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住宅建設について、 高さが1.7メートルほどの盛り土の土地に住宅を建設を考えておりますが、不動産屋さんと建設屋さんで意見がわれております。

現状手付金10万を払って土地の購入を考えておりますが
高さが1.7メートルほどあり角度が急な為、擁壁を組まないと住宅を建設出来ないと意見の建築屋さんと
擁壁を組まなくても大丈夫とゆう不動産屋さんで意見が割れております。
潤沢な資金があれば、擁壁を建てますがなかなかそうはいかず、、、
資金だけ考えれば、出来るだけ建てないように、
安全性を考えるなら、建てなければと考えております。

不動産屋さんはがけ条例に適応しないとの考えなのでしょうが、
何か良い方法はないでしょうか?
擁壁が、必要か必要で無いかなどはどこに聞けば良いのでしょうか?

A 回答 (13件中1~10件)

不動産屋は土地が売れれば良いだけで、家が建った後で雨等で家が


傾いて住めなくなっても知った事じゃないと考えています。
建設会社は苦労して建てた家に長く住んで頂きたいと思い、そのた
めどうすれば盛り土の上に家屋が建てられるか、建てた後に損傷が
生じないようにするにはどうすれば良いかを考え、建築基準法に基
づいて考えますので、現状を見て擁壁を設置しないと建築は無理と
考え、そのように言われたのだと思います。

これは建築会社さんの言い分が正しいと思います。
意見が分かれたっていいじゃないですか。不動産屋は擁壁を作るな
ら土地は売れないと言っているのですか。

確かに金が無ければ何も出来ません。あなたは万が一に雨等で土砂
が流れて住めなくなり、新しく建て替える事になっても構いません
か。予算はオーバーするでしょうが、将来的な事を考えれば擁壁を
設置した方が安心して住めるのではありませんか。
要は不動産屋や建築会社の意見より、あなたの判断が大切と言う事
です。あなた達が住む家でしょ。だったらまず安全を考えるべきで
はありませんか。
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そもそも私なら盛り土の土地は買いません。


私の家は切り土の土地に建てました。
普通の業者なら切り土で建築用地を作り、剤った土は道路や公園などを作る盛り土に使います。悪徳業者は売り地も盛り土にして販売面積を稼ぐと思いますよ。
盛り土は大雨で崩れやすく液状化しやすいですね。
土も流れるし家が傾きます。
流れた土は下段の家に流れ込みますが、あなたが補償しなければならないですよ。それを防ぐための土留(擁壁)がは必要無い理由は無いでしょう。
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盛り土されたのはいつ頃です 10年以上経過していない 盛り土は地盤沈下しますよ 広さに拠りますが 盛り土ギリギリに基礎が来るのなら


擁壁は必要
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家を建てる時



正常な判断が出来ない。


設計のプロに聞く事もしない。
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そんな土地に家を建てるなら擁壁は必要です。


もし建てられても10年後は判りません。
最初が肝心ですよ。
後からやると余計にお金が出ていきます。
こういう事例は建築屋さんの方が詳しいです。
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擁壁は必要と考えてください。


「がけ条例」が有るからではなく、なぜ「がけ条例」が有るかです。
岩盤なら兎も角も、盛土でしょ?
土地が崩れますよ。
建築すれば50年か、いや100年近くはお住まいになります。
自然環境は、猛威です。
TVニュースで、盛んに土砂災害に逢った建物の映像も流れていますでしょ

土地が崩れれば建物も崩れてしまうのです。住めなくなります。
地盤は基本です。
緩い地盤に幾ら強い基礎を打っても無意味です。

「高さが1.7メートルほどあり角度が急な為、擁壁を組まないと住宅を建設出来ない」との建築屋さんの意見を推します。
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質問の擁壁が必要か否かは、私も分かりませんので、擁壁について参考になれば幸いです。




> 高さが1.7メートルほどの盛り土の土地に住宅を建設を考えておりますが、不動産屋さんと建設屋さんで意見がわれております。

人間の背丈を超えるくらいの盛り土ですね。
擁壁を作らない場合、土や土砂がどのくらいの斜面角度なら流れにくくなるか、また、家はどのくらい離せばいいかを勉強しましょう。


擁壁を作らないなら、盛り土の高さの1,5倍以上は、盛り土の下端から家を離したほうがいいらしいです。
それから、「安息角」という言葉を勉強して、擁壁を作らないなら盛り土の角度が30度以下になるようにしましょう。
https://kentikusi.jp/dr/book/yasui/gake#:~:text= …

