中古住宅(築20年以上)を購入された方に質問です。

築20年の中古物件を購入しました。現在1000万ほどかけてリフォーム工事をしております。主人は今年43歳なので将来的な建替えは検討していません。

実際に築20年以上の中古物件を購入された皆さんは将来建替えを考慮した上で購入されたのでしょうか?我家にそんな余力は無く、必要な構造補強もするので私達が生きてる間はもつだろうと考えていましたが・・・実際先のことはわかりませんよね?

主人が現役引退直前にもう一度中規模なリフォームが必要だとは考えていますが建替えとなると今から準備しないといけないので悩みます。私達にそんな余力は到底ありませんがもし必要であるのなら現在のライフプランを検討し直さなければなりません。

皆さんのご意見をお聞かせ下さい。

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A 回答 (6件)

 No.4のjanvierです。

さっそくお礼のお言葉を頂戴しまして有難うございます。只今もちょうどご質問者様ぐらいの年代の方や定年退職後の方々から同じようなご相談を受けております。

 皆様、今のお住まいに手を入れながら住み続ける場合のコストと残存価値、マンションを購入した場合の土地の売却益と購入価格とは、あるいはまったく新たに建て直す場合のコストは、等々、とにかく比較検討を繰り返しておいでのようです。当地では将来大地震の可能性もあり、これも計算の内に含めますと、なおさら頭が痛い問題となります。

 そして皆様一様におっしゃるのが、歳を取るともうそんなに大きな家は要らない、2階も要らない、それで、どんなプランが考えられ、幾らかかるのかということ。その都度本当に概略の範囲ではありますが試算を手伝っておりますが。そんな小さな住まいにしても、一応はバリアフリー仕様とするとして、現在の家屋の解体費用など付帯工事費といったものも考慮しますとどうしても少なくとも2千万円前後ということになつてしまいます。

 つまり、こうして試算してみますと、今のお住まいに手を入れても、今のお住まいの主構造を生かしながらひと回り小さく規模縮小し本格的にリフォームしても、思い切って小さいながらも建て直しても、どれにしてもあまり大きくは違ってこないということになります。

 また一方、マンションを購入するとなると、これは、お住まいの土地の面積や実勢地価にもよりますが、けっして不可能なことではないものの、はたして新しい環境に満足出来るかどうかといった別の問題も想起されます。

 生涯の間に二千万という大金を投じるなら、代替として駅や商店にも近く、なにかと便利なマンションも視野の外ではないが、庭がない、棟内での火災や今後の大地震で大丈夫なのか、商店街そのものが衰退の傾向にあるが、近隣や上下階との関係は.....などとこちらも不安が一杯といったところ。

 実はわたし自身だって同じ問題にそろそろ直面する年頃ですから人ごとではなく、同じ問題で悩んでいますが、庭や茶室などはマンションでは望むべくもないこと、地元で得た素晴らしい友人たちという財産をどう考えるべきか、といって、庭に樹々を植えていて、こんな生産性のないものに固定資産税を払うのはまさに無駄、いや、やはりこれだけの心の余裕は貴重なもの....とばかりまだ結論に達しておりません。

 とにかくこのあたりにつきましては、最善の方法とはなにか、もっとも効率が良く満足のいく支出とはなにか、それは幾らなのかと、さらに選択肢を広げながら比較検討してみて頂きたい........人様にそう申し上げるのは至極簡単ではありますが、わたし自身もまだ結論を得ておらず、ただ一般論としてそうとしか申し上げられません。
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この回答へのお礼

度々の回答ありがとうございます。やはり大規模な修繕にしろ建替えにしろ2千万も必要なんですね。その頃には住宅ローンも無理だろうし現金でとなると悩みます。でも検討せずにいると老後大変なことになるのは目に見えているので、ここは「建替え」を検討しながらライフプランを考える必要がありますね。参考になるご意見ありがとうございます。

