土地を売却した際の入金のタイミング

Question

所有している空き地を知人に売却します。
価格などの交渉は直接やり取りしているのですが、売買契約や登記に関しましては、不動産業者に間に入ってもらいます。不動産業者は売却先である知人の知り合いの業者です。

お聞きしたいのですが、土地の名義変更は一般的にいつ行われるのか？ということです。私が売却代金を全額受け取った後に名義変更されるのでしょうか？それとも名義変更後に売却代金を受け取るのでしょうか？

心配する必要はないのかもしれませんが、名義変更して知人の所有物になったのにも関わらず売却代金がいつまでも支払われないという最悪の事態を避けたいと思っています。

売却代金を全額受け取った後に名義変更するということは可能でしょうか。またその際には譲渡契約書にその旨を記載すればよいのでしょうか。間に入ってもらう不動産業者には何といえばよいでしょうか？

yumeiroyamaneko · Accepted Answer

不動産業者が日常的に使用している売買契約書であれば，
(1) 売買代金の全額を支払ったときに，売主から買主に所有権が移転する
(2) 売主は，売買代金の全額を受領するのと引き換えに，所有権移転登記に必要な書類を買主に引き渡す
ということが書いてあります（よく見るタイプだと，(1)が第5条辺り，(2)がその少し後の第8条辺りかな？）。

司法書士が登記申請を受託する場合，所有権が移転していないと登記申請ができないために，契約書のこういう部分を確認します。
というのは，民法上，売買の効力発生時期は契約の時であり，一般人の感覚で必要だと思われている代金の授受を必要としていません。でもそうすると，不動産のように高額な財産の売買でも，契約さえすればお金を払わなくても所有権が移転してしまい，売主に多大な損害が生じかねません。そのために売買契約書には，上記(1)のような条項を設け，代金の支払いを条件に所有権が移転するものとしています。

ただそれだけだと，所有権は移転するかもしれないけれど買主名義に登記する保証がありません。そこで契約書に上記(2)のような条項を設け，代金支払いと登記必要書類の授受を同時履行だとして，その部分を担保するのです。

業者が契約書を作ってくれるのであれば，そこは安心していいのではないかと思いますが，心配であるならば契約書（案）ができたところで一度見せてもらえばいいのではないでしょうか。もしも契約書がそのようになっていないのであれば，その業者には何らかの悪意があるかもしれません（悪意もなくそんなことしてくるようであれば，それは法律や実務の無知だから，それはそれで信用できない）。その業者はやめたほうがいいと思います。

ぐろくろ · Answer

nr.6 です。

勿論でございます。
通常は、残代金決済と所有権移転登記は、同日 (平日) に致しますが、ご都合により、土日祝も可能です。

例えば、土日祝に一同集まり、書類の受渡しをし、(司法書士さんに書類をお預かり頂いて)、月曜日にご入金の確認が出来ましたなら、司法書士さんにご連絡をし、登記申請手続き (所有権移転登記)を行って頂く事がお出来になれます。

あと、弁護士さんに事前に "売買契約書" をチェック致して頂きます事は、一番、ご最善 (流石ご賢明)でいらっしゃられます、事と存じました。

度々失礼を致しました。

ぐろくろ · Answer

皆様のご回答の様に、勿論、売買代金が全額売主さんの通帳に入金された事が確認されてからでございませんと、所有権移転登記は出来ません。 (してはなりません)

通常は (買主さんが銀行ローンをご利用の場合) 買主さん側の金融機関に関係者一同 (売主、買主、双方の宅建業者、買主側の司法書士) が集まり、残代金決済→全額着金確認→司法書士による所有権移転手続き→物件(鍵)の引き渡し、の流れで本契約が履行されます為、こちらの順番は、故意の悪意が無き限り、変わり様はございません。
(ですので、その点に付きましてのご心配には、及びません事と存じます)

但私的に、ご懸念致してございます事は、"お相手側の不動産業者さんオンリー" と申しますご状況が、ご質問者様にとられまして、若干不利に動いてしまって居ります様に見えてなりませぬ。"知人おの方" と言う事で、お相手のお顔をお建てになっていらっしゃいますご配慮は、本当にご良識的であられます事に存じますが、本来は、売主側が主導権を持って売却活動をお進めになられる事が、ご自身の不利益を回避なさる術として重要であられます事と存じます。

具体的には、今更かもしれませんが、ご質問者様だけの見方になって下さいます不動産業者さん (売主さん側の仲介業者) をお付けになられました方が、買主側に有利な契約書 (契約不適合責任を負わなければなりません様な契約書)
を回避お出来になるものと存じます。(私的個人的には、契約不適合責任を負う＝あり得ない事、と捉えてございます)

