土地の売買トラブルについて

土地の売買トラブルについてです。
9月30日に土地契約をし、手付金を払いました。
2週間後に中間金の支払い予定(10月11日)でしたが、体調を崩し延期(10月19日まで)していただきました。 延期期間に土地解約が決まりホームメーカーを通じて土地解約をお伝えしました。
結果中間金は払っていません。

こちらとしては手付流しだけで済むと思っていたのですが、相手方から既に履行に着手しているから違約金20%払って下さいと申し出がありました。
履行に着手の内容を聞くと、土地の宣伝広告をとりやめたこと、抵当権抹消をするために銀行に書類などを依頼したことなどがあげられました。

これも履行の着手に含まれるのでしょうか？
また土地解約日は契約書に設けられてなく、
銀行融資特約による解約日が10月18日と記載がありました。
解約の意向をホームメーカーから聞いていたが本人の口からは聞いていないため、本当かわからなかった。
18日を過ぎても本人から解約の話がないため
ローンは通りそのまま続行と判断した、そのため
抵当権抹消手続きを進めたと言われました。

手付流しだけで解約はできないのでしょうか？

No.6 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2022/11/28 13:11

住宅メーカーが悪そう

支払いの遅れは、解約じゃないので
こんな大事にならない。

No.5 回答者： acnc 回答日時： 2022/11/27 23:09

宅地業は決まりがあり色々書いてあろうが契約解除は違約金は20%です。

準備を初め売却に準備した費用、金融機関の処理手間代
人件費、測量調査など超過部分が発生しようと無効と言う事になります。

その為、不動産屋は手付金は20％になってます。
法に詳しい弁護士さんお尋ねください。

No.4 回答者： pooh2016 回答日時： 2022/11/27 17:42

手付金以外に違約金20％という条項が契約書にあるんでしょうか。

当然重要事項説明書にも記載があることが必要です。
そうだとしたらやむを得ませんね。

もし記載が無かったのであれば、違約金ではなく損害賠償であり、実際の損害額しか請求出来ないはずです。

>土地の宣伝広告をとりやめたこと、
>抵当権抹消をするために銀行に書類などを依頼したこと
そもそも抵当権の抹消は借金が返済されなければ抹消手続きはできませんから、わずかな手数料のみでしょう。もし地主が融資を受けて抵当権の抹消が完了しているのであればそれなりの損害が出る可能性がありますが20％というのは法外ですね。

キチンと契約書を確認して、違約金なのか損害賠償なのか確認しましょう。
それでも解決しないのであれば、弁護士に依頼することも考えましょう。

No.3 回答者： suzuki0013 回答日時： 2022/11/27 13:27

これは判例も少なくてトラブルになるケースも多いよ。

まず”履行に着手”とは下記のようなことだよ。

「客観的に外部から認識し得るような形で履行行為の一部をなし又は履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした」
（最高裁昭和40年11月24日判決）

その判例をもとに不動産取引は行われるわけだけど。
判例になるケースも少ないので、なにが・どこまでが”前提行為”となるのかはケースバイケースだった。

最近の判例では下記のようなものがある。
「売主が金融機関に借入金を返済した行為は履行の着手に該当するから、手付放棄による契約解除に効力はない」
（東京地裁平成21年11月12日判決）

本件の履行の状況としては、上記と同じく抵当権の抹消のための手続きだけど、違いは実際に借入金を返済する手前という点かな。
「銀行に書類などを依頼した」というのは単に書類をくれと連絡しただけといった一般的な内容ではなくて、金融機関に対して抵当権抹消の意思表示をして手続きを開始したという『重さ』がある。
履行の着手の要件に、実際にオカネが動いたかどうかは決まりはないので、本件のようにオカネが動いてないから履行着手に該当しないと主張できるとは限らない。
広告を停めたのは履行の着手にはならないが、実際にはその部分での損害はあるよ。（これ単独では請求できないので売主側には気の毒だけど）


また、そもそもの解約についても、うーん・・・買主側の対応は不誠実とみなされそうな要素があるよね。
自己都合で解約することは賠償責任は負わないにしても取引の相手側へ迷惑をかけることは間違いなく、道義的には責任があるといえる。
それを、体調不良は仕方ないにしても、売主へ直接連絡もしないで日にちを経過させてしまったのはいかがなものかと。
怠慢と客観的には判断されるのではないかな。

この質問文では売主側が悪いように、いささか悪徳業者のように書かれているが、これは買主が体調不良ということで、売主側が連絡を控える配慮をしたことや、解約の連絡がない以上は契約通りに進めることは取引上の誠意ある行動ともいえる。
10/18のローン条項による解約もないことから、これも取引上の妥当性のある行為だろう。

本件は土地の売主とハウスメーカーは別々の会社みたいなので、買主（質問者）がハウスメーカー（土地売買は無権利者）に土地売買の解約を伝えても、それをハウスメーカーが伝言したところで意味はないし法定な効果もない。
つまり、契約当事者である買主から売主へ契約解除の意思表示をしていないという状態。


本件の場合、質問文だけ読むと手付流しで済む可能性もあると思う。
ただ、裁判にはなる可能性があるので、その費用がかかることも加味して判断することが大切。
たぶん、弁護士に相談したら損害賠償の請求を突っぱねるように言われて、裁判へ仕向けられる案件じゃないかな。
弁護士は裁判で飯を食ってるから、裁判にしないようなアドバイスはあまりしない。（安い案件なら別だけど）
報酬などは経済的利益額による。
本件の土地の金額が高ければ高いほど手付金の額と損害賠償の額の差が大きいので、直接交渉で旗色が悪いと思ったら裁判へ移行した方がいいかもね。
弁護士が出てきた途端に示談に応じる事業者も少なくないしね。


まとめ。
本件は手付流しか履行に着手と認められるかはグレーゾーン。
裁判で争うことになるリスクを視野に、弁護士など専門家に相談しながら、売主側と交渉していくといいと思うよ。

ぐっどらっくｂ

No.2 回答者： ks5512 回答日時： 2022/11/27 09:40

>9月30日に土地契約をし、

全ては、契約書の中の《約款》に書かれている通りです。
これは、土地契約をする前に、重要事項と一緒に説明されます。
その上で、契約書に署名・捺印しますので、その契約書の内容となります。

No.1 回答者： himawari223 回答日時： 2022/11/26 23:21

こんばんは。

弁護士さんに相談するといいです。

役所にも無料の弁護士相談があります。