お礼日時:2005/04/17 17:32

私も昨年、築14年の中古住宅を購入しました。

また、同じ様に1000万ほどかけてリフォーム工事をしております。私の年齢もご主人と同年代です。
しかし、将来的(20年後)には建替えを検討しています。

それは、我が家の今後のキャッシュフローを鑑みた過程であるからです。

余力がないとおっしゃっているのであれば、先の方が述べていたとおり、良い時期でマンションへの買い替えをお薦めします。

あくまでも住宅は生活する上での器でしかないと言うのが私の見解です。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。建替えですか・・・10年後に住宅ローンは完済する予定でいますが、その後は教育費と老後の準備に専念するつもりです。一生専業主婦でいるつもりでしたが建替えを検討するとなるとそうもいきませんね。頭が痛いです。

お礼日時:2005/04/17 17:27

 家屋というものは不思議なもので、人が住んでいて、適度のメンテがなされていると大変長持ちするものです。



 築20数年ということですので、これから先、もちろん耐用年数や平均的な使用限度は越えるものの、適度にして必要なメンテを施して行けば、実際にはおそらくまだ20年ぐらいは大丈夫なように感じます。

 それでも、只今ご主人はあと定年までに数年と判断しまして、大変失礼な表現をあえてしますと、こうした計算から見ると、これではまだご夫妻がご存命中にいよいよという限度が来てしまうこともありうるということになってしまいます。

 とはいえ、木材自体の耐用年数というものは想像以上に高いものです。今後心配されるのは、まず基礎部分の補強、これは地震への対策も含めていずれは検査をし、場合によっては添え基礎で補強するなどが必要になるかと思います。

 それから、土台や柱の腐食や蟻害の程度によってはこれらの交換や補強も必要になろうかと思います。
 さらに屋根材の補修と葺き替え、外壁の張替えとこの際の地震対策としての構造材の補強、断熱材の交換、サッシの交換といったことがあり、いずれは内装リフォーム、給排水系の交換、浴室の本格的修理かユニットバスへのリフォーム、トイレやキッチンのリフォーム、これらもいずれ必要になろうかと思います。

 これらの施工費は実際にお宅を拝見していないままでは試算も出来かねますが、それでも、これらをすべて行った場合には少なくともおよそ2千万円は必要かと思います。これはあくまで想像の域をでないご回答ですし、また違ったご意見もあろうことかと思います。

 しかしながら、金額の大小は別としても、やはりご存命中ぐらいは住むに足りる住まいとするにはどうしてもかなりの出費が見込まれるのは致し方ないものと思います。

 そこで、もうひとつの考え方として、このような年数を経た家屋の場合には家屋自体には残存価値がないものとして、土地の実勢価格と今後必要となる補修費用の合計額と、中古で良質のマンションへの移転など、もう一度の住み替えも一応視野に入れてご検討になってはと思います。その結果、やはり今のお住まいに住み続ける方が良いとご判断になった際には、あまり古くならない今の時点から少しずつご生涯にわたる補修計画をより細かなものにご検討されてはと考えます。
 
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。確かに平均寿命が年々上がるのでどんなに頑張ってメンテをしても建替えが不要とは言い切れませんね。息子が建替えてくれればいいのですが・・・。将来引っ越して土地付き一戸建てを新たに購入するのはかなり無理があるのでやはり建替えですね。老夫婦がこじんまりと住むに充分な質素な家ってはたしていくらくらいかかるものでしょうか?

お礼日時:2005/04/15 17:27

こんにちは。


約10年前に中古住宅を買い、昨年建て替えた者です。

中古物件の場合、一番怖いのは基礎や地盤が不明な事だと思います。
我が家の場合、購入時に「以前の持ち主は大工さん。自宅なので余りの建材を使っているが、建物としては確か」と言われ、簡単にリフォーム(2階にトイレをつけただけ)をした会社にも「力士の巡業にも使えるほどの家」と言われ、頑丈さには確信を持って購入しました。

建て替えたのは結婚して手狭になったからなのですが、その時の調査で地盤が恐ろしく弱い事と、地中の基礎が全く無かった事、さらに以前の持ち主は大工としての知識はあまり無く、仕上げから見ておそらく左官さんだったのではないか、という事が判明しました。
道理でトラックが通るたびよく揺れると思っていたのですが、もし大きな地震が来たら倒壊していたと言われ、肝が冷えました。

