公共事業による立退きについて

立退き料についての質問です。
公共事業の一環で、今住んでいる賃貸住宅を立ち退きしなければならなくなりました。
現在のところ、役所より面接したいとの連絡が来ている段階です。先日、会社にその故を話したら、借上げ社宅に住居している住人がちょうどいなくなるとのことでした。その穴埋めで次はそこに入居できそうなのですが、部屋を空ける期間を短期間にしたいとのことですぐにでも入居してほしいと言われました。この場合、立退き料は減額されてしまうのでしょうか？
そもそも立ち退きがなければ、そこに住んでいても構わないのです。
引越しする際は、会社からは引越し費用は出ません。敷金・礼金は不要（途中入居ですから）。今の家賃よりも1万5千円上がります。部屋の広さは、１DK⇒2LDKです。
現在の場所よりも、交通的には不便な場所です。同じ地域内です。
御教授お願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： sarujiesittaka 回答日時： 2005/04/29 11:06

この質問を読み、これが、「借家人補償」であることが、分からない、『行政で道路工事の部署』に勤務していた公務員は、「泳げない」プールの監視員のようなものです。

存在自体を疑います。

さて、家賃の差額補償は、通常最大２ヶ年分を出すことができますが、近時の「借家」相場を勘案し、地権者関係者との話し合いの時には、「１ヶ年」分が提示されることが多いようです。
また、相当古くから借りていない限り「差額」が発生しない事も多いようです。

基準は、あくまで、最大なので、社会情勢・地域特性により、各起業者によって、適正さを判断する事も認められています。

No.3 回答者： o24hi 回答日時： 2005/04/17 18:13

　＃1です。

　少し総花的な回答になり、＃2さんのおっしゃるとおり、ポイントがぼやけた誤解を与える回答になり申し訳ありませんでした。

　補足なのですが、借家人補償の家賃差額の補償月数は、基本は1年(12ヶ月)ではなく２年です。　

http://homepage2.nifty.com/taka-jim/index.html

参考URL：http://homepage2.nifty.com/taka-jim/index.html

No.2 回答者： sarujiesittaka 回答日時： 2005/04/14 09:55

Ｎｏ１の方の回答が、「公務員」と名乗り、「道路」工事の部署にいたという割には、一般社会人以下の回答内容なので、間違いのないように、書き込んでおきます。

　そもそも、公共事業による移転補償は、何時を基準に行われるものなのでしょうか。

　「公」と移転補償契約を結ぶ時点で、契約すべき「者」であるか、どうかを判断します。

　つまり、あなたが、「公」と移転補償契約を結ぶ時に、その賃貸住宅に、「家賃」を支払って、居住しているかどうかで、「公」が契約すべき人間かどうかの判断をするのです。

　まだ、調査も行われていない段階で、引っ越ししてしまえば、減額どころか、「公」とすれば、あなたと補償契約する必要は無いのです。

　もし、「公」が大家と話がつき、あなたとも契約しなければならない状況であれば、補償されるのは、次のようなものとなると想われます。
　ただし、地域差があるので、絶対ではありませんので、そこは、「公」の交渉担当者に聞いてください。

　１．家賃補償
　　　　現在の貴方の賃貸料が、その地区の同じ
　　　　サイズの部屋の賃貸料と安い場合に、
　　　　標準家賃との差額を、１２ヶ月分程度
　　　　補償します。

　　　　敷金については、３割程度減額されて
　　　　退去時に大家から返還されますが、
　　　　それも、現在の契約書をみて、
　　　　その３割減の分を補償してくれる
　　　　こともあります。

　２．あとは、標準的な引っ越し費用となります。

　上記の補償を、「借家人補償」とよびます。


　さて、立ち退きの時期ですが、当然その賃貸住宅の調査、借家人の調査が行われ、賃貸建物の所有者との合意が先ですから、早くて、３～数ヶ月位先の話、標準的には、来年くらいの話ではないでしょうか。

　そのあたりは、役所の人に聞いてみてください。

No.1 回答者： o24hi 回答日時： 2005/04/12 15:29

　こんにちは。

　以前，行政で道路工事の部署にいました。用地買収には直接担当していませんでしたので，聞きかじりですが……

　立退き料に付いては，査定の基準がありますから，それに当てはめて自動的に算出されます。

　一般的な話になりますが，次のような補償があります。

●土地の補償
　土地の価格は、近隣の正常な取引価格・国の公示価格・県の基準地価格、さらに不動産鑑定士の行う鑑定価格を参考にして総合的に比較検討し、適正な土地価格を算定します。
　
●建物の補償(建物の移転料)
　土地に建物がある場合は、その土地と建物の関係、利用状況、種類、構造などに基づき通常妥当とおもわ れる移転工法（再築・曳家・改造工法等）を決定し、移転に必要な費用を補償します。

●工作物の補償
　移転することが可能な工作物（プレハブ物置き・看板・門扉など）は移転に必要な費用を、移転することが 不可能な工作物（ブロック塀・井戸・コンクリート門柱など）は同種のものを新設する費用相当額を補償します。

●立木の補償
　立木は利用目的、樹種等によって補償内容が多少異なりますが、庭木類など移植可能と判断した立木は 移植（根掘り、運搬、植え付け）に必要な費用を、その他の立木で伐採することが相当と判断される立木に ついては、伐採による損失額を補償します。

●移転雑費
　建物の移転に伴い必要となる経費で、移転先を選定するための旅費、法令上の手続き費用、就業不能補償、上棟式、移転通知などの費用を補償します。

●仮住居補償
　建物を曳家・改造工法などにより移転する場合、移転工事期間中仮住まいが必要となります。 この場合には建物の規模と所帯人数に応じた仮住居費を補償します。

●動産移転料
　建物の移転に伴う動産の荷造り、運搬に必要な費用を補償します。

　以下は関係無いとは思いますが，参考に。

●借家人補償
　賃借している建物が移転することにより、その建物を移転後引き続き借りることができなく なる場合には、現在の建物と同程度のものを、借りるために必要な費用を補償します。

●営業補償
　営業を行っているものが移転する場合には、休業を必要とする一定期間の収益減と一時的に 受ける得意先喪失に伴う損失額を補償します。

　なお，公共工事の場合，５，０００万円控除というのがありまして，５，０００万円までは，売買に係る税金が課税されないという特典（？）もありますよ。

（注意点）
・いくら粘っても，値段は上がりません（先に売った人から文句が出るのが目に見えてますから）。
・最後まで売らないと，強制買収されます。勿論，補償のお金は払ってもらえますが，５，０００万円控除が受けられなくなります。

　どちらにしても，面倒な話ではありますね－。同情するくらいしか私には出来ませんがm(__)m