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私の擁壁の知識は、25年以上前の家の新築の時に少し勉強したのですが、いまは「安息角」という言葉以外は、すっかり忘れました。

私の土地は区画整理で換地先(交換先の土地)が、真四角に近い形で盛り土の1辺が高さが人間の背丈の1.5倍くらいの約3mとなりました。
盛り土をする前に、「L型の擁壁」を設置してから土を入れました。
区画整理なので「L型の擁壁」の工事費は、私には請求はありません。
私の家の位置は、「L型の擁壁」から約1mくらいです。

擁壁には「重力式」と「L型/逆L型/逆T型」などがあります。

私の土地の「L型」の擁壁 (画像)
https://www.google.com/search?q=L%E5%9E%8B%E3%81 …

L型/逆L型/逆T型など
https://www.kozo.co.jp/program/kozo/rtw/index.html
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「がけ条例」とは各都道府県で定めている建築基準法施行条例にある条文のことです。


(確か東京都は安全条例とか)
がけ条例は都道府県ごとに内容が少しずつ違います。
要は建物の安全を担保したいわけ。
擁壁の築造は絶対じゃない。
例、高低差があるとして高い敷地では安息角に到達するよう深基礎なり杭を打つなりして万が一のがけの崩壊に建物が被災しなければいい。
または敷地が広ければ一定の離れ距離を保つことでクリアもできる。

で、高低差の処理は様々でしょ。
それはテンプレの正解があるわけじゃない。

>擁壁が、必要か必要で無いかなどはどこに聞けば良いのでしょうか?

誰も教えてなどくれないよ。
施主が決めることだから。
多くの都道府県は高低差が2メートルを超えるときにがけ条例を検討する。
ゆえその高低差ならたぶんがけ条例には抵触しない。
だが、1.7メートルとはどこで測定したか?
それは現況で測定するのではなく、建物が竣工した時点での高低差だ。
がけ条例をクリアさせるなら力まかせで2メートル以内に収めればいい。
だが、それで計画が成り立つのか?

あと、肝心なことね。
斜面は崩壊して当たり前だ。
法面のまま法面保護とするか、工作物としての擁壁を築造するか、は条例とは関係ない。
高低差は高低差で安全を考えるべきだし、万が一の震災や集中豪雨などの天災で被災したとき治せるか?
修復の費用は?

そこらをトータルで考えるでしょ。
それを決めるのは施主だ。
更地で駐輪場として活用するならともかく、敷地で考えるなら建物ありき。
その高低差のある敷地に、何をどう建てたいのか?
そこで方向性が見えるのでは?

建築屋?設計者?擁壁を組まないと建てられない?
不動産屋?なぜ不要と言う?
あなたは双方の意見のウラを取らないの?
「それはなぜ?」
と。
現場の様子も知らない、新築のプランも知らない、この質問だけを見た赤の他人にアドバイスなどできない、

仮にがけ条例に関してのみ、なら、管轄の特定行政庁の窓口で図解で説明をしてくれるよ。
だけど、どうしたらいいか?は教えてはくれない。

ところでなぜ専門知識を持たないであろう不動産屋に聞いたの?
船頭は1人でいい。

ちなみに質問外で申し訳ないが、私は高低差のある土地(敷地)は初めから候補には入れない。
せいぜい60cm(俗に言うブロック3段)まで。
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専門家の回答なのでしょうか?? 驚きます。



崖条例⇒質問者様の計画地の位置する、都道府県HPで「がけ条例」で検索してください。

●傾斜面が30度を超え、高さが2メートルを超えるがけの一定距離以内に建築物を建築する場合、がけの崩壊に対する安全措置として、原則としてがけ面に擁壁を設けることを規定したものである。

2.0mを超えるものでなければ、擁壁等の設置の義務はありません。

但し、1.7mの盛土を行っている為、何らかの地盤補強工事もしくは地盤改良工事は必須となります。但し、建物配置下が盛り土でない場合には、地盤調査の結果に依ります。

以上です。

■不動産業者、建設業者ではなくて、建設業者には建築設計士がおりますので、法令・条例につきましては、設計士に話しをしてください。
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『がけ条例』という言葉が出てますが・・・


という事は斜面か何かで盛り土をしたってことですか?

モノを作るのが職業の建築屋よりも売れば終わりの不動産屋を信じるのは
私ならできませんね・・・・
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