あくまで、売主さんの物件ですので、任意で、如何様にも契約書の文言の変更は、法律に叶って居ります限り、ご自由に変更可能です。但、今回は買主側の業者さんで、あちら側に有利な形で契約書が作られてございます様ですので、こち側の希望が上手く叶うか否かは疑問です。叶わなければ、それは、ただただナンセンスな事ですので、ご主張が通らなければ、業者さんを変えるお覚悟がお必要なくらいです事と存じます。
(疑問なのですが、業者さんのお立場は、貴方様と正式な媒介契約を結んだ業者さんなのでございましょうか？もしそうでなく、業者さんを入れない "個人間売買" なのでしたら、(正式な仲介手数料は掛かりますが) ご質問者様ご自身の業者さんをお入れになって、売主さんのご希望の契約書での履行を為さられました方が、少なくとも不利な形にはおなりになりません事と存じます。

お土地のお取引で一番多いトラブルは、掘り起こした時に出て参る、"コンクリート等のガラ" で、それが撤去不可能でしたり、撤去に莫大な費用を要する事例は、ままございます。この様な事が無い、とは限りませんです為、ご契約事は、何卒 "契約不適合責任免責" にてお進め為さられます事をご推奨申し上げます。
(そちらに伴い、価格的な部分のお擦り合わせは再度お必要かもしれませんです)

何れに致しましても、ご質問者様にも、お相手の方にも、双方がご納得なさられます、良い形で、ご無事でスムーズにご契約がご完結為さられます事を、心よりお祈り申し上げますと共に、ご参考に為さって頂けますれば幸いにございます。

世のため人のため · Answer

Ｎｏ２です。
追加回答です。

●【契約書に瑕疵担保責任免責の特約は入れられましたでしょうか？
通常は譲渡後1年以内ぐらいに地中から何か出てきて、それを買主側から除去しろと言われたら、売主側負担で除去しなければならない瑕疵担保責任があるようなのですが、今回私はそれには応じたくないので瑕疵担保責任免責の特約を入れようと思っています。】

⇒あらためて契約書の条項を、再度点検してみました。
上記のような条項はありませんでした。
なので、地中から何か、例えば石ころとか不都合なゴミ等が出てきた場合には、売主として、その撤去費用は負担することになるものと思われます。

なお、類似規定として、【契約不適合による補修請求等】の条項は盛り込まれており、３か月以内に以下のような場合が認められた場合には、契約不適合責任を負うこととされておりました。

①雨漏り
②建物の構造耐力上主要な部分の腐食
③シロアリの害
④給排水管等の故障

asato87 · Answer

名義変更のタイミングや一般的なやり取りは既回答のとおりです。
買主が自分で登記申請するなら別ですが、そうでも、登記の委任状などを振込日の確認後に渡せば済みます。
瑕疵担保責任は現在では契約不適合責任に変わっていますが、買主が同意すれば免責特約を入れることは可能です。
同意しない場合は期間を短縮する交渉をするのが良いでしょう。

世のため人のため · Answer

一昨年、実家を売却処分いたしました。
そのときの経験（仲介業者：東急リバブル）を踏まえてご回答しますと、

●【売却代金を全額受け取った後に名義変更するということは可能でしょうか。】
⇒当然です。
売買契約後、物件引渡し日に、再度関係者が集まり、売買代金の振込手続完了後、その日に司法書士を交えて、当該物件の所有権登記手続きを依頼しました。
なので、売買代金の振込完了の確認も、その場（取引金融機関の会議室）でいたしました。

●【その際には譲渡契約書にその旨を記載すればよいのでしょうか。間に入ってもらう不動産業者には何といえばよいでしょうか？】
⇒通常の場合、不動産売買契約書には、きちんと条項が盛り込まれているはずです。
なので、あらかじめ事前に、契約書の条項、内容をチェックしましょう。

ちなみに、わたくしの場合、契約書には、具体的に以下のような条項が設けられておりました。

【第９条　売主は、買主に対し、売買代金全額の受領と同時に本物件について、買主の名義に所有権移転登記申請手続きをします。
２　前項の登記申請に要する費用は、買主の負担とします。】

なので、通常、このような契約書のひな型においては、明確に適切に条項が定められているはずです。

当然のことながら、わたくしは、当該売買契約書については、あらかじめ事前に仲介業者から送付してもらい、すべての条項をチェックしましたけどね。

タマタマポチ · Answer

一般の不動産売買では銀行の応接室などを借りて、代金の受け渡しと名義変更のための書類を交換です。
司法書士が立ち会い、必要な書類があるかどうか確認して代金の受け渡しです。
　
受け渡しが終わると同時に、司法書士は法務局へ直行し名義変更を行います。
　
不動産業者なら、その当たりの手順は心得ていると思います。

土地を売却した際の入金のタイミング

不動産業者が日常的に使用している売買契約書であれば，

nr.6 です。

皆様のご回答の様に、勿論、売買代金が全額売主さんの通帳に入金された事が確認されてからでございませんと、所有権移転登記は出来ません。

Ｎｏ２です。

名義変更のタイミングや一般的なやり取りは既回答のとおりです。

一昨年、実家を売却処分いたしました。

一般の不動産売買では銀行の応接室などを借りて、代金の受け渡しと名義変更のための書類を交換です。

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