大きなお金をかけてリフォームしてらっしゃるし、上物としては大丈夫と思いますが、基礎や地盤だけは調べてみられた方が安全かもしれません。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。ならほど基礎や地盤も重要ですね。しかしながら売主さんっていい事ばかりしか言わないものですね。我家の場合も例外ではありませんでした。

お礼日時:2005/04/15 17:20

 築が昭和5年の建物を購入いたしました者です。


主人は建築設計をしておりまして散歩の途中に和風建築プラス洋館の増築、増築物件でしたが、一番にリホ-ムするのは水道、ガス、の配管と台所、フロ、トイレ、洗面所を新しく致しました。屋根の樋。屋根の補修、外壁、床の補強を致しました。購入は平成2年ですが、土地代のみと考えて求めましたので、入居時は最低額予算でリホ-ム致しました。

 建替えは考慮しておりません。洋館は床から天井まで3m、和室は2.7メートルあり、この空間を立てることは高額になることもありましたが、気に入っています。床板の補強と柱の太さと本数から構造上問題ないようです。20年の建築といいますと木造の場合、0に近い値段のようです。
 推測できますのは屋根、外壁、雨よけぐらいです。
もう15年すんでいますが屋根と外壁を一度吹き付けしました。建築の中古で一番必要なことは配管図は頂くようにしてください。補修時あると便利です。
 主人に聞きましたら、1000万の予算なら後で大工事になる場合を考慮してリホ-ムをされ他方がよいといいました。配管は床板直しがプラスに色ぬりとかプラス工事が伴うので入る前にリホ-ムは壁や床板はがし替えなど必要な部分は先にしてしまうことだそうです。他はクロスとか壁紙とかは後でまた新しくするのが簡単ですから。後に必要なのは屋根の問題ですがこれは費用のかけ方で安くも高くもなりますが必要です。近代マンションからこの化け物屋敷を。。。と声もなかったのですが、マンションを売り購入して正解でした。前のマンションはずいぶん値打ちも下がりましたが、土地の価値はひどい暴落もなく建替えに賛同者も要らず気楽です。
 後、家屋分の固定資産税安いですよ。新築の兄の家の半分ぐらいですから。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。素敵な洋館にお住まいで羨ましいです。実は私も主人も建築士のはしくれです。(設計業ではありませんが)知り合いの建築士と大工の棟梁にお願いして購入前に物件を見ていただき決断しましたが、実際に工事に入ると予想もしていなかったところに不良箇所が見つかったりして少々へこんでいます。今回屋根の葺き替えは断念しましたがやはり近い将来必要ですね。参考になるアドバイスありがとうございます。今後はコマ目に補修を繰り返して大事に住みたいです。

お礼日時:2005/04/15 14:22

的確な回答が出来ないのですが意見として投稿させていただきますね。


実はうちの両親は今から10年ほどまえに築20年の中古住宅を購入しました。
それでここ2~3年前から床がミシミシいったり、床が抜けそうな感じにへこむ場所が出てきました。
屋根のところも雨漏りしたときがあり、屋根と床の簡単な補修工事をしました。
しかし、母曰く「20年以上の家なんて買わなきゃよかった」って嘆いています。
しかも当時40坪で4000万円。
無知は両親は値切りもしなかったので
「値切ればよかった・・・」っていつも嘆いています。
でも、sai512さんはリフォームをされてから住まわれるとのことですので、かなり長持ちすると思いますよ!
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。ご両親が購入された際はリフォームは一切行わなかったということでしょうか?我家の場合は水まわりから壁・床・天井と内部に関しては全て新しくします。工事が始まってから床下にも問題が発覚したので床板を変えてレベルも調整、補強も必要に応じてお願いしています。中古は値段が手頃なところに魅力を感じますが木造の場合はそれなりにデメリットもありますね。我家は20坪で1380万と格安でしたが売主の方は10年前に築10年で4100万で購入されたそうです。当時は地価も今よりずっと高かったようですね。

お礼日時:2005/04/15 14:13

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