でお金を払うのですから。
  ちなみにエレベータの耐用年限は25年から30年。しかし千代田区麹町あたりの老朽マンション
  の多くは、エレベータ改修をしていないところが多いです。オーバーホールとか制御機器の
  取替えで対応していますが、動力部分が限界にきているものも多いです。
  取り替えたら電気代も安くなるし、籠もきれいになります。

■給水タンク、ポンプの取替え
  給水タンクは25年以内で一度とりかえているはずです。取り替えていなかったら、鼠の死骸が
  なかで溶けていい出汁出しているかも。
  ポンプは確実に取り替えています。でももう2代目が老朽化の時期かもしれません。

■屋上防水層改修はどうなっているか。
  これも最上階以外は気にならない話題ですが、実際修繕となれば金は応分に負担します。
  築35年というと、最も気になるのは屋上防水の劣化ですね。
  いわゆるビンテージマンションと呼ばれる、昔の都心部の高級マンションの多くは屋上防水
 仕様もアスファルト防水、コンクリート押さえという高級仕様になっているケースが多いです。
 これは、持ちがいいのは長所ですが、改修工事にも金がかかります。
  屋上防水の耐用年数は普通25年~35年

■外壁タイルの浮き、剥離は大丈夫か。
  長期修繕で、打ち継ぎ目地のシーリングや、窓周りのシーリングの改修をしますが、外壁の
  浮きの調査をやっていないと、突然タイルが剥離して事故になったりもします。

■共用部分の給水管、排水管の取替え
  古い設計では、給水も排水も、各住戸内を縦に通っている可能性があります。
  共用部の給水管の劣化は、赤水、つまり錆の水の問題になります。
  30年経過して配水管の取替えをしていないと、赤水を心配すべきです。
  オープンハウスや、居ぬきの見学の際は、朝から水を出しているので赤水が出ません。
  しかし、朝一で水道を捻れば、見事な茶色のにごり水が出るかもしれません。
  私は築28年のマンションを見学に行った際に、いきなり台所の蛇口を捻って、赤水の多さに
  驚きました。

(3)次に、仲介業者から、長期修繕計画の内容の説明をうけます。
  上記の主要設備の更改が、すべて先送りされていて、なおその工事費も不明確ならば

>ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。
>管理もしっかりとなされており

というのは、眉唾ということになります。
大規模修繕が
第一期(10年~15年) 外壁シーリング、鉄部塗装替え、ポンプ基盤改修など
第二期(23年~25年) 外壁シーリング 鉄部塗装替え 給排水劣化部取替え ポンプ、給水タンク取替え
第三期(32年~35年) 外壁シーリング エレベータ更改 屋上防水改修、 鉄部塗装替え 給排水取替えなど

過去三回やっていても、金がないから、外壁と鉄部しかやっていないということも考えられます。

(4)耐震ですが、1981年以前の建物は、旧耐震基準で作られています。一概にすべてが弱いとは
いえません。新耐震基準で判定する「耐震診断」を行って補強が必要かどうか確かめるということに
なりますが、マンションで補強工事までやった例は少ないです。
これについては、修繕積立金に余裕がある管理組合が、耐震診断をやるケースもあります。
 
次に、占有部分ですが、室内の給排水管は、当然劣化が進んでいると思います。
まず、過去に何世代が住んだか、で大体改修履歴がわかります。
住んだままの大規模改修は極めて困難ですから・・
35年の間に、代が3代変わっていれば、おそらくキッチンや、洗面、浴室、湯沸かし器は
更改して10年以内のものがついている気がします。

>ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。

基本的にあと10年以上住むには、配管を含めた改修は必須です。
クロスの張替え、フローリング改修、室内ドアの取替えなどだけで、既存のキッチン、浴室、洗面などをそのまま使うのなら、
100万円~140万円
キッチン、バスユニットの改修も入れたら200万円~250万円。配管含めて内装一新の場合、400万円以上かかります。

となれば、3300万円の新築物件との比較という目安で考えるべきです。

>間取りは、75平米で、2LDKです
古いタイプの高級マンションですね。リビングが横長で、センターインのタイプかもしれません。間取りがいい
なら、それも重要な要素です。
22.7坪 リフォーム込みなら 坪145万円。
現在、世田谷、桜新町あたりで築20年内外で160万円ですから、安いといえば安いです。

ただ、5年以内に修繕積立金150万円を追加されたりするケースがあったり、
管理費や駐車場が、相場より高かったりするケースでは微妙です。

その他の注意事項は
(1)賃貸比率
  築35年というのは、多くの居住者が転売し、そのあげく居住用でなく賃貸物件に変わっている
  ケースが考えられます。全体の居住者のうちの賃借人の比率を知っておくべきです。
  賃借人が多くなれば、おのずと管理に対する感心は低下します。
  仮住まいという意識から、建物の扱いもいいかげんになります。また、初期の居住者がほとんど
  いなくなるのが築25年あたりからで、変な理事長が、恣意的な管理をしたりという話も出てきて
  次々と転売が出て価格が下がるという事例もあります。
  逆に、初期の居住者が30年経ってもまだ住んでいるマンションは、郊外の団地など売りたくても売れない
  物件は別ですが、管理のよいマンションの証拠でしょう。

(2)デベロッパー
  築35年といえば、マンション専門デベロッパーの、藤和や大京などが活躍した時代
  また、都心部では三井不動産がパークマンションシリーズで名作を残した時代でも
  あります。
  コープオリンピア(藤和)、網長パークマンション(三井)など、広尾タワーズなど長寿命の名作も
  あります。この時代、1970年の万博以来の建築ブームで、都心のマンションには丹下健三や
  槙文彦など一流建築家が設計したものも少なくないです。
  でも、その一方で、駄作、手抜きも多いわけで、見る目がないと泣きを見ます。その意味でも
  当初のデベロッパーは一応の目安になります。

(3)土地比率
  土地が今後値上がりする地域とは思えませんが、現在の地価と持分の土地面積をかけて
  正味の土地価格を知っておくのは、重要なことでしょう。

(4)ローン控除対象外
  新築や中古でも25年以内なら、確かローン控除が受けられます。35年ではいくらんでもダメ。 


>現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、

文京区は割高エリアですから、ただ、駒込というのは私、個人的には????ですけど。
本駒込は文京区ですが、駒込は豊島区。
確かに六義園の緑豊かな高級住宅地ではあります。

>非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます
文京区好きは、絶対にベイエリアには足を運ぼうとしないですから(;;)まぁ新築の3800万円あたりを
すすめてもだめでしょうけど。もう少し数多くの物件をご覧になって決めてもいいのかと思います。

>業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、
>作りは全く問題ないと言ってました。

このへんがラフですよね。具体的に、発売当初の価格とか、デベロッパー名とか施工業者とか
わかればいいのですが、そこまで書くと個人情報まるわかりですから、無理でしょう。

いろいろ書きましたが、しっかりチェックされて納得いく買い物なさってください。値段はもう少し
値切っていいです。どうせ売主は買い替えでしょうから。
この辺になると骨董選びに似てきます。多少失敗しても値段が安いと納得できますし、
趣味の問題も大きいですよね。
無名の作家の油絵でも、本人が気に入っていたら、額を入れ替えるだけで立派なインテリア
のしつらえになるのと同じです。

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
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